二手房买卖可否变更贷款银行？

二手房买卖可否变更贷款银行？
——杭州某房屋买卖合同纠纷案评析
 
黄亮*
 
【案情简介】：2011年8月，买方李某与中介公司和房东王某签订《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》，购买王某所有的位于杭州市余杭区余杭镇某房屋出售给原告，房屋总价约为75万元，采取银行按揭贷款的方式支付房款，指定房屋的贷款银行为汇丰银行杭州分行。后李某通过中介公司向该汇丰银行提交全部贷款申请材料，但却被告知不符合该银行的贷款政策，无法通过该行的贷款审批手续。后从中介公司处了解到可向通过中国银行办妥房屋按揭贷款手续，但贷款利率要高于汇丰银行杭州分行，李某向中介公司和王某明确表示接受该贷款条件。但王某却表示如变更贷款银行，必须按其拟定的文本重新签订房屋买卖合同，否则不同意变更贷款银行。后双方因该合同文本变更事项双方无法达成一致，王某于2011年12月将该房屋的三证从中介公司处取回。
李某认为王某拒绝协助办理变更贷款银行的手续，并擅自将三证取回，其行为违反合同约定，于2012年3月委托笔者作为代理人向余杭法院起诉，要求解除房屋买卖合同并要求王某返还定金3万元并支付违约金6万元。王某收到诉状后，向法院提起反诉，认为李某违反合同约定，要求解除房屋买卖合同并要求李某支付违约金10万元。
 
【争议焦点】：
1. 合同约定的贷款银行可否变更？变更贷款银行对本案的房屋交易是否有影响？
2. 本案系李某违约还是王某违约？责任如何确定？
 
【判决】：
一审法院认为：买卖合同系双方真实的意思表示，但在审理中，双方均认为无必要继续履行合同，要求解除合同，本院予以准许；合同约定的贷款银行为汇丰银行，因李某未能符合银行的贷款条件，存在过错，但李某为促成合同目的的实现积极与中介公司联系可以办理贷款的其他银行，已尽其义务完成了补救措施；李某在联系了其他按揭银行后，双方未能签订有关资金监管协议或者变更部分合同的协议，导致交易未能履行，双方负有同等责任；为平衡双方利益，王某只适当向返还李某返还部分定金。据此，一审判决解除买卖合同，王某向李某返还定金15000元。
李某和王某均不服一审判决向杭州中院上诉。二审法院认为，一审法院查明事实清楚、适用法律和实体处理正确，判决驳回上诉，维持原判。
 
【评析】：
本案系一起因房产调控引起的银行贷款政策调整引起纠纷的典型案例。虽李某系首套房，不属于银行的限贷对象，但因各银行在贷款的要求和政策存在一定的差异，变更贷款银行的现象时有发生，在购买房屋之时须特别防范因此引起的法律风险。合同签订后，双方应当按照最大诚信的原则履行义务，在不影响实质交易的情况下，守约方也应当尽到相应的协助义务，否则也应当对此承担相应责任。在二手房交易之时，如买卖双方对于违约事项各执一辞，则中介公司的证词对于事实的认定就显得尤为重要。
一、按揭银行系中介公司指定，变更按揭贷款银行，对涉案房产交易不产生任何影响。
1．按揭银行依约是由中介公司指定，且王某也同意李某变更按揭银行。
首先，根据双方《杭州市房屋转让合同》第三条第3项的约定“甲乙双方同意委托中介指定银行对房产交易资金进行监管支付”。即按揭银行依约是由本案中介公司来指定的，并非说必须限定在汇丰银行办理银行按揭贷款，在汇丰银行不同意房贷的情况下，中介公司完全可以依约重新指定中国银行作为资金监管方与按揭银行，无须征求王某的意见。
其次，李某提出变更按揭银行的请求后，也确实取得了王某的同意。李某虽然可以直接根据中介公司的重新指定变更贷款银行，但李某仍然将变更按揭银行的事情及时告知了王某，并取得了王某的同意。中介公司出具的情况说明证实了上述事实，这里需要强调的一点是，中介公司作为本案房屋转让交易的中介方，地位是中立的，和原被告双方均无利害关系，其系从事的房屋转让交易中介活动，对本案所涉情况出具的证明，能够反映双方交易的真实过程，具有证明力。
第三，根据原王某双方的邮件往来以及中介公司的情况说明，王某同意变更按揭银行之后，却拒绝签订新的资金监管协议，并提出了修改合同其他条款的要求。庭审中在法庭的追问下，王某也承认其首先提出了修改原合同的要求，并通过中介公司将原合同转发给了李某，且王某拒绝李某对其修改后的合同进行调整，还明确明示如果不按照其修改后的合同，就终止交易。
2．李某向王某付款的期限为银行贷款审批通过后3个工作日内，并非2011年8月19日。
根据《杭州市房屋转让合同》第五条（即乙方逾期付款的违约责任）的约定，李某承担违约责任的条件是“未按合同第三条约定的时间付款”，结合该合同的上下文，这里的付款应当理解为李某向王某支付房款，不包括李某为办理按揭贷款向银行支付保证金的情况。而双方在《杭州市房屋转让合同》第三条中并没有约定具体的付款时间，仅仅是约定了李某为办理按揭贷款向银行支付保证金的日期，并未约定付款时间。付款时间实际上是约定在《房屋转让补充协议》第4条中，即“乙方同意在该房屋的银行贷款审批通过后3个工作日内授权居间方（即本案中介公司）可将该房屋的首付款计人民币贰拾贰万伍仟元整提前划付给甲方”；“剩余房款在该房屋契证、产权证过户至乙方名下并土地证受理单拉出后3个工作日内，通过银行一次性支付给甲方。”也就是说李某向王某支付首付款的日期并不是2011年8月19日（该天仅仅是李某为办理按揭贷款向银行支付保证金的日期），而是银行贷款审批通过后3个工作日内。因王某拒绝协助李某办理银行按揭手续，致使案涉房屋的银行贷款审批手续至今尚未通过，故本案约定的付款条件并未成就，李某并未违反合同的约定。
3. 变更按揭贷款银行，对涉案房产交易不产生任何影响。
（1）本案中，李某变更按揭贷款银行，对涉案房产交易不产生任何影响、也不妨碍被告在合同中的权利。在汇丰银行拒绝李某贷款申请的情况下，唯有积极寻找新的按揭银行，才可以保证涉案房屋交易的顺利进行。李某积极变更银行促成交易的行为，是诚实守信的表现，符合基本的契约精神。相反，王某却是以此为借口，故意破坏交易并借机扣留定金，违法诚实信用原则。事实上，王某“在李某同意按其变更合同后的合同的条件，其才同意变更按揭贷款银行”的意思表示，也表明被告自己也认为变更按揭贷款银行，对合同交易并不产生任何影响。而双方《房屋转让补充协议》约定的首付款实际支付日为银行放款后3日内，也就是说原告变更银行借款，并不影响被告依约取得首付款的权益。被告所谓“变更银行将导致其权益无法保障”，明显是毁约的借口。
（2）在汇丰银行不受理李某银行按揭的情况下，李某已无必要继续将首付款金额打入汇丰银行的保证金账户，即使打进去了，也还得取出来。而事实上，在无法办理贷款审批的情况下，汇丰银行或中介公司也未将相关保证金账户提供给李某，李某根本无法将首付款付至该相关账户。并且，李某已依约准备好全部办理银行按揭手续所需材料以及全部首付款，其也并非因政策或者信用记录等原因的限制而无法办理银行按揭手续，仅因汇丰银行内部的贷款审批制度的限制而无法再该行办理相关贷款手续，其完全可以在其他银行办理。本案虽指定汇丰银行为按揭银行，但在汇丰银行拒绝放贷的情况下，并不禁制变更银行。
 
二、王某违约在先，并取回三证以其行为表明拒绝履约，李某有权依法解除合同并要求王某返还定金，同时承担违约责任。
1．王某拒绝重新签订资金监管协议，违约在先。
根据二手房交易的操作流程，如买卖双方选择按揭贷款方式支付房款的，买卖双方必须与提供按揭的银行共同签订资金监管协议，否则就无法办理出按揭贷款。也就是说卖方有根据交易习惯配合买方与银行共同签署资金监管协议的义务，且这种义务是卖方的一种不言自明的附随义务，无需在合同中约定。本案中，王某既然已经同意将按揭银行变更为中国银行，就有义务配合李某与中国银行签订新的资金监管协议。但遗憾的是，王某不仅拒绝配合李某签订资金监管协议，反而还借机提出了修改原合同的无理要求，并直接导致交易无法继续进行，明显违约在先。
2．王某要求修改原合同条款缺乏依据。
根据合同法的基本精神，除非各方协商一致之外，合意一经达成各方就应按照合同的约定履行，不得随意变更合同条款。本案王某在没有任何依据的情况下，要求修改合同条款并加重李某的责任，李某有权拒绝。
3．王某取回房产三证，已其行为表明拒不履行合同，李某有权依法解除合同。
根据《合同法》第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，王某在交易尚未结束前于2011年12月9日从中介公司处取走了涉案房产的三证，就是在以其行为表明不再履行双方签订的房屋买卖合同。因此，李某有权依法解除双方之间的《房屋买卖协议书》、《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》。庭审中王某王某也明确表示同意解除上述合同。
4．双方合同解除后，王某应立即返还李某已付的人民币3万元定金。
2011年8月1日双方签订《房屋买卖协议书》之后，李某李某通过中介公司将人民币3万元定金转交给了王某，对此王某在庭审中也明确表示确实收到了李某支付的3万元定金。现因双方合同已具备解除的条件，且王某也同意解除合同，在李某没有任何违约的情况下，根据合同法第97条的规定，李某有权要求王某返还其已支付的3万元定金。
5．王某还应当依约承担违约责任。
根据双方《房屋买卖协议》第6条的约定“本协议签订后，若甲方（即王某）违约或因甲方原因造成该交易无法成交，则甲方应支付违约金人民币60000元给乙方，并赔偿丙方居间服务费人民币15000元。”本案中，王某先是拒绝签署新的资金监管协议，导致李某无法办理出银行按揭贷款；之后又无理要求修改合同，加重李某的合同责任；最后王某在未经李某同意的情况下，直接将涉案房产的三证取回，以其行为表明拒不履约。王某在交易中连续违约并直接导致了涉案房产交易无法成交，应当依约定向王某支付人民币60000元的违约金。
因此，李某有权依法解除合同，要求王某返还定金并承担相应的违约责任。
 
三、王某关于李某违约的反诉请求，其事实与理由均不能成立。
王某在本案庭审中提起反诉，并认为是李某违约，其理由仅仅是根据《杭州市房屋转让合同》第五条（即乙方逾期付款的违约责任）的约定即“李某逾期付款超过7天构成违约”。我们认为，王某的这一理由是不成立的。具体如下：
1．李某的付款条件至今仍未成就，王某认为李某逾期付款是无中生有。
如前所述，双方约定的付款时间点分别为：（1）银行贷款审批通过后3个工作日内支付首付款；（2）房屋契证、产权证过户至乙方名下并土地证受理单拉出后3个工作日内支付剩余房款；2011年8月19日仅仅是李某为办理按揭贷款向银行支付保证金的日期，并非合同约定的付款日。由于王某在交易中拒绝根据中介公司指定的中国银行签订新的资金监管协议，李某至今也未能通过银行贷款审批手续，即李某支付首付款的条件至今也未成就，根本不存在李某逾期付款的可能，所谓违约就更是无中生有。
2．王某同意李某变更按揭银行后，李某已没有义务再将保证金打入汇丰银行的保证金账户。
王某同意李某变更按揭银行的意思表示，实际上是双方通过口头协商的方式将按揭银行变更为中国银行了，即李某在取的王某的同意后，就已经再没有义务将保证金打入汇丰银行的保证金账户了，还何谈李某的违约责任？
更何况，按揭银行依约是由本案中介公司来指定的。在汇丰银行拒绝放贷的情况下，中介公司完全可以依约重新指定中国银行作为资金监管方与按揭银行。退一步讲，即使未经王某的同意，李某也可以根据中介的指定变更按揭银行，根本不存在违约的前提。
3．王某故意毁约，严重违反了诚实信用的原则。
本案中，在汇丰银行拒绝放贷款的情况下，唯有积极寻找新的按揭银行，才可以更好保证涉案房屋交易的顺利进行以及王某的利益。李某即使在贷款利率负担明显加重的情况下，也愿意通过变更按揭银行的方式来促成交易完成，其行为是诚实信用的契约精神之体现。相反，王某却是以此为借口故意毁约，企图侵吞李某的3万元定金，严重违反了诚实信用的原则，破坏了市场经济鼓励交易的基本规则。
4．退一步讲，即使法院认定李某违约，王某在反诉状中主张10万元的违约金也明显过高，与王某的实际损失不符。
王某在反诉状中主张的违约金明显过高，应当根据其实际损失依法调整，实际上王某根本就没有任何损失，其在庭审中也未提交任何相关的证据证明。这里要说明的一点是，李某对于王某主张的10万元的违约金予以反驳，并不是认为李某有违约行为，而仅仅是对王某反诉状中的不合理主张要求法庭予以纠正。李某在涉案房产的交易过程中，其行为完全符合双方合同约定，不存在任何违约的行为。
 
综上所述，王某拒绝签署资金监管协议，未经李某同意取回涉案房产三证，其行为已根本违约，并直接导致了交易无法继续进行，李某有权依法解除合同，要求王某返还定金，并承担违约责任。李某的付款条件依约至今仍未成立，根本不存在违约的可能性，王某的反诉请求缺乏事实与法律根据。
 

* 黄亮：浙江金道律师事务所专职律师，浙江大学法律硕士，杭州律协民事业务委员会委员、杭州律协公司与证券业务委员会委员、杭州律协婚姻业务委员会委员、杭州律协金融业务委员会委员、《中国律师》杂志社、《中国律师网》特约撰稿人、特约评论员。