房屋买卖合同无效案例

上海市徐汇区人民法院
民事判决书
(2013)徐民四(民)初字第3589号

　　原告林莉。
　　委托代理人梁永直，上海市光明律师事务所律师。
　　委托代理人肖光明，上海市光明律师事务所律师。
　　被告林芙美。
　　被告李光耀。
　　原告林莉诉被告林芙美、李光耀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告林芙美、李光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，原告和被告李光耀均系被告林芙美的子女。1995年4月，林芙美按照94方案将上海市某村某号某室房屋（以下简称系争房屋）买为产权房，原告作为同住人在购房委托书上签字。2009年4月，林芙美在原告不知情的情况下将系争房屋以买卖合同的形式过户到李光耀名下。两被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求判令：确认两被告就上海市某村某号某室房屋签订的房地产买卖合同无效，并要求房屋产权恢复至被告林芙美名下。
　　被告林芙美辩称，我与原告系母女关系，两被告的房屋买卖合同合法有效，并在交易中心进行了产权过户，李光耀支付给我的房款，我放在李光耀处用来养老，每半年我都要住到李光耀处，就用这笔钱支出生活费，但原告没有尽到作为子女的赡养义务。
　　被告李光耀辩称，不同意原告的诉请。首先，我与林芙美的房屋买卖交易是在房地产登记处的指导下完成的，当时要支付给林芙美的房款我也到位了。其次，原告虽然在住房调配单上有名字，但是当时她的户口不在系争房屋内，也没有在系争房屋内居住过，她的户口是在后面才迁进来的。因原告不是系争房屋的同住人，她签的购房委托书无效，并且原告也没有丧失在他处购房的资格，根据相关规定，原告起诉已经超过诉讼时效。
　　经审理查明，原告林莉、被告李光耀均系被告林芙美的子女。1992年6月18日，林芙美原承租的某路某弄某号调配为系争房屋，受配人为原告和被告林芙美二人，承租人为林芙美，并于同年7月17日审批通过。同年9月14日，林莉和林芙美签订协议书一份，主要内容为：林芙美现在的房屋搬迁到系争房屋，同意林莉的户口同时迁入，但是林莉只迁入户口，居住地方维持原状，今后林芙美户内户口情况变化或共同居住情况变化均与林莉无关。
　　1994年12月22日，林芙美、林莉签署《购买公有住房委托书》，约定系争房屋购买人确定为林芙美，并委托林芙美代为办理购买公有住房的手续，林芙美在承租人处签名盖章，林莉在同住成年人处签名盖章。1995年4月18日，林芙美与上海市金辉工业房地产发展公司签订《公有住房买卖合同》，认定以1994年规定的价格购买系争房屋。后系争房屋核准登记在林芙美名下。
　　2009年4月17日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，林芙美将系争房屋以53万元的价格转让给李光耀。同年5月4日，系争房屋核准登记于李光耀名下。
　　另查明，1992年7月31日，原告户籍迁入系争房屋，并于1998年5月19日迁出。
　　以上事实，除有当事人陈述，另有住房调配单、房地产买卖合同、房地产权登记簿、公有住房买卖合同、户籍资料摘录等佐证，本院予以确认。
　　本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。关于被告提出原告并非系争房屋同住人的抗辩意见。根据本市公有住房出售相关政策，同住人是指：本处有常住户口且实际居住三年以上，他处无住房或他出虽有住房而居住困难的，对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上同住人为准。根据审理查明的事实，被告林芙美按照“94方案”购买系争房屋产权时，属于新分配住房未满三年的情况，而林莉系住房调配单上的配房人口，户籍也在系争房屋内，故林莉符合系争房屋同住人的要求，对系争房屋享有权益。李光耀作为林芙美的儿子对系争房屋的情况也应当是知晓的，两被告未经原告同意，擅自通过买卖合同的形式将系争房屋产权变更为李光耀，李光耀虽然称已经准备好房款，但未向林芙美支付，两被告的行为侵害了原告的权益，符合法律规定的合同无效的情形，故原告的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。无效的民事行为自始即不发生效力，法律有关时效的规定不适用于处理行为效力的认定，故被告时效已过的辩称意见，本院不予采纳。买卖合同无效后，系争房屋产权登记应恢复至被告林芙美名下。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、确认被告林芙美、李光耀就上海市某村某号某室房屋签订的房地产买卖合同无效；
　　二、被告李光耀于本判决生效之日起十日内将上述房屋产权登记恢复至被告林芙美名下。
　　案件受理费9,100元，由两被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长汪俭蓉
代理审判员徐　红
人民陪审员严国华
二〇一四年七月十六日
书　记　员顾　郁
asci6rn-p ?P
?ial;mso-hansi-font-family:Arial; mso-bidi-font-family:Arial;color:black;mso-font-kerning:0pt'>日美元对人民币汇率1：6.978计算货款损失计人民币251,174.51元，但未提供以该日期计算汇率的依据。永盛公司主张的货款损失应按永盛公司提起诉讼之日即2008年9月24日中国人民银行公布的美元对人民币汇率中间价1：6.8129计算，计人民币245,231.70元。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国海商法》第七十一条、第二百六十九条的规定，判决：一、贝尔罗丝公司在判决生效之日起十日内向永盛公司赔偿货物损失人民币245,231.70元及利息损失（按中国人民银行同期企业活期存款利率自2008年8月1日起计算至本判决生效之日止）；二、对永盛公司的其他诉讼请求不予支持。
　　永盛公司不服原判，上诉认为：贝尔罗丝公司的提单未备案影响了永盛公司作为提单持有人应有的权利。货物被无单放行与提单是否经备案存在因果关系。如果没有上海贝尔罗丝的违法代理，永盛公司就不可能取得未经登记的无船承运人提单。据此，请求撤销原判第二项，依法改判上海贝尔罗丝和贝尔罗丝公司共同承担连带赔偿责任。
　　上海贝尔罗丝答辩认为：上海贝尔罗丝作为货运代理人已依法履行了货运代理人的义务，不应承担责任。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。据此，请求本院驳回上诉，维持原判。
　　贝尔罗丝公司未提交书面答辩意见。
　　二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。
　　本院经审理查明，原判查明事实清楚，应予确认。
　　本院认为：根据已查明的事实，贝尔罗丝公司为涉案提单的抬头人，即提单载明的承运人，贝尔罗丝公司亦确认了其承运人的身份。永盛公司系提单载明的托运人并持有全套正本提单。故永盛公司和贝尔罗丝公司之间海上货物运输合同关系成立。上海贝尔罗丝系贝尔罗丝公司的签单代理人，贝尔罗丝公司对此亦予以确认。据此，上海贝尔罗丝不是涉案运输合同中的承运人，与永盛公司不存在海上货物运输合同关系，其不承担涉案海上货物运输合同项下的违约责任。永盛公司主张货物被无单放行与提单是否经备案存在因果关系，上海贝尔罗丝作为提单的签发人应承担代理过错责任。本院认为，虽然涉案提单未在我国交通部备案登记，但提单是否备案不影响永盛公司作为提单持有人享受的权利和贝尔罗丝公司作为承运人应履行的义务，货物被无单放行与提单是否经备案并无直接的因果关系。永盛公司未提交证据证明上海贝尔罗丝作为承运人签单代理人的签单行为与无单放货的损失之间存在直接的因果关系，故其不应承担无单放货的赔偿责任。
　　综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。永盛公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费人民币5,169.34元，由上诉人丹阳市永盛服饰有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

　　
审　判　长　　胡永庆
审　判　员　　孙辰旻
代理审判员　　冯广和
二Ｏ一Ｏ年八月三十一日
书　记　员　　罗　罡
 
????8???h?，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海罗德迈普实业有限公司全部诉讼请求。
　　案件受理费5,800元及财产保全费2,020元（原告均已预交），由原告上海罗德迈普实业有限公司负担。
　　如不服本判决，原告、被告王钢、张滨泽可在判决书送达之日起十五日内，被告WAKITA FUMIHIKO（脇田文彦）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长孙　黎
审　判　员邢　怡
代理审判员杨　巍
二〇一四年五月十九日
书　记　员陈巨澜