要求居间人支付购房定金违背合同的相对性原则

发布日期：2014-10-24 作者：超级账号5律师

甘肃省兰州市西固区入民法院

民事判决书

(2014)西民二初字第26号
原告（反诉被告）王某某，男，19XX年X月XX日，公民身份号码：XXX，住XXX
原告（反诉被告）杨某某，女，19XX年X月XX日，公民身份号码：XXX，住XXX
委托代理人范文新，男，19XX年X月XX日，公民身份号码：XXX，上海奉一房地产产发展有限公司经理,住上海市奉贤区南桥镇XX
被告(反诉原告)兰州玛雅乐居房屋中介有限责任公司。
住所地:兰州市西凵区玉门衍亚太新村1号楼。(以下简称玛雅房屋公司)
法定代表人陈静,系该公司经理。
委托代理人李淑玲,甘肃鑫正大律师事务所律师。
本院于2014年1月15日受理原告王某某、杨某某诉被告
玛雅房屋公司居问合同纠纷一案,同年1月22日被告玛雅房屋
公司提起反诉。本院受理后由代理审判员蔡春晓依法对该案本
诉及反诉合并公开开庭进行了审理,原告王某某(反诉被告)及其代理人范文新、被告玛雅房屋公司（反诉原告）委托代理人民李淑玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月27日，原告经被告提供房屋买卖居间信息，原告与被告及该房屋的产权所有人渠战占燕签订了《房屋买卖成交合同》，双方约定将西固区玉门街251号802室出卖给原告，经被告居间，促成上述房屋买卖合同成立，并履行合同完毕，被告收取定金3%。同时合同载明出让房屋的建筑面积85平方米，实际面积106平方米，总房价为516000元。合同签订后，被告即收取定金16000元，并出具收据。事后原告得知合同载明的出让房，并非系被告提供的合同签订人渠占燕所有，原告经与被告交涉要求履行合同未果，故起诉请求判令1、被告继续履行房屋买卖成交合同；2、如无法继续履行，判令被告双倍返还定金32000元；3、诉讼费由被告承担。
  原告提供以下证据，用以证明其本诉主张：
  证据1、房屋买卖成交合同，证明三方当事人签订房屋买卖合同，买卖的房屋为西固区玉门街251号802室；
  证据2、收据一份，证明本案诉被告收取定金16000元；
  证据3、内资企业基本信息一份，证明被告身份情况；
  经被告质证，对证据1的真实性无异议，对证明事项有异议，将201室写成802室系笔误，对证据2的真实性无异议，但收取定金系玛雅房屋中介公司代渠占燕收取的，是购房定金，对证据3的真实性无异议。
被告辩称:l、诉讼主体不适格,本案系原告与房屋出卖人
渠占燕签订的房屋买卖合同，原告起诉我方主体不适格:2、本
诉讼请求不明确；3、诉讼请求无事实与法律依据。
被告提供以下3份讧据证明其主张:
证据1、居问合同一份，编号为033000449,证明依据该
合同第七条第一款，收取16000元定金是玛雅房屋公司代渠占
燕收取的；
证据2、渠占燕号屋所育权证一份,证明该房屋总层数为8
层。出售房屋在二层，故写成802室系笔误;
经本诉原告诉质证。厚告对证据l的真实性无异议,证明目
的有异议，收取定金是玛雅公司与梁占燕之间的约定,我方并
不知情，与我方无关；证招2系复印件,对真实性有异议,且
不能证明我们签订房屋买卖合同中涉及的802室的产权情况。
反诉原告玛雅房屋公司就反诉事实诉称:2013年9月24
日,被反诉人委托反诉人购买西固城附近房屋一套,并于当日
签订《居间合同》。2013年9同25日被反诉人和渠占燕签定了编号为0033000l18号《房屋买卖成交合同》,约定渠占燕
将涉案房屋以516000元出售给被反诉人,后因被反诉人筹备购
房款出现问题,拒绝购买涉案房屋。按《房地产买卖契约》第
八条关于违约责任约定:l、《房屋买卖成交合同》经买卖双方
签字后,如买房不履行本合同约定义务,卖方需双倍返还买方
所付定金:如买房不履行本合同义务,已付定金不再返还,归
卖方所有。2、买卖双方需将所得违约金的50%,付给玛雅房
公司作为服务佣金。同时违约买房或卖方还应向玛雅房屋公司
全额支付中介用尽,并且还需按本合同已付定金数额的3倍
居间人玛雅房屋公司赔付违约赔偿金。
综上请求判令l、被反诉人支付反诉人居间服务费1316
元;2、被反诉人支付反诉人违约金48000元;3、诉讼费由
反诉人承担。
反诉原告就其反诉提交加下证据：
1、《房屋买卖成交合同》1扮,证明买卖合同的当事人是

2、居间合同一份，证明原告应于应于《房屋买卖威交合同》成立时依合同规定向玛雅公司支付合同总价款1%的服务报酬。
3、《房屋产权证》l份，证明涉案房屋的产权人是渠占燕,
房屋总层数为8层，出售房屋在2层。
反诉被告称:反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。我们买的是802主.渠占燕名下的201室:我们完全不知情。况且渠占燕名下的201室已经卖掉。反诉原告提供不真实的房源,属违约行为。请求驳回反诉原告反诉请求，支持本诉原告本诉之请求。
反诉被告就反诉未提交证据。
经反诉被告质证,对反诉原告证据1无异议,但合同中第4条未约定玛雅公司代替渠占勰燕收取定金，第8条是格式条款，约定3倍违约金是格式条款对我方不利，对证据2无异议,证据3系复印件不予质证。
本诉原告针对本诉所举的3份证据,反诉原告针对反诉所
举的3份证据,经过当庭质证和庭审调查,本院认为以上证据
真实有效,来源合法,具有证据的客观性、合法性、关联性,
可以作为本案定案依据,本院予以认定。本诉被告针对本诉所
举的2份证据因在举证期届满后提交,故对该证据不予采信。
经审理查明: 本诉二原告王某某、杨某某系夫妻。2013
年9用24日,王某某、杨某某与玛雅房屋公司签订《居间合同》,委托玛雅房屋公瓦提供房源。购买房屋。约定:居间期间自2013年9月24日至2013年12月23日，并约定居间人促成房屋买卖合同成讧的,委托人需按合同标的物成交总金额的1%向居间人支付服努报酬,且于出卖人、与买受人订立买卖合同时,一次性向居间人付清。2013年9月25日,买方王某某、杨某某与卖方渠占燕签汀了《房屋买卖合同》。玛雅房屋公司提供居间服务,渠占燕位于州市西口区西固城街道玉门街251号802
室面积85平方米,房屋产权证号9517的房屋一套出卖给王某某、杨某某。房屋总价款为516OO0元。合同第三条约定:“买方支付定金15480元以确立买卖关系”。合同第四条约定:“买卖双方在签订本合同的当日,买方应将定金存入玛雅房屋公司或玛雅房屋公司履约保证帐户,否则视为违约”。同时合同违约责任第一条约定:《房屋买卖合同》经买卖双方签字后,如卖方不履行本合同义务，卖方需要双倍返还买方所付定金;如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再归还,归卖方所有”。2013年9月27日,杨某某向玛雅房屋公司交付定金16000元。合生效后,原告以合同载明的出卖房屋802室并非是渠占燕的房屋。遂以玛雅房屋公司提供的房屋信息不准确为由,要求解除合同返还定金。二原告于2013年10月28日向本院提起诉讼，后于2013年11月15日撤回起诉。2014年1月15日王某某、杨某某再次起诉,请求被告继续履行房屋买卖成交合同如无法继续履行。判令被告双倍返回定金32000元。
   另查明：出卖人渠占燕名下的位于兰州市西固区玉门街251号201室已售出。
本院认为：关于本诉，合法的交易关系应受法律保护。本案中王某某、杨某某与玛雅房屋公司于2013年9用24日所签订的《居间合同》是双方在自愿的基础上签订的《居间合同》签订后居间人玛雅房屋公司积极提供房源,促成买受人王某某、
杨某某与出卖人渠占燕于2013年9月25日签订了《房屋买
成交合同》,该合同也是双方真实意思的表示,合法、有效。双方当事人均具有约束力。本案中王某某、杨某某以居间人玛
雅房屋公司在2013年9月25日与渠占燕签订的《房屋买卖成交合同》中载明的房号802，与实际渠占燕要出卖的房屋房号
为201不符为由、要求玛雅房屋公司继续履行房屋买卖成交合
同中约定的802房屋,或向其双倍返还定金3.2万元。事实上
802号房屋的所有人未委托玛雅房屋公司出售该房,而渠占燕
的201房屋已出售,继续履行根本不可能。《房屋买卖成交合同》
载明的房号802与实际渠占燕要出卖的房屋房号为201不符,
对此,渠占燕作为房屋所有权人,其名下委托玛雅房屋公司出
售的房屋是特定物,是独一无二的。而且渠占燕在西固区玉门
街251号这称楼上也仅此一套房屋。由此推断将201号房屋写
成802号系笔误其抗辩不能成立。且其陈述在购买该房屋时
从未看过的理由与常理不符购买房屋乃系每个人的重大行为,
要付出巨资，试想随心所欲，偶一为之，这不符常情。不予采信。因此，对本诉原告之继续履行之请求不予支持。关于本诉
原告双倍返还定金32000元，于法法无据，因为真正的《房屋买卖成交合同》中的当事人为渠占燕与王某某、杨某某。玛雅房屋公司只是居间人，作为居间人只受2013年9月24日所签订的《居间合同》的约束。居间合同是居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。依据
《房屋买卖成交合同》第三条“买方支付定金15480元以确立
买卖关系”。可认定杨某某交付的16000元系其与出卖人渠占燕订立买卖合同的定金。该定金的收取人应该是出卖人渠占燕。
又依据《房屋买卖成交合同》第四条 “买卖双方在签订本合同
的当日,买方应将定金存入玛雅房屋公司或玛雅房屋公司履约保证账户，否则视为违约”之规定，及《房屋买卖成交合同》第八条一款“如买方不履行合同义务，已付全部定金不再归还，归卖方所有”之规定，可以认定玛雅房屋公司收取16000元的定金是为了促成交易，而代替出卖人渠占燕收取，而真正的定金所有人为出卖人渠占燕。故，根据合同的相对性原则，王某某、杨某某起诉返还定金应向出卖人渠占燕主张，起诉居间人玛雅房屋公司返还定金属主体不当。
关于反诉，玛雅房屋公司请求王某某、杨某某支付其居间服务费13160元。（依据合同第八条二款王某某、杨某某支付160000元的50%8000元的中介佣金为5160元，合计13160元）。对此合同中违约责任有明确规定，应予支持。关于违约金4800元，计算依据是《房屋买卖成交合同》第八条第2项，该项还约定：“将已付定金数额的3倍给给居间人玛雅房屋公司赔付违约金”，对此，本院认为该《房屋买卖成交合同》系玛雅房屋公司单方提供的格式条款合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款，依据该条款主张48000亓的违约金给居间人显示公平。另外，根据居间合同的规定,居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人签订合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。故居间人玛雅房屋公司在合同中约定将定金数额3倍作为违约金归其所有不妥,对其主张不予支持。
综上,依照《中华丿\民共和国合同法》第八条、第一百一
十四条、第四百二十四条、笫四百二十六条之规定,判决如下:
一、驳回本诉原告王某某、杨某某的全部诉讼请求。
二、驳回反诉原告玛雅房屋公司请求反诉被告王某某、杨
竹青给付48000元违约金的诉讼请求。
三、支持反诉原告玛雅房屋公司请求反诉被告王某某、杨
竹青给付13160元居间服务费的诉讼请求,即反诉被告王某某、
杨某某于本判决生效之日起30日内给付反诉原告玛雅房屋公司居间服务费13160元。
  本诉案件受理费600元，减半收取300元，法院专递邮资费300元，合计600元，由王某某、杨某某承担。反诉案件受理费665元，减半收取332.5元，法院专递邮资300元，合计632.5元，由玛雅房屋公司承担559.5元，由王某某、杨某某承担73元。
如不服本判决，可左判决书送达之日起十五日内向本院递
交上诉状,并按当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市
中级人民法院。

代理审判员    蔡春晓
二○一四年二月二十一日
书  记  员    樊  华

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