夫妻一方擅自处分共同共有房屋的效力认定

发布日期：2014-08-05 作者：110网律师

案情：王某与邓某张某系夫妻。2006年元月即二人结婚登记后第二年，王某与张某二人出资购买一套商品房，房屋所有权人登记为王某一人。2012年7月29日，王某因手头资金紧缺擅自与丁某签订房屋买卖协议，协议约定：邓王某将该房屋以60万元的价格卖给丁某，丁某先付30万元，余30万元入住此房后付清。协议签订后当日丁某向王某支付购房款30万元，数天后丁某全家就搬进该房并付清余款，但王某一直未与丁某办理房屋过户手续。2013年2月，经丁某再次催促王某办理过户时，张某才得知房屋已卖之事，张某持反对意见的同时并要求丁某一周内搬离该房。丁某以已与王某签订房屋买卖合同并已付清房款为由拒不搬出。张某与丁某协商无果，遂将王某、丁某诉至法院，要求确认其二人签订的房屋买卖协议无效，并判令丁某归还房屋。
　　法院经审理认为，王某、张某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。邓王某未征得张某同意的前提下，即与丁某签订房屋买卖合同，事后也未得到张某的追认，属于无权处分，丁某与王某签订的房屋买卖协议无效，且丁某不构成善意取得，应当归还该房屋。
　　评析：1.本案所涉房产，是王某与张某的夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的所有权人只有王某一个人，但是购买房屋发生在夫妻关系存续期间，根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，本案王某处分的为夫妻共有财产。
　　2.在夫妻共有财产存续期间，王某未经过张某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
　　另，王某处分房屋不属于家事代理。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案邓某的行为不属于日常家事的情形。
　　事后共有人张某对合同没有追认。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张某没有追认，王某事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议无效。
　　3.丁某对所涉房屋不构成善意取得。
　　根据物权法第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：（1）.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）.以合理的价格转让；（3）.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋虽交付给丁某但没有办理转移登记，不符合前述第（3）个条件，也不构成善意取得。
　　综上，王某未经张某同意，擅自处分夫妻共同财产，与丁某签订的房屋买卖协议应属无效，丁某也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。

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