婚后父母出资为子女购买房屋的产权归属

发布日期：2014-11-01 作者：崔新江律师

一、案情背景简介
婚后购买房产是现实生活中的常态，但在目前房价居高不下的环境下，如果没有父母的资助仅凭小两口的收入购房确实非常艰难，故而在现实生活中父母出资帮助子女购房是现实生活中非常普遍的现象。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。
由于父母给子女买房一般都没有书面赠与合同，且没有明确的赠与对象，由此导致了离婚时父母赠与房屋产权纠纷。过往实践中，一般是根据离婚时赠与方意见来确定，但众所周知，时过境迁，离婚时父母的意见与赠与时的想法往往并不一致，而且还存在离婚时赠与一方父母可能已逝世无法求证赠与意思表示的情况。此次《司法解释》对该情形进行了一刀切的规定，即：以物权登记为准，登记在谁名下视为对谁的赠与，属于谁的个人财产。
二、律师说法
    《婚姻法司法解释二》第二十二条对父母出资购房的处理规定为“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
    最高法院在2011年出台了一部《婚姻法司法解释三》，该司法解释三第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
    这两个司法解释规定结合起来，有以下要点归纳：
    1、房产登记在双方名下且父母出资行为发生在婚前的，父母出资应当视为对自己子女的赠与；
    2、房产登记在双方名下且父母出资行为发生在婚后的，则认定对双方子女的赠与；
    3、当购买的房产登记在一方子女名下时，不论出资行为发生在婚前或者婚后，都视为对自己子女的赠与；
    4、如果婚后购买的房产登记在一方子女名下，双方父母均有出资，可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《婚姻法》第18条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产;（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;（四）一方专用的生活用品;（五）其他应当归一方的财产。）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
三、注意事项
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。
婚后由一方父母出全款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
婚后夫妻购房父母仅支付了部分款项，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，该出资视为只对自己子女一方的赠与。如果双方没有相反的约定，则所购房屋产权和增值归夫妻双方共同共有。同时考虑父母所赠出资对房屋取得所作出的贡献，在分割共同财产时予以适当多分。
这样的解读，不但遵守了我国婚姻法所确立的夫妻婚后所得共同财产制的法定财产制，也与物权法所确立的孳息和增值归产权人所有的原则相一致，同时在分割共有财产时又对共有人对共有物的贡献予以适当考虑，平衡了各方利益。
特别需要说明的是，对于父母出全资购房登记在自己子女名下的情形，因为房屋只不过是父母货币出资的实物化，无论是将父母的出资认定为对自己子女的赠与还是将该出资购买的房屋认定为对自己子女的赠与，都不影响该房屋产权的认定。
    在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈的意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。
四、法律后果
    除非登记在儿媳或者女婿名下，离婚时儿媳或者女婿无权要求分割对方父母出资购买的房屋（对方父母付首付，夫妻供房情况下可要求分割供楼款及相应升值部分）。
五、律师建议
    为防止一方离婚后净身出户，建议变赠与关系与为借贷关系，即由夫妻双方以不设还款期限借款的方式从父母处借得购房款买房并登记于夫妻双方名下，离婚时房屋属于夫妻共有财产，购房款做夫妻共同债务处理（如不离婚出资父母可永久不主张权利）。如此一方面保护了出资父母的权益，另一方面又兼顾到了离婚时房屋的产权分割问题。

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