借名或联名购房“三人行”的烦恼

发布日期：2014-08-04 作者：党鹏律师

借名或联名购房“三人行”的烦恼

本报实习记者赵英颖

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    时间：2014年7月29日
    地点：北京市第一中级人民法院第一法庭
    案由：所有权确认纠纷
    案情：2002年1月6日，胡女士、徐先生、陈先生与北京辰泰房地产开发公司（简称辰泰公司）签订合同，购买了北京市海淀区美林公寓的一套房屋。随后，三人签署承诺书，声明该房胡女士、徐先生、陈先生所占份额分别为33%、50%、17%。后胡女士以徐先生、陈先生对房屋没有实际出资为由将二人诉至法院，要求将房屋确认为自己独有。
    案情回放
    2001年11月25日，胡女士与辰泰公司签订《美林公寓订购单》和《美林花园付款方法》。
    2002年1月6日，胡女士、徐先生、陈先生与辰泰公司签订了商品房买卖合同及补充协议等，购买了该公司开发的美林公寓房屋一套。同时，三人作为委托人签署了《授权委托书》，委托蔡某办理上述房屋相关的手续。
    2002年1月11日，胡女士、徐先生、陈先生签署了声明书，声明上述房屋由三人共同享有房屋所有权，并分别占有33%、50%、17%的份额，房产证的持证人为胡女士，上述房产由胡女士申请银行商业贷款159万元，徐先生、陈先生二人同意将美林公寓房屋的产权作为抵押物申请个人住房贷款。随后，三人与招商银行签订了《个人住房抵押贷款合同补充协议》。
    一审中，胡女士请求确认徐先生、陈先生对该房屋没有出资，并将二人所占份额确认在自己名下。一审法院以胡女士证据不足驳回了其请求，胡女士不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。
    庭审现场
    为购外销房而“借名”？
    法庭调查阶段，胡女士的委托代理人指出，徐先生、陈先生二人是胡女士在香港工作时的同事。2001年11月，胡女士回北京发展，次年向辰泰公司按揭购买了美林公寓一套房屋，签署了认购书并支付了认购定金。因为美林公寓是外销房，只对外籍人士销售，签订合同时，开发商提出为快速办理按揭贷款，需要增加名义购房人。在获得徐先生和陈先生的同意后，胡女士增加了徐先生、陈先生二人做名义物权人，并代签了有关手续文件。
    胡女士的委托代理人认为，胡女士以三人名义代签合同，交纳了房款，并亲力亲为办理了买房的后续手续，而徐先生、陈先生二人没有出资，法院应判决将二人形式上所有的份额确认在自己名下。
    徐先生、陈先生二人的委托代理人指出，外销房制度在2002年取消。美林公寓的房产开发商对外销售是174套，由外籍人士购买的仅仅是7套，其余的都是由内地人士购买。如果按照胡女士的逻辑，外销房仅仅销售给外籍人士，那么其余的174套房屋不能解释。
    徐先生、陈先生二人的委托代理人认为，胡女士本人具有外籍身份，可以以自己和丈夫的名义购买房屋。假定胡女士不具备外籍人士的身份，买房合同上为什么会有胡女士的名字呢。另外，从其他跟本案房屋有关的案件里可以看到，当时银行有明确表示对外籍人士不发放贷款。由此，胡女士的说法是虚构和不真实的。
    按份共有的声明是否有效？
    胡女士的委托代理人认为，诉争的房产中，个人申请购买商品房登记表签字栏、授权委托书、住房贷款申请书等，都系胡女士或他人代签，徐先生、陈先生没有签字，三人按份共有房产的声明应无效。
    现场，胡女士的委托代理人向法庭提交了买房及办理贷款的相关票据，证明徐先生、陈先生二人没有出资。
    对此，徐先生、陈先生的委托代理人认为，涉案房屋由本案三人按份共有的事实已由生效的（2011）海民初字第7722条民事判决书中判决查明，并明确了三人为房屋的按份共有人，按份份额与产权登记一致，声明书真实有效。
    徐先生、陈先生的委托代理人指出，诉争的房屋由本案当事人三人按份共有的事实，是真实意思表示，涉案房屋已经取得了所有权证和共有权证，该证书是三人合法按份共有涉案房屋物权的法定证明文件，真实合法有效。
    徐先生、陈先生的委托代理人提出，徐先生、陈先生都曾对房屋有过出资，钱是通过公司分红的方式给胡女士的。
    购房款如何支付？
    法庭调查结束，法庭就支付贷款用途、款项来源、房屋用途等进行了询问，双方对相关的事实进行了确认。法庭请双方当事人陈述是否存在借名买房的法律意见。
    胡女士的代理人表示，被上诉人在所有的证据中没有任何可以证实向胡女士委托代办买房或者是通过其他的安排来支付并偿还房款的证据，这是厘清本案究竟是被上诉人委托胡女士代办买房下形成的共有纠纷，还是胡女士个人借用被上诉人名字登记的共有纠纷的关键。
    徐先生、陈先生的委托代理人表示，房子系贷款购买，用租金还贷，所以不需要提交什么证据。
    法庭辩论终结，鉴于胡女士不同意调解，法庭宣布休庭。
    产权认房本登记购房署名需慎重
    “借名买房”在实际生活中并不少见。比如，外地人借本地人名义买经济适用房，非拆迁房借拆迁户名义买安置房，为规避限贷政策借用符合条件人的名义购买商品房等。这些在很多人看来是钻了政策空子、占了便宜的方法，却暗藏着风险。
    我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋在我国法律中属于不动产，如果买方以他人名义购房，从法律意义上说，他人就是该房屋的所有人。一旦他们提出房屋就是自己出资购买的，买方又没有足够的证据证明的情况下，想要取得房屋产权，相当困难。
    法律专业人士建议，若确需要以“借名”的方式购买住房，实际出资人应在对名义购买人的诚信、资金状况等进行综合考量后，与对方签订好书面协议，并用自己的账户支付房款，保留好相关付款凭证。同时，若有可能，让借名之人提供相应的担保，做好风险防范。
    法律专业人士提醒，拆迁安置房、经济适用房等有政策限制交易的房产，最好不要购买，一旦发生纠纷，将会房财两空。

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