商品房预售合同中的备案登记效力

发布日期：2014-08-26 作者：110网律师

商品房预售合同备案登记不属于物权法规定的预告登记，不发生相应物权效力
2006年2月20日，何开厚（第三人）与长进实业公司签订《商品房申购协议书》约定：何开厚向长进实业公司申购其开发的某小区601号房屋，建筑面积约67.39㎡

，单价900元/㎡，申购金60651元，付款方式为一次性支付。2007年7月25日双方又签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋座落、面积、单价、总价款、付款方式与原《商品房申购协议书》一致。并约定了交房时间为2007年12月30日以及与商品房买卖有关的其它约定。合同签订后何开厚于7月27日向长进实业公司支付房款60651元。2007年7月29日长进实业公司与向建华签订《重庆市商品房买卖合同》约定，长进实业公司将该房屋卖给建华，套内单价为1000元/㎡，总价款65439元，付款方式为一次性付清。向建华已付清房款。2007年11月9日双方签订的《重庆市商品买卖合同》在重庆市万州区房屋交易所进行了备案登记。2007年5月何开厚入住诉争房屋并进行了装修。该栋房屋长进实业公司于2007年7月中旬取得了商品房预售许可证，至庭审日此楼房尚未通过整体验收。审理中向建华与何开厚均认为对方与长进实业公司的商品房买卖行为是虚假的，但均未提供充分证据予以证明。
向建华称：自己现长进实业公司签订《商品房买卖合》且支付了全部房款，并在房屋交易所办理了预售备案手续。而该公司在之前将房屋卖与何开厚，请求确认长进实业公司与何开厚签订的《商品房买卖合同》无效，将诉争房屋立即交付给自己并办理房屋产权证。
长进实业公司称：办理商品房登记备案是事实，是事实发现他人与何开厚签的合同。
何开厚称：诉争房屋早已出售给我并已实际交付给我，我不清楚何建华买房一事，他们自己解决。
案件焦点：当逼供签订商品房买卖合同后到房屋登记管理机关进行商品房屋预售合同备案登记行为是否属于《物权法》所规定的预告登记行为；其备案登记行为是否产生相应物权效力，具有对抗效力。
法院审理认为：根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案何开厚的协议已经成立，若无法律规定的无效的事由就应当属有效合同。而向建华主张长进实业公司与何开厚签订的合同无效，却未举示充分证据证明双方之间的合同违反法律或者行政法规的强制性规定，或者恶意串通损害他人利益，因此何开厚与长进实业公司之间签订的合同属于有效合同；本案属于典型的一房二卖，长进实业公司应当向谁履行合同实则是解决本焦点的关键，从查明事实来看，向建华与何开奄均无证据证明对方的买卖行为有问题，应认定向建华、何开厚买卖行为的效力。而从实际情况上来看，何开厚的买卖合同是基于原来的申购协议而且其买卖合同也成立在向建华的买卖合同之前，并且何开厚与长进实业公司之间已经实际履行了协议，何开厚已经装修且入住已三年之久，向建华虽有备案登记，不能当然就发生物权对抗效力，故向建华的诉讼请求不予支持。向建华只能另案诉讼要求长进实业公司承担违约责任。
根据《城市商品房预售管理办法》（以下简称《办法》）的规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但《办法》并未对备案登记的性质作出明确规定。根据《办法》及相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公众宣示特定债权已被特殊保护；备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。同时，备案登记没有时间或者期限上的要求，不需要在出现特定法律事实或者经过一定期限后再行登记，而预告登记后，当债权消灭或者自能够进行不动产（过户）登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将失效。因此，商品房预售合同备案登记在登记的目的、内容、方式、时限上与《物权法》规定的预告登记存在明显别。商品房预售合同虽因备案登记而得已公开，但不具有预告登记的效力。
本案何开厚与长进实业公司签订的《商品房买卖合同》不具有导致合同无效之法定事由，故向建华要求确认该合同无效的请求应予以驳回。何建华与长进实业公司签订的《商品房买卖合同》虽进行了备案登记，但该备案登记不属于预告登记。同时，该合同签订的时间在何开厚与长进实业公司签订《商品房屋买卖合同》之后，向建华基于合同享有的债权不具有对抗效力和排他效力。虽然向建华根据《商品房买卖合同》要求长进实业公司交付房屋并办理产权过户登记，但长进实业公司已将房屋交付给何开厚且何开厚已经对该房屋进行装修并入住，法院在向向建华释明其救济途径之后驳回其要求交付房屋及办理过户登记诉讼请求，实现了法律效果与社会效果的统一，较为妥当。

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