未取得产权证签订房屋买卖合同是否有效

发布日期：2014-12-11 作者：靳双权律师

未取得产权证签订房屋买卖合同是否有效

  案情简介：
     甲在 2004 年 3 月 13 日购买一套商品房， 6 月 1 日入住， 11 月 30 日开发商做产权作登记，甲 12 月 20 日取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日，甲与刘某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积 130平方米的房屋，以160 万元价格转让给刘某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的 10 ％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，刘某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日，甲起诉到法院，要求刘某以总房价款的 10 ％支付违约金 15.8 万元。在庭审中刘某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与刘某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。
   法院认为，刘某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因刘某的违约行为造成合同不能履行，因此刘某应该赔偿甲的损失。
  靳双权律师点评：
   1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。
   2、《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，本案中，条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方承担相应的违约金。因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。

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