宣传广告能否构成房屋买卖合同内容

发布日期：2014-10-15 作者：110网律师

根据合同法第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能作订立合同的宣传广告内容作为合同的内容看待。但出于对购房者权利维护的考虑，《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同内容的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品开发规划范围内的房屋即相关设施所做的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于该条的适用，应注意以下几点：
1、所作说明即允诺具体确定，即有明确的交房时间、交房标准、设备品牌、外观形象，确定小区规划目标、配套设施。对于一些虚幻的描述，如“成功人士的选择”、“作拥繁华”、“具有无限的升值空间”等，显然不符合这一特征，不能作为要约对待。
2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋即相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸、设备安装的数量、品牌、住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，不能为出卖人控制，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发商外的宣传即属此类，买受人应对此进行鉴别，否则应为自己的疏忽大意承担责任。
3、对商品房买卖合同的订立和价格确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重大影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺等，均应作为合同的内容看待。

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