未能如约履行谁之过

发布日期：2014-07-23 作者：110网律师

[案情简介]
普天之下莫非王土，天子脚下的土地尤贵，北京房价高无人不知。周丢丢女士没有特别的爱好，赚了钱就爱买房子。2012年7月29日，周丢丢女士与北京赵欣欣女士在北京的一家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定赵女士将北京市朝阳区的9527号房屋出售给周丢丢女士，因为9527号房屋在出售时尚有银行贷款未付清，所以周丢丢应于2012年8月31日前给付赵女士剩余全部贷款，以向贷款银行清偿全部购房贷款；且周丢丢在签订合同时，并无购房资格，其还应于2012年8月31日前将其名下的房屋出售，使其符合购房条件，并办理9527号房屋的转移登记手续。另外，双方在买卖合同中特别约定：赵女士同意周丢丢可以单方面指定该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案。
2012年7月31日，周丢丢支付赵女士购房定金5万元。2012年8月9日，周丢的支付赵女士100万元，后赵女士将9527号房屋交付给了周丢丢。2013年2月2日，周丢丢又支付赵女士80万元。直到2013年3月12日，赵女士才向贷款银行偿还了剩余贷款，办理完提前还贷手续。2013年3月底，周丢丢将其名下的房屋两套过户至他人名下。
然而，2013年3月30日，北京市人民政府发布京政办发[2013]17号通知文件，载明：按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）等文件要求，继续严格落实住房限购措施；自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。根据该文件，周丢丢即使将其名下的两套房屋过户到他人名下，她名下还有一套房产，周丢丢仍不符合购房条件。
2013年8月赵女士以周丢丢仍不具备购房资格为由请求人民法院判决解除该买卖合同。而周丢丢则以赵女士不及时办理提前还贷手续，致使时间拖延到新的购房限制规定出台，导致其不具备购房资格为由提出反诉，且其有权将房屋权属登记给第三人，请求继续履行该买卖合同。
[裁判结果]
北京房产律师鲁蕊代理周丢丢参加应诉，并提出反诉。最终朝阳法院审理认为，周丢丢本身并无违约的恶意，其买卖合同继续履行已无障碍，故本院支持周丢丢要求继续履行买卖合同的请求，判令将房屋过户到周丢丢指令的第三方名下。赵欣欣女士要求解除合同，但退款存在障碍，如解除买卖合同，对周丢丢明显不公，所以不支持赵欣欣要求解除买卖合同的诉讼请求。
[案情分析]
一、双方签订的房屋买卖合同是否能继续履行。
如前所述，在签订合同和原告赵女士起诉时，周丢丢不符合购房资格。故房屋过户存在障碍。在代理人鲁蕊律师仔细研究了合同条款，发现在合同的最下方，有一特别的约定，即出卖人（赵女士）同意买受人（周丢丢）可以单方面指定该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案。而法律规定，当事人可以约定由第三人代为履行义务。故而，对于合同继续履行有法律依据和事实基础。
为此，鲁律师的意见是，提起反诉要求继续履行合同，请求原告配合将房屋过户到第三方的名下。最终法院支持了代理人的意见，认为这种约定并未违反法律的强制性规定，因属有效。
二、本案的原被告是否均（或）存在着违约
房屋买卖合同约定应在2012年8月31日，赵女士应完成提前清偿房屋贷款，办理完毕房屋抵押注销。周丢丢应将其名下房屋中的两套过户给他人保证其具有购房资格。可赵女士直至2013年3月才办理完提前还贷手续。周丢丢在2013年3办理其他两套房的过户手续。可就在此后不久，北京市政府发布文件，根据新政策周丢丢不符合购房条件。纵观上述事实，赵女士与周丢丢在买卖合同签订后，均在为房屋的最终交易履行自己义务，双方均存在一定程度的延误，但也均系受买卖合同约定不明以及政府政策变化的影响。赵女士与周丢丢本身并无主观恶意违约之处。因此，对于周丢丢因对方违约要求赔偿的请求法院不予支持。
而对于，原告赵女士主张的因对方违约要求解除合同的诉讼请求，法院认为，如赵女士的主张，解除双方之间的买卖合同，则涉及双方基于买卖合同所取得财产的返还问题，周丢丢应腾退房屋，赵女士应退还房款；但在庭审中，赵女士已明确表示周丢丢已给付的185万元中的100万元已用于偿还贷款，其不能在本院指定的期限内筹齐应退还的款项。最后，赵女士主张解除买卖合同，周丢丢要求继续履行买卖合同，二人的主张均有一定的合同依据；但根据现有事实情况，周丢丢要求继续履行买卖合同已无障碍，而赵女士要求解除合同确存在还款上的障碍。因此驳回原告的诉讼请求。
[结语]
针对买卖合同是否继续履行问题，若合同双方没有违约的主观恶意，双方各有过错，而且双方的诉求均有合同依据，就得考虑现实状况，并以此作为依据，做到合法、合情、合理。

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