北京市存量房屋买卖纠纷案例

发布日期：2014-08-08 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人南某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年3月，南某某诉至原审法院称：我与李某于2012年12月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，北京中**房地产经纪有限公司（简称中**公司）提供居间服务。因李某在加拿大，李某之母许某作为其委托代理人签署了以上合同。合同约定，李某向我出售其位于北京市西城区75号房屋（简称诉争房屋），成交价款为2 445 000元，我的付款方式为首付款加公积金贷款。合同还约定，买卖双方按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，因一方不按法律法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款1%的违约金。合同签订当日，我向李某支付了人民币10万元。2013年2月4日，李某为进行房屋交易，前往北京市西城区房屋管理局（简称西城区房管局）办理房屋地址变更手续，将房屋地址变更为符合规定的“北京市西城区75号”。李某迟至于2013年3月14日才将用于办理手续的授权委托公证办理完毕。2013年3月15日，我与李某一同前往西城区房管局办理我的购房资质审核。2013年3月21日，我的购房资质审核通过。此时，李某提出签订补充协议，要求我承担全部税费以及未来国五条新政在北京实施时可能会发生的全部税费。因其条件苛刻，我与其协商无效，拒绝签订补充协议。李某遂拒绝配合我办理下一步手续。迫于无奈，我于2013年3月22日向李某发送了《催告函》，要求李某在三日内以实际行动履行合同。李某收到了《催告函》，但时至今日其仍然拒绝继续履行合同。现我起诉要求：1、判令李某继续履行合同，配合我进行购房资格审核、网签、申请公积金贷款、缴纳税款、过户等履行合同所需进行的事项；2、判令李某支付因其不按合同约定缴纳税款的违约金24 450元；3、由李某承担本案的诉讼费用和财产保全费用。
李某辩称：根据我、南某某及中**公司的商定，合同约定的244.5万元是我卖房的净房款，不包括税费，税费应由南某某负担。在西城区房管局办理购房资质审核时，南某某提出要将购房款变更为150万元，我没有同意其非法要求，致使双方发生了争执。我考虑因合同有不完备的地方，且国五条即将推出，应尽快办理手续少缴税款，故提出要求签订补充协议，但南某某不同意，故补充协议未能签订。综上，南某某缺乏诚信，我不同意其诉讼请求。
中**公司述称：南某某与李某协商买卖房屋时，口头约定2 445 000元是卖房的净得价款，购房款采用公积金贷款方式。在西城区房管局办理购房资格审核时，我公司与买卖双方一同去办理的手续，为了避免税款，南某某提出在购房资格审核时购房款变更为1 500 000元，但双方未能协商一致，之后双方按照2 445 000元的价格签订了房屋买卖合同。当时国五条准备出台，关于税费的问题，李某提出要求签订补充协议，确定税费由南某某承担，但南某某不同意签订，致使双方签订的房屋买卖合同未能继续履行。
原审法院经审理认为：南某某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，对购房款支付方式、期限、税费负担等主要合同条款均无明确约定，导致当事人在履行该合同中认识不一，产生争议，未能完成网签。特别是在本合同履行中，因国家政策调控导致税费增加后，双方当事人就增加的税费如何负担无法达成一致，责任不能归咎于李某一方。现南某某要求继续履行合同，缺乏依据，对其诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2013年9月判决：驳回南某某的诉讼请求。
原审法院判决后，南某某不服，向二中院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。南某某的主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，归责不明，双方在合同中对税费负担、政策变化后的税费负担、购房款支付方式、购房款支付期限均有明确约定；造成诉争房屋买卖交易搁浅的原因是李某恶意违约，其应承担全部责任，而原审法院却未将责任归咎于李某，属归责不明；原审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十四条之规定以及北京市高级人民法院相关审判意见，原审法院应全面支持南某某的诉讼请求等等。李某、中**公司均同意原审判决。
经审理查明：北京市西城区75号房屋（建筑面积57.7平方米）登记在李某名下。2012年11月，李某欲将诉争房屋出售，为其母许某出具《卖房委托书》，委托许某代为办理卖房事宜。
2012年12月25日，经中**公司居间，李某（出卖人）与南某某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同使用的是中**公司提供的格式合同文本。该合同约定：出卖人将诉争房屋出售给买受人，房屋成交价格为人民币2 445 000元，买受人可以在签订合同的同时支付定金人民币10万元；买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及期限见附件四，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五；买受人向建设银行/公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在2013年5月1日前将该房屋交付给买受人；合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六；合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；当事人双方同意，自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等等。
合同签订当日，南某某向李某支付购房定金人民币10万元。其后，李某到北京市西城区房屋管理局办理了诉争房屋地址变更手续，并与南某某一起办理了南某某的购房资格审核。2013年3月25日，南某某通过购房资格核验。
2013年3月，李某提出与南某某签订补充协议，李某草拟的补充协议的主要内容有：“双方同意在2013年5月1日前付清此房屋的全部交易款244.5万元，李某收到此款的当日办理房产过户手续。但因买受人坚持要办理公积金贷款，对此出卖人表示愿意积极的协助办理相关手续，若因办理公积金贷款期间发生交易税制和税率调整，导致出卖人所承担国家规定缴纳税费及补缴税费，均由买受人全部承担”等等。李某经与南某某协商，南某某表示不能接受，双方未能签订补充协议。2013年3月22日，南某某向李某发出《催告函》，要求李某收到该函三日内配合南某某办理房屋买卖的网签、缴税等手续。李某收到了《催告函》，但未联系南某某。南某某遂于2013年3月27日提起本案诉讼。
诉讼中，各方确认并未签订《北京市存量房屋买卖合同》中所提及的附件。中**公司称买卖双方约定合同价款2 445 000元系净得价、卖方不承担税费，但中**公司称此系双方口头约定，并未提交证据。
二审中，南某某表示同意承担合同履行过程中需缴纳的各项税费，并表示考虑到因双方发生争议，合同约定由贷款方式支付房款可能存在障碍，故同意一次性支付剩余购房款，但因筹款存在客观困难，请求法院给予其七十日的筹款期限。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条之规定，二中院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院一审民事判决；
二、南某某、李某继续履行双方于2012年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
三、南某某于本判决生效后七十日内向李某支付剩余购房款二百三十四万五千元；
四、在本判决第三项履行完毕当日，李某协助南某某将北京市西城区75号房屋所有权转移登记至南某某名下，需缴纳的相关税费均由南某某承担；
五、驳回南某某的其他诉讼请求。
靳律师点评：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同生效后，当事人就有关合同内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，依照法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。根据本案查明的事实，李某与南某某就买卖诉争房屋事宜签订有《北京市存量房屋买卖合同》，该合同并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在《北京市存量房屋买卖合同》中，双方已对交易的主要条款进行了约定，但对于购房款支付期限、税费承担的具体约定等履行细节未约定明确，导致双方在履行合同过程中认识不一，产生争议。在此情况下，双方应积极协商达成补充协议，以继续履行合同。如双方确实无法达成补充协议，亦应按照法律规定的方式履行合同。李某拒绝履行合同的抗辩意见依据不足，二中院难以采纳。二审中，南某某自愿承担全部税费，并同意一次性支付剩余房款，合同履行的客观障碍已消除，故南某某请求继续履行合同，理由正当，应予支持。关于南某某要求李某承担不按合同约定缴纳税款的违约金的诉讼请求，因双方尚未履行至缴纳税费环节，故该项请求依据不足，二中院不予支持。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务