租房或买房时如何理解买卖不破租赁

发布日期：2014-11-01 作者：崔新江律师

在社会实践中，购房者在买房时往往只考察卖房者是否有产权证或房屋是否属于共有房产，只要卖房者的身份及产权没有问题，一般就径直与其签订房屋买卖合同后付款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知，该房屋可能还有承租人租赁使用，租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后才能使用该房屋，要么与承租人协商达成解除租赁关系的协议，待承租人搬出之后才能进住。对于那些急需用房结婚或居住使用的购房者而言，购房之后准备入住时才发现房屋租赁关系，而承租人又不愿意解除租赁合同搬出的，购房者往往高呼上当。
实际上，我国合同法第229条明文规定了所有权变动后的合同效力，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”就是说，购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前随意将承租人赶出房屋。
因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。所以，对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系，日后购房自住时与承租人发生矛盾，同时向原卖房人维权花费不必要的时间和诉讼成本。
而对于原房主是否可以随意解除租赁合同，然后再出售房屋呢？现在本律师就解读一下解除合同的法律规定。
合同的解除分为法定解除和约定解除。
法定解除：是指合同解除的条件由法律直接加以规定，在法定解除中，有的以适用于所有合同的条件为解除条件，有的则仅以适用于特定合同的条件为解除条件，前者为一般法定解除，后者称为特别法定解除。我国的合同法认可法定解除，不但有关于一般法定解除的规定，《合同法》94条即规定了一般的法定解除条件，而且有关于特别法定解除的规定。
约定解除：是指当事人以合同形式，协商一致而解除合同，或者约定为一方或双方保留解除权的解除。《合同法》93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。其中保留解除权的合意，称之为解约条款，解除权可以保留给当事人一方，也可以保留给当事人双方。保留解除权，可以在当事人订立合同时约定，也可以在以后另订立保留解除权的合同。《合同法》93条同时规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。允许当事人通过合同约定解除合同的条件，但不能不设任何条件而直接赋予双方任意解除权。
任意解除权：是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。
任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权；第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权；第308条货运合同规定了托运人的任意解除权；第410条委托合同规定了双方的任意解除权。需要明确的是，任意解除权只能是法定的。
　　合同双方当事人不能在一份设立权利义务的合同中，同时约定任意一方可不附任何条件的解除合同，这有违订立合同的根本目的。订立合同是一种法律行为，具有明确的订立目的性，《合同法》第2条规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。即民事主体订立合同，是为了追求预期的目的，即在当事人之间引起民事权利和民事义务关系的产生、变更或消灭。民事权利义务关系的产生是指在当事人之间形成某种法律关系，从而具体的享受民事权利、承担民事义务。民事权利义务关系的变更是指当事人通过订立合同使原有的合同关系在内容上发生变化。民事权利义务关系的消灭或终止是指当事人通过订立合同，旨在消灭原有的合同关系。根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性，稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，必将对经济秩序造成毁灭性地打击。

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