共有房产抵押应获得全部共有人同意

发布日期：2014-08-15 作者：吴丁亚律师

A银行与借款人李某、抵押人殷某签订了一份最高额抵押担保借款合同，合同约定的最高贷款限额为8万元，合同期限自1999年1月4日起至2002年1月4日止，由抵押人殷某以其房产提供抵押担保，并在市房管局办理了抵押登记。
案情介绍
原告：王某
被告：A银行
被告：殷某（抵押人，系王某之夫）
被告：李某（借款人）
1999年1月26日，A银行与借款人李某、抵押人殷某签订了一份最高额抵押担保借款合同，合同约定的最高贷款限额为8万元，合同期限自1999年1月4日起至2002年1月4日止，由抵押人殷某以其房产提供抵押担保，并在市房管局办理了抵押登记。合同签订前后，A银行分别于1999年1月20日向借款人李某发放贷款10万元（1999年2月10日归还3万元，尚结欠7万元）、1999年6月8日向借款人李某发放贷款4万元，目前两笔贷款余额为11万元。
2009年10月12日，抵押人殷某之妻王某向法院提起诉讼，要求判令抵押担保合同无效。
原告王某诉称
抵押房产系其夫妻双方的共同财产，抵押人在原告不知情的情况下，以夫妻共有的房产为借款人在A银行的贷款提供抵押担保。而且，该抵押合同只有所有权人签字，无共有人签字，因此，我方认为该抵押担保行为侵犯了原告的共有财产权，要求法院判决确认抵押担保合同无效。
被告A银行辩称
房屋所有权证所记载的以及登记部门所登记的所有权人均是殷某本人,并未登记共有人，基于对公示公信的信赖，我行有理由相信抵押房产是殷某的私有财产；该抵押是为了担保银行的借款，银行已支付了合理的对价；且抵押合同已在房管部门办理了抵押登记，取得了登记机关发放的他项权证。
可见，我行取得抵押权是善意的，抵押合同是有效的。
被告殷某辩称
抵押房产是我与原告夫妻两人共有的房产，在房产证上仅写有我一人的名字，在进行抵押时，原告确实不知道。
被告李某未应诉答辩。
法院审理及判决
法院查明，抵押人与原告系夫妻关系，于1987年登记结婚，抵押房产系原告夫妇于1994年7月4日取得的房改房。
法院认为，抵押房产系双方在夫妻关系存续期间所购，应属夫妻婚后共同财产。夫妻双方对共同财产的处置需经夫妻双方协商一致，抵押房产产权当时虽登记在抵押人个人名下，但当时的房产登记并不要求必须登记共有人。被告A银行作为抵押权人在签订抵押合同时有义务对抵押人殷某是否单身或已婚情况进行审查，其未对此进行审查，主观上存在过失，故对A银行的辩称意见不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第54条第二款规定，法院于2010年4月14日判决被告A银行与被告殷某、被告李某签订的最高额抵押担保借款合同中抵押担保合同条款无效。
案例评析
本案争议焦点为：一方以共同共有的房产作抵押，已办理抵押登记，现另一方共有人提出异议，该抵押是否有效？
《担保法》司法解释第54条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”本案中，抵押房产是在原告夫妻双方婚姻存续期间取得的财产，应属于夫妻共同财产，根据现有档案材料，抵押合同及房管局的抵押登记申请表中均无抵押人妻子原告王某的签名，档案材料中无抵押人妻子的身份证明，无法推定原告王某对抵押担保行为知道或者应当知道，同时档案材料中也无抵押人的单身证明，故银行辩称善意取得抵押担保的观点也难以得到法院认可，故法院判决应当是符合法律规定的。
那么，在法院判定抵押合同无效后，银行有没有什么救济措施可采取呢？
笔者认为，在这种情况下，有过错的抵押人应当承担一定比例的赔偿责任。《担保法》司法解释第7条规定，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”。担保合同被确认无效后，银行可以根据抵押人是否具有过错情况追究抵押人的责任，向法院主张因合同无效而应得到的赔偿。
案例启示
为预防和减少抵押无效纠纷，银行办理抵押担保时，首先要尽到注意义务，查清抵押房产的真实状况、权属情况，查明是否有共有人，不能仅仅依赖房产证书上登记的名字。共有财产抵押须共有人签字同意。其次要加强对法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新法律法规、管理办法和政策。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务