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【房产案例】父诉子房屋买卖合同确认无效案

发布日期:2014-11-23    作者:谷林树律师

父诉子房屋买卖合同确认无效案

【案情简介】
老赵有两个儿子:大儿子赵大和小儿子赵二。1982年,赵二结婚,老赵将自己承租的单位宿舍【简称A房】让给赵二小两口居住。1984年,赵二用A房与赵大承租的直管公租房【简称B房】进行了调换。1985年,赵二为方便孩子上学,又用B房与王某承租的直管公租房【简称C房】进行了调换。1990年老赵老伴去世后,老赵随赵二一家居住、生活。1993年,赵二与房管所签订房屋租赁合同,正式成为C房的承租人。1999年,赵二风闻C房即将出售,承租人可用工龄折抵购房款。考虑到老赵工龄很长,并且,老赵单位允许职工报销私房的取暖费,经父子俩协商,将C房的承租人由赵二改为老赵。2000年,C房被拆迁,老赵用其本人工龄及去世老伴的工龄折抵了安置房【简称D房】的部分购房款,并用1万多元现金补足了购房款差额。2007年,老赵与赵二签订房屋买卖合同,其中约定,老赵将D房卖给赵二,赵二应向老赵支付购房款35万元,合同签订当天,D房被过户至赵二名下。此后,赵二将D房以自己的名义对外出租并收取了租金。2013年,D房面临拆迁,老赵因与赵二爱人长期不和,在赵大鼓动下,搬离赵二家,并将赵二告至法院,声称2007年赵二借口用D房抵押贷款,骗自己签订了房屋买卖合同,合同签订后赵二至今分文未付,明显是个假合同,故此,现诉至法院,要求确认2007年与赵二所签房屋买卖合同无效。

【审理结果】
本律师代理赵二,经多次开庭审理,法院驳回了老赵的诉讼请求。

【律师点评】
本案虽是合同无效确认案,但因其涉及到父子家庭矛盾、房屋产权、拆迁利益等多方面问题,故此,本律师在接受被告赵二的委托后,从各个层面【如:公租房承租人的权利、公租房置换的合法性、工龄折抵公租房购房款的性质,等等】,对本案进行了全方位的深入研究,研究笔记达几百页之多。此外,本律师也与赵二仔细核实了A房、B房、C房、D房的演变情况,父子矛盾起因,并从赵二口中得知他根本未用D房抵押贷过款。
经过扎实的准备,本律师在开庭过程中,向法庭发表了几点代理意见:
一、2007年老赵和赵二所签的D房买卖合同,是双方自愿达成的合法交易。该合同不存在《合同法》第52条规定的无效情形。
二、2007年合同签订当天,房屋被过户至赵二名下,房产局向赵二颁发了产权证,依据《物权法》,赵二是该房的合法产权人。而且,合同签订后不久,赵二即以自己的名义将D房对外出租并收取租金,至今已六年多,老赵对此知情,但至今从未提出过异议。由此可见,赵二也对该房进行了长期的管理和使用。如判决合同无效,将不利于保护合同交易的稳定性和保护产权人合法权益。
三、原告诉状中指控被告赵二于2007年以房屋抵押贷款为由,骗取老赵签订房屋买卖合同。该指控毫无事实根据,纯属捏造。被告赵二至今从未使用D房抵押贷款。
四、2007年合同签订后至今,赵二之所以未付合同款,是因为老赵长期随赵二居住生活,他本人曾主动提出,不着急用钱,等赵二手头宽裕了再给钱。因赵二收入不高,加上其本人身患多种疾病,还要赡养老赵,在此情况下,赵二手头一直不宽裕,其至今未付购房款,不是耍赖,不是故意拖延不付,而是实在付不出。但是,他愿意等手头宽裕时付清购房款,如果原告急要该合同款,赵二可通过借债等方式筹措该款支付给原告。
需要特别指出的是,合同款支付,属于合同生效后的具体履行问题,与合同效力无关,不应作为认定合同效力的理由和依据。
五、老赵和赵二签订的D房买卖合同发生在2007年,至今已6年多时间,老赵从未质疑该合同效力。现在D房面临拆迁,却突然起诉要求确认合同无效,其真实动机令人起疑。

法庭经多次开庭审理,最终采纳了本律师主要代理意见,驳回老赵全部诉讼请求。

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