因不可抗力购房未实现目的解除合同

发布日期：2014-08-13 作者：110网律师

重庆XX大厦（简称大厦）是由重庆市涪陵XX房地产开发有限公司（简称房产公司）挂靠于重庆XX物业发展有限公司（简称物业公司），由物业公司和房产公司共同开发修建。2000年10月23日，张某与物业公司签订了登记号为(2000)预售(购)第12580号《商品房预售合同》，约定：“张某购买坐落于重庆市XX大厦G单元4—7号门面房一间(按当时规划，该房4层属平街层)，面积128. l0平方米，单价3000元／平方米，共计价款384300元”等。合同签订后，张某分三次向房产公司共计交纳了 300000元，并于2002年 12月7日缴纳了购买该房的契税和交易费共计 19225元。该房建成后，因规划部门调整规划，提高了大厦前的街道高程，街道基本与该大厦5层齐平，张某原所购4层平街门面房即成为了附楼，且被封闭，进出不畅。为此，张某拒绝接受房屋，并要求解除合同，退还已交购房款。2004年3月18目，重庆市涪陵XX实业有限公司(简称有限公司)向张某承诺，我公司出售给张某的门面房一间，已交购房款30万元，现购房方要求退房，我方同意，但应在2004年12月3l日前退款。嗣后，张某一直未能退回房款，遂于2005年9月14日诉至重庆市涪陵区法院，请求判令解除购房合同，并退还购房款及利息。
　
　　重庆市涪陵区法院一审认为，张某与物业公司、房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并依法办理了登记，具有法律效力。但该合同在履行中，因不可归责于双方当事人的原因，导致张某购买房屋的目的不能实现，经张某与有限公司协商，有限公司同意退还张某已交的购房款，可以认定为双方已就该合同的解除达成一致，该解除协议应当有效。物业公司、房产公司应当承担退还张某购房款、所交税费并赔偿利息损失的责任。据此判决，物业公司、房产公司退还张某购房款300000元，所交税费19225元，共计人民币319225元，并赔偿张某所交购房款的利息损失(按中国人民银行同期商业银行贷款利率计算，分别从张某缴款之日起计算至物业公司、房产公司付清之日止)。
　　宣判后，房产公司不服，上诉至重庆市三中院。房产公司上诉称，我公司与有限公司是两个独立核算、自负盈亏的公司，其出具的承诺与我公司无关。张某所购门面前公路标高发生变化，这是不可抗力的原因，请求以该门面抵销全部房款，并判令由张某负担大修基金。
　　重庆市三中院认为，现各方当事人对合同的效力，张某所购房屋属平街层门面房，现该房因规划改变不属平街层而属附楼，张某已交购房款及契税、交易费共计319225元等事实无争议。本案在二审中争执的焦点为合同应否解除，房产公司、物业公司应否退还张某购房款。针对该争执焦点，本院认为，张某原购房时约定购买的是平街层门面房，现该房因城市规划之情势变更，这一不可归责于双方当事人的原因，导致约定购买的房位于街道以下属附楼，不能达到张某原购房的目的。有限公司与房产公司确属两个独立的法人，该公司对张某所作的退还购房款的承诺确不能代表房产公司、房产公司的此上诉理由虽然成立，但根据《合同法》的规定，在本案中，张某要求解除合同，退还已交购房款的请求应予支持，张某与物业公司签订的登记号为(2000)预售(购)第12580号〈〈商品房预售合同〉〉应予解除。该购房合同解除后，物业公司、房产公司应退还张某己交的购还款。房产公司主张的大修基金，因在一审未提出主张，本院不予审理。原判认定事实清楚，适用法律正确。判决:驳回上诉，维持原判。
法理评析　
《合同法》第94条第1款第(1)项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，
当事人可以解除合同。”这是法定解除的规定事由。法定解除的事由，主要是因不可抗力或一方违约致使合同履行成为不必要、不可能。因不可抗力解除合同，是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。然而，并非一旦出现不可抗力均可以解除合同，只有在不可抗力已影响到实现合同目的时，才能导致合同的解除。如果不可抗力致使合同完全不能履行的，自然可导致合同单方解除；如果不可抗力只是导致合同部分不能履行的，可导致合同的变更，免除债务人的部分合同义务，但部分履行已严重影响当事人订立合同所欲实现的合同意图时，应承认债权人有解除合同的权利。本案中，张某原购房时约定购买的是平街层门面房，现该房因城市规划之情势变更，这一不可归责于双方当事人的原因，导致约定购买的房位于街道以下属附楼，不能达到张某原购房的目的。张某要求解除合同，退还已交购房款的请求应予支持，张某与物业公司签订的登记号为(2000)预售(购)第12580号〈〈商品房预售合同〉〉应予解除。

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