房产纠纷案例的法院判决

发布日期：2014-08-15 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人吴1因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年10月，吴1诉至原审法院称：1995年9月15日，吴2未经我及法定代理人同意私自与张某签订《购房协议书》，约定张某购买我的5号的房屋及宅基地，之后双方履行了协议。现我了解到，该房屋买卖行为违反国家强制性法律规定，应为无效。为此，我于2010年至2012年底多次与张某协商要求解除协议，因协商无果，只好诉至法院，要求：确认吴2与张某签订的《购房协议书》无效，并由张某返还5号的房屋及宅基地（价值约10万元）。
吴2辩称：我卖这房时吴1也就十三、四岁，当时吴1的母亲已去世，父亲在服刑，卖房的事儿我没有和吴1及其父亲说过，就找的当村的村干部李某，价款是32 000元，现在我对吴1的诉讼请求没有异议。
张某辩称：1、买房时我一直认为我买的是吴2的房，等拿到房本后一看名字才知道不是吴2的房，当时协议也签了、房款也交了。于是我就问吴2你能卖这房吗？吴2说这孩子由我抚养，我有权卖这房。当时吴1的奶奶和大队干部李某都在场，可见当时吴1的法定代理人不能履行监护职责，而吴2作为吴1的监护人为了吴1本人的利益有权处理吴1的财产；2、我买的是房屋，并不是吴1说的房屋及宅基地；3、协议签订后，经房山区人民政府土地部门批准，我已取得涉案房屋宅基地的使用权，也交纳了相关税费、三通费和入户容纳费，且我妻子和孩子均为农民户口，均已落户在5号。从签订协议到现在已经18年，吴1称不知情显然不可信。综上，吴1所诉没有事实和法律依据，法院应驳回吴1的诉讼请求。
原审法院经审理认为，当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。合法的买卖关系受法律保护。本案中，吴2以房主的名义与张某进行房屋买卖行为时，张某发现吴2并非房主，对此吴2以吴1由其抚养、自己有权卖房的解释，在吴1尚未成年且其母去世、其父服刑的情况下符合常理，足以使张某确信吴2有权处理吴1名下的5号院房产。后张某经过北京市房山区人民政府办理了集体土地建设用地使用证变更手续并交纳了相关税费，××村集体也收取了张某的买房基款和水、电、路三通费，张某的妻子和孩子均已成为××村集体经济组织成员，综合以上情况考虑该买卖行为应认定为有效；对吴1称2010年才知晓房屋被卖的情况以及未由吴2抚养的意见，法院不予采纳；对吴2的辩解，与卖房时的解释明显相悖，法院亦不予采纳。综上所述，法院对吴1的诉讼请求不予支持。综上，原审法院于2013年10月判决：驳回吴1的诉讼请求。
判决后，吴1不服，仍持原诉理由上诉至二中院，请求依法改判。张某同意原判。吴2对原判亦有意见，但未上诉。
二中院经审理查明：1988年2月吴1之母孙某死亡，其父服刑。1995年9月15日，吴1的父亲尚在服刑中，吴1的伯父吴2（甲方）与张某（乙方）签订了《购房协议书》，主要约定：1、房主吴2将5号院内砖木结构北房4间和东房1间卖给张某，并将集体土地建设使用证附给张某保存；2、吴2协助张某办理相关手续，所需费用由张某交纳等内容。协议签订后，张某将全部房款32 000元给付了吴2，吴2亦协助张某在北京市房山区房地产市场管理所办理了《房产卖契》，张某交纳了相关契税900元。1996年3月15日，××村收取了张某1996年买房基款和水、电、路三通费共5000元。1996年11月14日，原吴1名下的集体土地建设用地使用证变更记事一栏记载“房山街道××村吴1把房集建**号集体土地建设用地使用证转移为张某。房产卖契：房交字**号。特此变更”，在上述文字上盖有北京市房山区人民政府土地权属证专用章。1997年3月25日，××村收取了刘某（张某之妻，1995年11月30日登记结婚）入户容纳费3000元。1998年1月8日刘某将户籍迁至本案诉争房址，1999年11月9日其子张小某（1999年2月6日出生，）出生报户亦落户在本案诉争房址。张某一家自购房后一直居住在该址。2013年，吴1诉至原审法院，后于2013年8月撤回了起诉，现吴1再次诉至原审法院。经查，吴11982年7月1日户口登记地址为1号，吴1于1991年5月24日农转非后，户口地址变更为3号，2009年7月9日吴2的户口迁入3号。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
律师点评：
本案中，吴2以房主的名义与张某进行房屋买卖行为时，吴1尚未成年且其母去世、其父服刑，张某有理由相信吴2有权处理吴1名下的5号院房产。张某购买诉争房屋后，经北京市房山区人民政府办理了集体土地建设用地使用证变更手续并交纳了相关税费，××村集体也收取了张某的买房基款和水、电、路三通费，现张某的妻子和孩子均已成为东街村集体经济组织成员。原审法院考虑到上述情形，认定该买卖行为有效，并无不当，应予维持。吴1上诉认为吴2与张某签订的《购房协议书》无效，二中院不予支持。

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