商品房屋买卖纠纷经典案例

发布日期：2014-10-20 作者：靳双权律师

商品房屋买卖纠纷经典案例
162次案例一：
基本案情:
    2008年3月31日，邱慧（买方、乙方）与广州高田投资有限公司（以下简称高田公司，卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》（编号：200803060262、经预售合同登记）。双方约定：邱慧向高田公司预购高田公司投资建设的环市东路北侧上誉花园第H3幢第21层2104号房，测绘地址越秀区天河路45号之112104房；约定建筑面积共132.99㎡，其中套内建筑面积110.97㎡；该商品房属预售，按套内建筑面积计价单价为每平方米20437元，总金额2267910元；高田公司应当在2009年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付邱慧使用；交房条件为该商品房经建设工程规划验收合格；双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件；高田公司如未能按本合同规定的期限交房，逾期时间不超过180日的，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向邱慧支付已付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；高田公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，邱慧有权要求高田公司赔偿不满足标准部分的装饰、设备差价等。合同签订后，邱慧分期向高田公司付清了购房款2267910元，高田公司于2008年6月16日为邱慧出具购房发票。

     2009年5月19日，涉讼商品房所在楼宇取得《建设工程规划验收合格证》；同年7月9日，取得《竣工验收备案表》。

     2009年6月28日，高田公司向邱慧交付涉讼2104房钥匙，邱慧在《收楼程序表》打印字样“收楼完毕、特此证明、业主签名”处签名确认。此外，邱慧还签署了《单元验收表》，该表列明业主意见如下：1、在厅大理石有裂纹；2、主人卫生间水台大理石裂纹；3、主人卫生间镜台大理石裂纹；4、主人卫生间浴缸大理石裂纹严重；5、主人卫生间地面大理石裂纹；6、主人卫生间门口石条裂纹；7、主人房窗台大理石裂纹；8、细房（东）窗台大理石裂纹；9、主卫浴缸品牌不是“卡特雪诺“（Catalano）CASERC; 10、工人卫生间花洒坏；12、工人卫生间天花收口不平；13、入户大门门槛烂；14、主人房门崩缺。此外还注明：1、注意返修时对房屋内部原有设施的保护；2、管理费要在返修完成后才收取；3、开始返工时请及时通知业主。同日，邱慧签署《单元锁匙托管承诺书》，载明将涉讼2104房钥匙壹条托管给物业服务中心，以便物业服务中心协助跟进该单元返修工程等。高田公司自该日起至同年8月14日对涉讼房屋进行返修。2010年8月14日，邱慧收回房屋钥匙。

      2009年9月18日，邱慧申请广东省广州市广州公证处对涉讼2104房现状进行证据保全。为此，公证处于同日对该房屋进行拍照和录像并出具（2009）粤穗广证内经字第160986号《公证书》。经原、高田公司双方共同对照片对应的房屋具体部位进行辩认后，可以确定照片显示涉讼2104房客厅地面有部分大理石缺失或损坏、客房门槛石有裂纹、客卫地面有一块大理石损坏、走廊地面大理石有裂纹、书房门槛石有明显裂纹、主卫门槛石有明显裂纹、主卫浴缸边大理石有多处明显裂纹、主卫地面大理石有多处明显裂纹、主人房窗台大理石有明显裂纹及缺损、厨房门槛石有被切割的裂纹、大门前地脚线有明显裂纹、客厅墙面有三处被碰伤的痕迹。

      为对涉讼2104房装饰装修瑕疵进行修复，邱慧于2009年9月21日与广州市沐田装饰有限公司（以下简称沐田公司）签订《君汇世家上誉花园C栋2104维修工程施工合同》，委托沐田公司对该涉讼房屋进行维修，约定承包范围为“更换地面石材、浴缸边石材、门槛石、墙身天花扇灰乳胶漆、地面石精磨、洗手台抛光打蜡、墙身瓷砖地面瓷砖补缝、木地板打蜡，具体施工内容详见附件一的清单明细”，“暂定工程总造价为78538.13元”等。与该合同盖有骑缝章的《君汇世家上誉花园C栋2104维修清单》（以下简称“维修清单”），载明“一、客厅和通道：1、地面更换嫦娥米黄大理石，数量30㎡，金额27000元；2、阳台地面勾缝重补，数量1项，金额200元；3、地面石精磨，数量30㎡，金额2400元；4、更换墙身地脚线重贴嫦娥米黄大理石，数量26m，金额3900元。二、主人房：1、窗台石执补维修，数量3.1㎡，金额263.5元；2、主人房门槛石换嫦娥米黄大理石，数量1项，金额200元。三、主卫：1、门槛石更换嫦娥米黄大理石，数量1项，金额200元；2、浴缸边石更换嫦娥米黄大理石及磨边，数量4.6㎡，金额4370元；3、地面补石，数量1.1㎡，金额517元；4、地面石精磨，数量4㎡，金额320元；5、墙身砖执缝重补，数量1项，金额350元；6、洗手台打磨，数量1项，金额350元。四、公卫：1、地面补石，数量0.6㎡，金额282元；2、地面精磨，数量4.1平方米，金额328元；3、洗手台打磨，数量1项，金额350元。五、厨房：1、墙身瓷片勾缝重补，阳台地面勾缝重补，数量1项，金额500元；2、门槛石更换嫦娥米黄大理石，数量1项，金额200元。六、所有墙身天花扇油ICI2000系列乳胶漆，数量310㎡，金额11160元。七、客房：1、门槛石更换嫦娥米黄大理石，数量1项，金额200元；八、所有木地板执补打腊1260元。九、所有木地板成品保护1980元。十、所有拆除及打凿1500元。十一、清余泥到楼下指定垃圾场2000元。十二、材料垂直运输2000元。十三、办证费1000元。十四、工程直接费共计62830.5元。十五、管理费25%，金额15707.63元。十六、工程总造价（不含税金）78538.13元”等。10月30日，维修工程经邱慧验收交付使用。2009年12月28日，沐田公司出具收据，载明收到邱慧君汇世家上誉花园C栋2104维修工程款78538.13元。

原审法院判决：

     一、高田公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向邱慧支付返修工程款25345.63元；二、驳回邱慧的其他诉讼请求。

     上诉人邱慧不服原审法院上述民事判决，向二审法院提起上诉称：一、原审判决认定被上诉人在2009年6月28日履行交房义务是错误的。1、合同第十一条约定交房条件是该商品房经建设工程规划验收合格，违反了法律强制性规定。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产项目竣工后，必须进行综合验收。合同第十一条的的约定与上述规定不符，根据合同法第五十二条的规定，该条款应当属于无效条款；2、被上诉人于2009年6月28日将案涉房屋交付给上诉人时，只取得规划验收合格证，并未经工程质量监督部门对工程质量进行验收，更未经工程质量监督、规划、消防、人防等部门进行综合验收，明显违反了强制性规定；二、原审判决认定房屋只是存在装修质量问题，并不属于致使房屋不具备使用条件的严重质量问题是错误的。根据双方签订合同的附件四，上诉人购买的案涉房屋时包装修的，该合同约定“甲方应当在2009年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”。这一约定毫无疑义就是被上诉人在2009年6月30日前交付上诉人的房屋应当即可入住使用。事实上，被上诉人于2009年6月28日交付上诉人的房屋存在明显重大的装修质量问题，必须进行返修，根本不能入住使用。虽然后来被上诉人承诺返修，但事实上到2009年9月18日，上诉人购买的案涉房屋仍然存在公证书所载明的重大装修质量问题，显然与原审法院认定不存在质量问题不符。据此，上诉请求：撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付逾期交楼违约金136074.6元。

      被上诉人广州高田投资有限公司答辩称：同意一审判决，请求维持原判。

终审判决结果为：

     驳回上诉，维持原判。

     北京资深房地产律师靳双权评析：

     上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定的交楼标准是商品房经建设工程规划验收合格，低于法定的标准，案涉房屋的法定交楼标准应当是取得有关部门的竣工验收备案表为准。上诉人上诉认为合同关于交楼标准的约定无效，依据并不充分，二审法院不予支持。

     关于被上诉人是否有逾期交楼的问题。双方《商品房买卖合同》约定交楼时间为2009年6月30日，但上诉人在2009年6月28日就已经接收了案涉房屋的钥匙，并在《收楼程序表》打印字样“收楼完毕、特此证明、业主签名”处签名确认。上诉人签收了钥匙应视为对于房屋的转移占有。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，原审法院认定被上诉人在2009年6月28日交楼，并无不当，二审法院予以采信。上诉人在收楼时填写的《单元验收表》中反映的质量问题均属于装修的质量问题，不属于房屋的建筑质量问题。案涉房屋现已经有关部门核发竣工验收备案表，上诉人并无证据可证实案涉房屋存在建筑质量问题，上诉人上诉认为被上诉人在2009年6月28日交付的房屋存在建筑质量问题，依据不足，二审法院不予采信。由于上诉人已经在合同约定的交楼期限前接收了房屋，上诉人要求被上诉人承担逾期交楼的违约责任，依据不充分，二审法院不予支持。

     综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。

案例二：

[案情介绍]

     原告张某系北京市大兴区某村村民，原在村里拥有房屋一套，并拥有集体土地宅基地使用证。1998年，上述房屋以三万元的价格卖给了城里的王某，并将宅基地的使用权进行了变更登记。

     2006年3月，张某以年老准备回家居住，发现该房于1998年被儿子出售为由，找到王某要求收回该房，张某在与王某协商未果的情况下向大兴区人民法院提起诉讼，请求法院判令原被告双方的房屋买卖无效，由被告返还原告房屋，原告支付被告卖房款三万元。并提供了由村委会和房屋买卖当事人提供的其儿子私自出售住房的证明。

     被告王某在收到应诉通知书后，不知如何应诉，委托了北京市泰福律师事务所律师作为自己的代理律师。

     被告王某的代理律师在调查了事情原委之后认为：

1、王某是该宅基地的合法使用权人

     王某原系与原告张某同村的大兴区某村村民，后出嫁到丰台区，上世纪末由于该区开发建设，王某失去土地而转为居民，并被安排了工作；王某的丈夫李某没有被安排工作，得到补偿三万元，被迫自谋职业。1998年，由于王某全家当时正挤在周转房中，并考虑到自己的生活习惯和养老的问题，王某全家也想在家买个平房。

     这时，张某因要买一处楼房而急需用钱。经村民黄某、陈某的介绍，并在黄某和陈某等人的共同见证下，王某以三万元的价格购买了张某的房屋，张某明确表示该房可以过户。在房屋交付后，当时的村委会主任带着张家的人到乡政府进行了宅基地使用权的变更登记，王某已经成为该宅基地的合法土地使用权人。

2、王某以三万元购买房屋的价格合理

    王某购买张某的房屋系上世纪五六十年代建造的，北房年久失修，厢房实际就是三间棚子，房价是在平等协商的基础上确定的，当时三万元的价格已属高价。

3、本案的诉讼时效已过

    王某购买此房屋已有九年的时间，对房屋已经行了大面积的修缮。原告张某在九年之后，看到村里公路通车，区域经济发展迅速，土地升值潜力巨大，而以其儿子私自出卖房屋为借口，蓄谋撕毁合同，收回房屋。张某每年都多次回村，其儿子私卖房屋的借口是站不住脚的，本案的诉讼时效已过，人民法院不应受了原告的起诉。

4、人民法院无权对宅基地使用权做出处理

    诉争房屋的所有权和土地使用权已经由国家行政管理机关登记确认，苏长房屋已过户至王某名下。集体土地的使用权的分配使用许可是行政机关的行政权力，人民法院无权对宅基地使用去做出处理决定。

    在律师的指导下，被告王某找到卖房的介绍人、见证人和村委会主任出具了见证证明，证明了诉争房屋是张某本人与其儿子一起找到王某，并有张某卖给了王某；证明了当时的村委会主任代表村委会参与了卖房。

[判决结果]

     2006年5月，法院开庭进行了审理，对原被告的证据进行了质证，证人出庭作证，法院没有当庭判决。通过开庭，原告自知证据不足，2006年6月，到法院申请了撤诉。

[案情发展]

     但张某并未善罢甘休，撤诉后随即将乡政府告上了法庭，请求法院撤销乡政府的集体土地宅基地的过户登记。此案因乡政府举证不能，原告并没有通过合法的途径进行过户的变更手续，经过一审、二审，乡政府败诉，人民法院撤销了张某与王某的集体土地宅基地的过户登记。2007年1月，张某又将王某告上了法庭。

    2007年2月，法院开庭审理，原被告双方当事人自行和解，案件终结。

[案例点评]

    本案是一起典型的集体土地宅基地使用权及房屋买卖的纠纷案件。

1、我国《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可以看出，我国农村集体土地的房屋是可以出售和出租的，但农村房屋的出售一般仅限于该集体的内部成员。造成这种情况的原因有以下两个方面，一方面，我国实行的是地随房走的原则，购买了房屋既取得了该房屋的宅基的使用权，而我国对农村宅基地的使用权的期限没有限制，可以认为是无限期的，因此，对于宅基地转让的控制是十分严格的，农村宅基地对城市居民的出售处于禁止的状态；另一方面，我国采取对宅基地的严格控制，是出于一种保护农民利益，维护房地产市场平稳发展的考虑。

从这个方面来看，张某向王某是违反法律规定的，当时乡政府为其办理了宅基地的过户也是不恰当的。

2、在这个案例中，我们抛开农村集体土地宅基地的问题，仅从房屋买卖的法律关系上分析，本案例中的房屋买卖是双方当事人真实意思的表示，是双方自愿交易的结果。

本案中，原告要买房，被告要买房，而且原告承诺该房能够过户，被告才敢卖房。但原告并没有通过合法的途径进行过户的变更手续，土地登记部门没有相应的变更登记记载，导致了过户登记被撤销。但行政诉讼撤销了过户登记并不等于否认了卖房的事实以及双方自愿达成的房屋交易。

3、本案应注意的另一个问题是诉讼时效的问题。向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年。但是，还有以下一些特殊的诉讼时效：如果身体受到伤害要求赔偿，延付或拒付租金的或寄存财物被丢失或损毁的，诉讼时效就是1年；但如果身体伤害是因环境污染而造成的，就应该适用因环境污染损害赔偿中诉讼时效为3年的规定；涉外合同的诉讼时效为4年。另外还需注意，因产品存在缺陷造成损害，而提出损害赔偿的诉讼时效是2年。但是，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。但无论如何，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。
     由于被告没有足够的证据表明原告诉讼时效已过，所以人民法院受理了本案。

     伴随着我国城市的发展，城市房地产市场继续升温，房地产价格持续走高，使得一部份人背信弃义，经不起利益的诱惑，公然违背诚实信用的原则，违背公平交易的合同，以获取自己的利益。另一方面，也体现了我国的法律还不十分健全，存在了众多的漏洞，以使得一些交易处于法律的边缘状态。

本案的双方当事人能够最终达成和解，达到了双方利益的平衡，应该是一个不错的结局。

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