北京市存量房屋买卖合同纠纷案例及法院审判

发布日期：2014-08-08 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人曾1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2012年7月，刘某诉至原审法院称：我和曾2于2012年1月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定曾2将其名下位于北京市朝阳区**东里2号院9号楼1-1901号房屋（简称诉争房屋）转让给我，建筑面积145.26平方米，价款450万元。合同签订后，我依约履行了付款义务，向曾2支付全部房款450万元以及过户所需税费22万元。曾2却没有按照合同约定及时给我办理过户手续，而是于2012年5月2日擅自将诉争房屋办理了抵押手续，致使合同无法继续履行。时至今日，曾2也未办理解除抵押、过户、交房的全部义务，我多次要求曾2前去办理过户手续，但曾2均予拒绝。另，诉争房屋属于曾2与曾1共有房屋，在合同不能继续履行的情况下，曾2应返还收取房款并承担违约赔偿责任，此系曾1、曾2的夫妻共同债务。故我起诉请求法院判令：1、解除我与曾2签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、曾2与曾1承担连带责任退还我房款及办理手续费用共计472万元；3、曾2与曾1承担连带责任支付我违约金90万元；4、曾2与曾1承担连带责任支付我经济赔偿金90万元；5、曾2与曾1承担连带责任赔偿我中介费7万元。
曾2辩称：我同意解除合同。因为刘某知道我急需用钱，压低了房款，乘人之危，根据合同法，合同应该是无效的，所以刘某主张的第3、4、5项诉讼请求都不存在。违约金和赔偿金不能同时主张，并且过高。
曾1答辩并反诉称：合同是无效的，我不同意刘某的诉讼请求。刘某与曾2于2012年1月8日签订房屋买卖合同，曾2将诉争房屋以严重低于市场价的450万元出售给刘某，我对此并不知情，直到刘某起诉我才知道。刘某与曾2恶意串通，损害了我的利益，还损害了国家利益，房价明显低于市场价值，偷逃税款，所以合同是无效的。故我提起反诉，请求法院判令：确认刘某与曾2于2012年1月8日签订的房屋买卖合同无效。
针对曾1的反诉，刘某辩称：曾1的反诉请求不成立。曾1说的不是实情，在签订房屋买卖合同时曾1是在现场的。
针对曾1的反诉，曾2辩称：因为当时诉争房屋市场价是550万到580万，但是成交价是450万，房价过低，我同意合同无效。签订合同时曾1在现场。
原审法院经审理认为：曾1表示《北京市存量房屋买卖合同》中约定的诉争房屋价格偏低，但就此未提交证据，且在签订《北京市存量房屋买卖合同》中曾1亦在场，曾1表示就此不知情明显与常理不合。结合曾1在场情况，刘某有理由相信出售诉争房屋为曾2、曾1双方的共同意思表示。刘某与曾2签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故法院认定《北京市存量房屋买卖合同》有效，对曾1的反诉诉讼请求予以驳回。在刘某支付了全部购房款后，曾2对诉争房屋进行了再次抵押，并明确表示不履行过户义务，已构成根本违约，故对刘某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘某向曾2支付了472万元购房款及过户费用，现合同解除，曾2应予退还。刘某主张的违约金与经济赔偿金，其主张过分高于实际损失，法院予以适当减少。关于中介费，属刘某合理损失，法院予以支持。曾1与曾2表示二人系夫妻关系，并在签订《北京市存量房屋买卖合同》时在场，故曾1对上述债务应与曾2承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院于2013年4月判决：一、确认刘某与曾2于二〇一二年一月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、曾2与曾1承担连带责任于判决生效之日起七日内退还刘某购房款及手续费四百七十二万元；三、曾2与曾1承担连带责任于判决生效之日起七日内赔偿刘某违约金三十五万元；四、曾2与曾1承担连带责任于判决生效之日起七日内赔偿刘某经济赔偿金三十五万元；五、曾2与曾1承担连带责任于判决生效之日起七日内赔偿刘某中介费七万元；六、驳回刘某的其他本诉诉讼请求；七、驳回曾1的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，曾1不服，向二中院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三、四、五项，改判曾1不承担连带责任，其主要上诉理由为：合同具有相对性，签订合同时刘某知道曾1和曾2是夫妻关系，也知道诉争房屋是夫妻共同财产，中介和刘某没有让曾1签字，而且房屋低于市场价出售，现在发生问题了，也不能要求曾1承担连带责任等。刘某、曾2同意原审判决。
经审理查明：曾1与曾2系夫妻，二人婚后购买了北京市朝阳区**东里2号院9号楼1-1901号房屋，登记在曾2名下。2004年，曾2将该房屋进行抵押登记，抵押权人为中国工商银行北京市**支行。2011年12月23日，曾2将该房屋进行抵押登记，抵押权人为案外人丁某。
2012年1月8日，经北京**房产经纪有限公司（简称**公司）居间，曾2（出卖人）与刘某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“曾2将北京市朝阳区**东里2号院9号楼1-1901号房屋出售给刘某，该房屋为商品房，建筑面积145.26平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行新街口支行，出卖人应于2012年3月10日前向抵押权人申请提前还款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押注销手续；该房屋无共有权人；房屋成交价格为450万元，买受人在签订合同时支付定金30万元（签合同当日支付1万元，剩余29万元于次日支付），2012年1月9日支付70万元，2012年1月15日支付200万元，2012年2月10日支付100万元，2012年3月20日交税过户当日支付剩余房款50万元；买卖双方于2012年3月20日前办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应在办理完房屋所有权转移登记手续后2日内将房屋交付买受人；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费等等。”
同日，曾2、刘某与**公司签订《居间服务合同》，约定由刘某向**公司支付居间服务费7万元。
2012年1月8日，刘某向曾2支付定金1万元。2012年1月9日，刘某向曾2支付定金及首付款99万元。2012年1月15日，刘某向曾2支付购房款200万元。2012年2月5日，刘某向曾2支付购房款100万元。2012年3月12日，刘某向曾2支付购房款50万元。2012年3月30日，刘某向曾2支付过户所需税费22万元。
2012年4月14日，刘某催告曾2办理诉争房屋的过户手续，曾2向刘某作出《承诺书》，承诺其一周之内说服曾1同意办理过户手续，如果未能过户，则在2012年4月30日前退还全部房款并赔偿刘某经济损失。后，合同未能继续履行。
2012年5月2日，曾2将诉争房屋进行抵押登记，抵押权人为案外人刘洪继，担保债权数额为370万元。
诉讼中，刘某、曾2、曾1均表示在2012年1月8日刘某与曾2签订合同过程中曾1在场。刘某表示曾1就此知情，并申请**公司房产顾问钱海丽出庭作证，证人述称：“我是刘某、曾2交易的经纪人，双方是在曾2家里签订合同的，签合同的时候我和我同事、刘某和她的朋友，以及曾2和她爱人（曾1）都在场，当时曾1没有说什么话，当时曾1身体不舒服，所以就说什么事情都跟曾2说。曾1知道卖房的事，还给我们倒茶。在签订合同时，曾1一直在场，一直听着。曾1坐在靠窗户的位置，因为那里有一只小狗，曾1一直在追。后来我们在写合同的过程中，曾1进屋了，中间也出来过。”曾2、曾1对该证人证言真实性不予认可，并表示曾1与曾2系夫妻关系，曾1听力不好，所以不知道曾2卖房一事，但就此未举证。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
曾2与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，刘某向曾2支付了全部购房款及过户费用，曾2并未依约履行解除抵押、过户及交房的相关合同义务，而是再次申请在诉争房屋上设立抵押权，以实际行为阻止合同继续履行，并导致刘某的合同目的无法实现。曾2的行为已构成根本违约，故刘某起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，于法有据，应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因曾2违约导致合同解除的情况下，刘某起诉要求曾2退还已收取的全部购房款及过户费用，并要求曾2承担相应违约责任并赔偿损失，理由正当，亦应予支持。另，因诉争房屋系曾1、曾2的夫妻共同财产，曾2出卖房屋所收取的房款为二人共同共有，因曾2不履行合同而对外产生的债务亦为二人的夫妻共同债务，故原审法院判决曾1对曾2的上述债务承担连带责任，并无不当。综上，原审判决处理正确，二中院予以维持。

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