七十年后住房到底归谁？还要再交土地出让金吗？

七十年后住房到底归谁？还要再交土地出让金吗？

房子七十年后到底该怎么办？好不容易买了套住房，很多人忧虑，七十年后要不要再交土地出让金，那时房子到底归谁所有？
说实话，七十年后，我有百分之七十的概率已经不在此世了，何必为此事忧虑？
不过，既然有很多人忧虑，也许分析一下这个问题，有的人就不会忧虑了；当然可能有的人更忧虑了。

七十年土地使用权怎么来的？
在1988年之前，根据1982年《宪法》规定，城市的土地属于国家所有，土地不能买卖、出租、转让。（明天就是宪法日。闲扯一句，宪法规定有时候可能阻碍社会经济发展，也是可以修改的）因此，法律上没有脱离土地所有权的土地使用权。
1988年4月12日全国人大通过了宪法修正案，其中第二条规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。
从此之后，土地使用权与所有权就可以分离了。土地是国有的，但土地使用权可以是公司的或者个人的，使用者要给国家缴纳土地出让金。
1988年12月29日《土地管理法》修改，授权国务院对土地使用权的期限和土地出让金的缴纳做具体规定。
1990年5月19日国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（条例），该条例第一次以行政法规的形式规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。



“七十年产权”最初的规定
注意！很多人的忧虑就来源于此：根据《条例》，七十年的土地使用权期限届满时，土地上的房子将无偿归国家！！（土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。）这就是广泛流传于民间的商品住房只有“七十年产权”说法的来源。
当然了，土地使用人可以申请续期，续期要重新签订合同、重新支付土地出让金。（土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。）
因此，根据最初的规定，七十年的土地使用权到期后，土地上的房子要归国家；或者你可以继续使用，但要缴钱。不过对于继续使用土地的，只说要交土地出让金，并没有说房子还得再出钱买一次。
四年之后，１９９４年７月５日《中华人民共和国城市房地产管理法》通过，该法律规定，土地使用年限届满，申请继续使用土地的，一般应予批准（例外：根据社会公共利益需要收回该幅土地的，不批准）。因此，不用担心房子变成悬在空中的楼阁了，土地会续期。
不过，如果不批准续期而无偿收回土地使用权的，对地上的房子要不要补偿，或者是不是白白的交给国家？法律并没有另外交待。



《物权法》来了，新的规定
2007年3月16日全国人大通过了《物权法》。《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
住宅，就是指的让很多人成为房奴的商品房，就是我们上面说的房子。
自动续期，指的是七十年到期之后土地使用者不需要向政府申请续期。
七十年的使用期限还有意义吗？基本没有了。你可以放心地住七十年了！不过七十年之后，房子还能不能住就不好说了。据说，商品住房的设计使用寿命才30年或者40年。
《物权法》的这一规定与《城市房地产管理法》的规定不一致，以谁为准？新法优于旧法。《物权法》是新法，应该以《物权法》为准。
而且《物权法》是全国人大通过的，《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过，两者在效力来源的位阶是不同的，即《物权法》高于《城市房地产管理法》。至于前面提到的《条例》，那是国务院的行政法规，效力位阶远在《物权法》之下，两者不一致的，当然是以《物权法》为准。
住宅土地使用权自动续期了，那究竟还要不要支付土地出让金？《物权法》没有明确规定；但是，既然是自动续期，前面提到的国务院的《条例》适用的前提就不存在了。按照《条例》，续期要重新签订合同、支付土地出让金；按照《物权法》住宅土地使用权自动续期了，就没有缴纳土地出让金的机会了！
住宅使用权自动续期、不交土地出让金！
七十年的使用期限届满是什么时候？最早的一批土地使用权为七十年的商品住宅在大约二十年前出现，要不要支付土地出让金，大约还需要五十年才能变成一个现实的问题。相信五十年不变吗？还是相信五十年后什么都变了？
现在，小区物业收物业费都收不齐，作为国家的物业管理人政府有能力一家一家收取土地出让金吗？如果真想这么干，大概要像马英九一样鞠躬十秒了。