商铺租赁法律风险防控

在签订商铺租赁合同的过程中，企业需注意很多法律问题。本文将从出租人的角度阐述商铺租赁合同的法律风险及防控，以期对商铺租赁合同存在的法律风险进行系统的梳理。


一、免租期
出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期，不同的合同文本对此可能措辞不同，但实质含义。免租期的长短不一，少则三个月，多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金，不计入正式的租赁期限，正式租赁期限一般从免租期满次日起算。
在该期内，商户虽未实际开始经营前，但商铺已交付给承租商户，已处于承租商户的控制之下，且该期间一般都处于装修期，易发生风险。基于此，我们建议：
1、明确承租户的装修期间的安全施工义务，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担；
2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的，如何确定计租日则需要予以明确。我们认为作如下约定：在免租期内，符合开业条件的，经出租人许可，承租人可以开业，出租人不计收租金，但应支付管理费、公共事业使用费等费用。
3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确约定，以免发生争议。
4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定，如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付免租期内的租金，并明确缴纳的数额。


二、计租日
租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满，承租人商场不具备开业条件的，承租人若长期不能营业，恐会发生纠纷。因此，我们建议对计租日（计租起算日）可做如下约定：
计租日为免租期满的次日。若免租期满，商场达不到开业条件的，计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知，承租人不开业的，不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前，经许可提前开业的，承租人的实际开业日为计租日。
为应对今后发生可能发生的纠纷，出租人应当固定，并妥善保存有关确定计租日的证据材料，如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。


三、装修
为吸引知名品牌入驻商场，商场为商家提供巨额的装修资金商支持为常用的招商策略。很多双方仅约定装修资金补助数额，未对装修材料及装修标准作出细化约定，结果装修效果很不理想。双方就此发生纠纷。
为避免类似的纠纷，建议采取提供装修款支持招商模式的商家一定要对装修的标准作出明确约定，审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工次材料，对装修的过程予以监督、管控。装修款应分期支付，较高比例的余额待装修经己方验收后再支付，以防止承租人低标准的装修骗取高额的装修补偿款。


四、转租
在实际中，承租人因各种客观情况可能存在转租的情况。为防范转租给承租人带来的不确定风险，我们建议在租赁合同中可区分不同的承租人（如主力店、非主力店等）对能否转租及转租后的管理做出以明确约定。
同意转租的，我们认为出租人应注意对次承租人合同的内容作如下限制：
1、规定承租人在次承租合同中禁止或限制次承租人转租的条款。
2、出租人法定或约定合同解除权解除租赁合同的，次承租合同自动终止，次承租人应当返还租赁标的，次承租人不返还房屋的，视为承租人不履行返还房屋的义务，由承租人承担相应责任。
此外，若承租人违反合同约定擅自转租的，出租人享有租赁合同解除权。出租人应及时搜集、固定承租人违约转租的证据，为将来行驶合同权创造条件。


五、续租
续租因关涉双方的重大利益，双方对此均高度重视，对续租的条款均作出较详细的规定，但基于各自利益的考量，合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定：
租赁期届满，承租人享有优先承租权。承租人应于租赁期期限届满的六个月前书面通知承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的，双方另性协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前，双方未协商一致签署租赁合同的，视为承租人放弃优先承租权，出租人有权将商铺出租给第三人。
作上述约定，可避免承租人期满不续租可能给出租人造成的损失，给出租人留下足够的招商时间。


六、停水停电
在承租人欠租、拖欠水电费、合同解除等情况下，出租人能否采取停水停电的措施，促使承租人履行合同义务。对此问题，我们认为应当具体分析，不能一概而论，否则会给出租人带来法律风险。
出租人能否采取停水停电的措施，要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的，那么商户欠租，出租人可以采取停水停电的措施；而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的，那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是，出租人有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来突然损失，减小风险。


七、产品质量责任
我国法律明确规定，租赁商铺经营的产品出现质量问题后，若商铺的实际经营者已经离开，由商场承担赔偿责任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉，并约定好后续追偿的权利。
基于此，出租人（商场）应当在合同拟定防范上述风险的条款，并采取相应的措施防范风险。我们建议，出租人可以让承租人缴纳一定月份的租金作为保证金，合同终止若干月（根据承租人销售的商品质保期确定）后，承租人所售商品无质量问题的，保证金方可返还。


八、收房和遗留物品处理
出租人享有单方解除权的，解除权的行使无需取得承租人的同意，仅需通知承租人即可。若出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋的情况，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险。
为规避可能的法律风险，我们认为可采取以下措施：
1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。
2、承租人逾期仍未搬离的，则出租人应做好如下证据保留准备：邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。
另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。