房屋交易过户时间约定不一致的合同解释规则

发布日期：2014-10-15 作者：110网律师

原文撰稿人：北京市第二中级人民法院崔智瑜王佳

【案例争点】
案例一：关于案涉房屋交易约定的过户时间，依据买卖双方签订的《房屋买卖居间合同》约定“丙方通知之日起3日内”，而根据《房屋买卖合同》约定为“自合同签订之日起90日内”。由于两份合同在同一天签订，且对于过户时间约定不一致。（案号：（2011）二中民终字第12796号）

案例二：关于案涉《房屋买卖合同》约定“买受人未能在60日内取得房屋所有权证书……”的“60日内”，购房者认为是指《房屋买卖合同》签订后的60日内，而房产公司认为指自卖方取得产权证后的60日内。（案号：（2011）二中民终字第13098号）

买卖双方针对合同条款的不一致理解，究竟何种理解是正确的，这就涉及合同的解释问题。

【解释规则】

本文所指的合同解释问题，不在侧重于理论探讨，而仅限定为法官在案件审理过程中未解决合同条款相互之间的矛盾冲突，运用法律解释方法，探究合同的真实意思表示，来确定合同条款的真意，从而确定合同当事人之间的权利、义务关系。

一、合同条款产生歧义的必然性

由于社会关系和社会生活的复杂性，当事人认知能力、文化水平和法律意识的参差不齐，而且文字又具有多义性、模糊性，往往造成合同中的用词不当或条款相互冲突，掩盖了当事人的真实意思表达。甚至不排除个别故意不当使用文字或者在多份合同中针对同一事项作出多次不一致的约定，使双方对合同条款产生争议。

因此，这就需要法官在裁判合同纠纷过程中，正确适用合同解释规则和方法进行解释，使不确定的合同内容予以明确，不完整的合同内容得到补足，不统一或相互矛盾的内容得到统一，以准确认定事实，得出正确裁判结果。

二、合同解释的基本规则

我国《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”由此，具体主要有以下几项解释规则。

第一，文义解释规则。指解释合同时应考虑到合同所使用的词句，即要考虑合同语句的语义，并探求合同当事人的真实意思。需要注意的是，在进行文义解释时，不应拘泥于所使用的文字，而应全面考量与交易安排有关的各种因素，包括体现意思表示的行为、缔约前的谈判、具体交易过程等。

第二，体系解释规则。是指把全部合同条款和构成部分看作是一个统一的整体，从各个条款及构成部分的相互关联，所处的地位总体联系上阐明当事人有争议的合同用语和条款的含义。基于合同是一个有机的整体，当事人的意思贯穿整个合同，不能孤立地看某一条文，应将争议部分和其他部分系统地看。对于一项交易针对同一事项多次约定的情况下，如果约定不一致，则应对数份合同进行整体考量。

第三，目的解释规则。是指当事人希望通过订立合同要达到的目的或结果。合同目的是双方当事人签订合同的共同目的，是整个合同的立足点和出发点，当事人在合同中的所有条款，都要围绕合同目的。目的解释就是要依照双方当事人所欲达到的经济的、社会的效果而对合同进行解释。

第四，习惯解释规则。是指在交易产生和发展过程中所长期形成的、为大多数交易者所承认的习惯。在合同存在漏洞，致使当事人的权利义务不明确时，参照习惯或惯例加以补充。

【规则适用】

掌握上述四种合同解释规则不难，难在如何在实践中灵活运用。每种解释规则都有各自的优势与劣势，只有综合运用解释规则，才能达致对合同条款真意的理解。

关于案例一，交易双方同日分别签订《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖合同》，其中前者是双方于中介公司共同签订。两份合同中对于过户时间约定不一致。

首先，从文义解释角度考察，两条款意思均清楚明确，不存在歧义，由于合同中并未约定过户时间不一致以何者为准，仅凭文义解释无法解决该冲突。

其次，从目的解释角度考察，《房屋买卖居间合同》的目的包含以诉争房屋为标的的交易目的，也包含了由特定中介公司为两者交易提供居间服务；《房屋买卖合同》的合同目的是买卖双方确立房屋交易关系并约定各自权利义务的直接依据。

从合同目的角度，就房屋交易的相关权益安排，《房屋买卖合同》对交易双方的约束更直接、更明确、更具有针对性。因而，在《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同居间合同》相关约定不完全一致的情况下，应以《房屋买卖合同》相应约定为准。

关于案例二，针对“60日内”的起算点问题。

首先，单纯的从文义解释可能出现歧义。即从字面意思上看，既可以解释为从合同签订之日起的60日内，也可以解释为自出卖人取得产权证之日起的60日内，甚至可以解释为其他时间起点的60日内。因此，单纯局限于争议条款本身是毫无意义的，需要运用其他方法，从更高更广的角度进行解释。

其次，体系解释可以排除不合理解释，明晰当事人之真意。就本案而言，虽然《买卖合同》中该条款约定由歧义，但该条第1款明确约定了“自合同签订之日起90日内共同申请办理房屋权属转移登记”。由此可见，《买卖合同》中约定的“60日内”，不可能从合同签订之日起算，否则将与第一款的约定相冲突。

另外，从双方所签订的《补充协议》中“卖方尚未取得房屋所有权证，待产权证下发后，卖方配合评估公司对房屋进行评估……并在贷款获得批准后3个工作日内办理权属过户手续”的预定来看，将争议条款中的“60日内”理解为自出卖人取得产权证后的60日也更合乎逻辑。
（改编自朱江主编：《北京市第二中级人民法院经典案例分析精解?房屋买卖合同卷》，法律出版社，2013年1月版）良翰律师事务所良翰房地产诉讼

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