北京市商品房买卖纠纷典型案例的法院审判及律师点评

发布日期：2014-08-05 作者：靳双权律师

基本案情：

原告（反诉被告）刘1、段某某、刘2与被告（反诉原告）朱某某经济适用房转让合同纠纷一案。
原告（反诉被告）刘1、段某某、刘2诉称：原告段某某在2006年12月25日把其家庭购买经济适用房的指标以1.5万元的价格转让给了被告，并私自替刘1在购房转让合同中签了字。因经济适用房有严格的准入和退出机制，政府统一向符合购房条件的低收入家庭出售，而被告并不符合购买经济适用住房的条件，购房转让合同违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，应确认合同无效，故起诉要求确认无效。现原告诉至法院，请求确认双方签订的购房转让合同无效。
被告（反诉原告）朱某某辩称：一、不同意原告的诉讼请求。二、原告所述的事实与理由均不成立。首先购房转让合同约定的甲方刘1、段某某自愿将所购天通苑小区经济适用房一套转让给乙方朱某某，并不是原告所说的购买经济适用房的指标；其次，起诉书中所说的"并私自替刘1在购房转让合同中签了字"的表述与事实不符。签订合同的地点在刘1现居住的房屋内，签订合同时刘1、段某某及其儿子刘2都在场。双方签字时，段某某表示刘1身体不好，写字不方便，就代刘1签字了，同时表示刘1与开发商于2005年12月30日签订的《前门大街及东片保护整治发展工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》，也是由段某某作为委托代理人签字的，因此刘1本人对合同上得签字是认可的，同意的。三、原告起诉书中所称"购房转让合同违法合同法的相关规定，应确认合同无效"的理由不成立。从诚实信用原则、公平正义原则出发，应当认定合同有效。该套房产中没有刘2的财产权益，即便有刘2的财产权益，刘2也已经做出了买卖的意思表示，且经过法定代理人的认可与同意，是确定有效的民事法律行为。刘2签字当时已满16周岁，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，且其签字时经过其法定代理人的同意，符合我国民法通则有关民事权利能力和民事行为能力的相关规定。
被告（反诉原告）朱某某反诉称：刘1、段某某、刘2与朱某某于2006年12月25日签订的《购房转让合同》是双方当事人的真实意思表示。朱某某按照合同约定向刘1、段某某支付了合同约定的所有相关费用，刘1、段某某将住房手续（包括房产证、钥匙及其他与房屋相关的手续）交付给了朱某某。合同约定在房屋过户时，刘1、段某某、刘2有义务协助朱某某办理过户事宜。现已经具备房屋过户条件，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令刘1、段某某、刘2与朱某某于2006年12月25日签订的《购房转让合同》有效；2、判令刘1、段某某、刘2配合朱某某办理位于×处的房屋产权过户手续，将此房屋过户到朱某某名下；3、诉讼费由刘1、段某某、刘2承担。
原告（反诉被告）刘1辩称：不同意被告的反诉请求。在刘1不知情的情况下，段某某私自签订了没有具体合同标的物的转让合同，涉案房屋是刘1独自享有的财产，他人是无权出售的，合同标的物约定不明确，没有房屋的位置，不具有法律意义上的协议。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）段某某辩称：不同意被告的反诉请求。我不同意把房子转让给被告，我要求按照协议所写的收回我的房子我给被告钱，因为当时我丈夫有病孩子小，我自己做主与秦某某达成房源互换的协议，因为秦某某想提前过户，我丈夫知道这事情，他不同意房子转让这事，这件事情引发了我们严重的家庭矛盾，现在孩子大了，没有房子，秦某某也没有拆迁，给不了我房源，当时秦某某说朱某某没有房子，可现在被告有自己的房子，所以我一定要要回我的房子。
原告（反诉被告）刘2辩称：不同意被告的反诉请求。我当时是不满十八周岁的未成年人，合同中所签字属于无效行为。涉案房屋只有北京户口的人才有权申请，段某某当时没有北京户口，申请人中没有段某某。
经审理查明：刘1、段某某系夫妻关系，刘2系二人之子。2006年12月25日，刘1、段某某、刘2作为甲方，朱某某作为乙方，双方签订一份《购房转让合同》，甲方自愿将所购天通苑小区（位置：天通苑小区）经济适用房一套。转让给乙方。特约定如下：1、由乙方付给甲方人民币1.5万元转让费。其中在甲方将住房手续（房产证、钥匙及其它与房屋相关的手续）交给乙方后支付1万元，剩余部分在最终办理过户手续后支付。2、由乙方负责交付购房款及其它购房过程中发生的费用。3、甲方将住房手续（房产证、钥匙及其它与房屋相关的手续）一次性交给乙方，以示购房转让。4、在房屋过户时，甲方有义务协助乙方办理过户事宜，但所发生的过户费由乙方承担。5、甲方暂时将户口迁入此房，半年内迁出。合同同时还约定了违约责任等事项：本购房转让合同是在双方自愿的前提下签署的，双方已充分预见到今后此住房价值可能发生的变动及存在的风险。双方对价值变动及风险已经互尽告知义务，因此合同签署后，住房价值变动不应成为改变上述约定的原因。庭审中，双方当事人一致认可，该《购房转让合同》上的"刘1"签名为段某某代签。2006年12月25日，刘1作为买受人，顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）作为出卖人，双方签订一份《北京市商品房预售合同》，约定刘1购买了位于×处的房屋一套，房款总计272 791元。后朱某某支付了诉争房屋的购房款及相关税费，并在该房屋交付后使用至今。
合同签订后，朱某某向刘1、段某某支付了转让金1万元。刘1、段某某向朱某某出示了收条一张，内容是："收到朱某某天通苑经济适用房转让金壹万元整"落款为"刘1、段某某2007年1月6日"。经询，朱某某表示该收条中的签名均为段某某本人签署。段某某不予认可，申请对该签名的真伪进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京明正司法鉴定中心依法对段某某的申请事项进行鉴定，该机构于2013年11月20日出具《司法鉴定书》，鉴定意见为：落款日期为"2007年1月6日"的"收条"上落款处的"刘1"签名字迹与所提供的段某某书写的"刘1"样本字迹是同一人所书写；落款日期为"2007年1月6日"的"收条"上落款处的"段某某"签名字迹与所提供的段某某样本字迹是同一人所书写。段某某为此支出鉴定费2700元。
另查，位于×处的房屋系经济适用房，于2008年10月23日取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为刘1。
再查，刘1在北京市昌平区天通苑小区仅有位于×处的一处房产。
庭审中，朱某某向法庭提供了一份刘1作为被拆迁人与拆迁人北京天街置业发展有限公司于2005年12月30日签订的《前门大街及东片保护整治发展工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议系段某某作为刘1的委托代理人签署，用于证明双方当事人签署的《购房转让合同》刘1知情且同意段某某代为签署。
以上事实，有《购房转让合同》、《北京市商品房预售合同》、收条、《司法鉴定书》、鉴定费发票、房屋所有权证、《前门大街及东片保护整治发展工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》及双方当事人的陈述在案佐证。

法院判决：

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘1、段某某、刘2的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）刘1、段某某、刘2与被告（反诉原告）朱某某于二○○六年十二月二十五日签订的《购房转让合同》有效；
三、原告（反诉被告）刘1、段某某、刘2于本判决生效后七日内配合被告（反诉原告）朱某某办理位于×处的所有权过户手续。

靳律师点评：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点系段某某代刘1在《购房转让合同》中签字的行为是否有效。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，段某某作为刘1的妻子代刘1在《购房转让合同》中签字的行为，朱某某有理由相信该行为系刘1的真实意思表示，结合庭审查明的另一事实即段某某曾经代刘1签署《前门大街及东片保护整治发展工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》综合考虑，法院对刘1主张其对购房转让一事不知情、不同意的意见不予采信。
刘1、段某某、刘2与朱某某签订的《购房转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，且并不具备法定无效之情形，应属合法有效之合同。在签订《购房转让合同》之后，双方当事人亦按照合同之约定履行了各自的主要义务，即朱某某按照约定支付了购房款及部分转让费，刘1、段某某、刘2亦自愿将涉诉房屋交付朱某某使用。段某某对收到朱某某支付的转让费1万元虽不予认可，但经北京明正司法鉴定中心依法鉴定，《收条》中的签名系段某某本人签署，故法院对段某某的主张不予采信。
因刘1已于2008年10月23日取得涉诉房屋的所有权证，其原购房合同亦在2008年4月11日之前签订，依据双方签订的《购房转让合同》的内容来看，双方约定在房屋过户时，甲方有义务协助乙方办理过户事宜，因此应视为双方均同意在涉诉房屋限制上市交易期限届满后再办理所有权转移登记，故涉诉房屋的所有权转移登记并无法律之障碍。对刘1、段某某、刘2要求判令双方签订的《购房转让合同》无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对朱某某要求判令双方签订的《购房转让合同》有效并要求刘1、段某某、刘2配合办理诉争房屋的产权过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

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