论一方婚前购买婚后共同还贷房产的离婚分割

发布日期：2014-07-12 作者：110网律师

摘要：根据婚姻法解释三第十条的规定，夫妻一方婚前通过贷款所购买的且登记在一方名下的房屋在离婚时仍属于产权登记一方的个人财产，尚未归还的贷款作为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其对应的财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款的规定，由产权登记一方对另一方进行补偿。

当前，一方婚前购房，婚后双方共同还贷的现象非常普遍，离婚时如何对此类房产进行分割，是困扰很多律师和法官的难题，虽然婚姻法解释三第十条给出了比较明确的逻辑路径，但是，实践中需解决和待细化的问题仍然很多。
第一、如何确认房产为一方婚前购房？
我国采用不动产登记制度，一般情况下，当事人办理登记时即为获得不动产物权的时点。但是，在离婚诉讼中，显然不能用房产登记的时间来判断房产的所有权归属。实践中，判断房产是否由一方婚前购买的影响因素主要有：
1、签订买卖合同的时间
显然买卖合同必须由一方签订，才能够认定房产为一方婚前购买。
2、首付款的支付时间
一方需在婚前支付首付款，才能认定房产为一方婚前购买。
3、房贷的办理
贷款人必须为购房的一方，而且必须在婚前办理贷款，才能认定房产为一方婚前购买。
4、房产需登记在购房一方名下，或离婚时尚未办理产权登记
房产（如有）必须登记在购房一方名下，如果登记在另一方名下或双方名下，都应该认定为婚后购房，或者有赠与的情况。如果离婚时房屋还没有办理登记，则不论。
在以上四点同时具备的情况下，即使房屋产权证在婚后取得，也应认定房产为一方婚前购买。
第二、婚后共同还贷的认定
这一点相对比较简单，除非双方有明确的财产约定或者相反证据（如购房方的父母定期向贷款银行汇款还贷等），否则婚后还贷的资金应认定为夫妻共同财产。
第三、房屋原则上应判给产权登记一方，但理论上存在另外的可能
婚姻法解释三第十条的原文是：“……（对于一方婚前购房）人民法院可以判决该不动产归产权登记一方……”。从字面解释，既然是“判给”一方，就说明离婚案件审理中，此类房产是作为夫妻共同财产处理的，并非直接认定为一方婚前财产。而且还适用了“可以”二字，也就是说，赋予了法院一定的自由裁量权，理论上这类房产存在判给另外一方的可能。
第四、婚后还贷对应的房产增值金额如何确定
这一点是实践中各地法院处理差异最大，也是理论界争议最大的一个问题。笔者曾代理过一个离婚案件，在该案件中对于一方婚前购买别墅的分割向二审法院提交了代理意见，主要的观点是所谓的房产增值都来源于购房款的一次性投资，因此，购房款对于增值额应该是一一对应的，而婚后的还贷款实质上就是购房款，基于这种一一对应的关系，非产权登记方应获得其还贷额对应的房款对应的增值额，二审法院支持了笔者的意见，改判产权登记方多补偿另一方近100万元。而在另一起类似案件中，笔者代理产权登记方，提交的代理意见是贷款是由产权登记方申请的，也就是说房款实际是在购买时已经结清了，即投资行为已经完结，之后的还贷实际上是非产权登记方替产权登记方向银行偿还债务的关系，离婚时产权登记方向非产权登记方结清债务即可，法院在这个案件中也支持了笔者的意见。也就是说，还贷对应房产增值额的计算没有一定之规，存在多种不同的解释。但是，笔者总结其中的审判规律，法院的审判观点与案件审理时的房地产市场价格趋势有很大关系，如果房地产处于牛市，法院就倾向于认定较高的增值额，如果房地产有走弱的风险和趋势，法院认定的贷款对应增值额有可能会比较低，这样做的目的，可能是为了将产权登记方要承担的离婚后继续偿还贷款的风险提前锁定，稳定判决确立的法律关系，可以说这是一个逼不得已的办法。

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