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房地产常识:物业管理

发布日期:2014-12-15    文章来源:互联网
1、物业管理的必要性:住宅区,是指城市居民聚居生活的地区。住宅区管理越来越引起居民和国家的重视,目前新建的住宅区大多兼有商业、服务、文化教育、卫生、办公用房等设施,小区构成了现代大社会中的“小社会”,其特点是:社会活动、经济活动和生活方式多样化,户型规模相对较小,人际关系广泛,但较松散。这些情况多需要加强对住宅区的全面集中管理,为住宅区提供良好的社会服务,方便居民的生活。
2、物业管理的概念:物业管理通常是指一切有关房地产开发、租赁、销售寄售租后的服务,包括房屋及其设备、公共设施的保养、维修,住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、绿化,以及社区康乐类有益活动与生活服务等事项。
3、物业管理类型:目前主要有两种类型:委托代管型、自管型。委托代管型是指业主将物业的管理委托给物业管理机构进行管理,业主支付相应的管理费用,这是目前比较普遍的一种管理模式。自管型是指由业主直接管理物业,这种模式主要见于自建房屋,即自建自管。
4、物业管理企业:是指依法设立,具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
5、前期物业管理:一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节,物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系,但在房地产开发过程中,业主入住通常是一个渐进的过程,不可能同时入住,为搞好物业的后期管理,在物业建设的过程中,往往就需要前期介入管理了,因此,前期物业管理,不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同,而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。前期物业服务应签订书面的前期物业服务合同,这是保证房屋建设和房屋管理的相互衔接,避免房屋建设和后期物业管理脱节现象的发生,保护先期入住业主的合法权益,并为今后处理有关各方面纠纷提供有效的依据。
6、物业管理费的构成:物业管理费主要包括物业管理和服务人员的工资、社保及福利费,公共设施、设备日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费,物业管理单位固定资产折旧费,以及法定税费等,物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定,物业管理公司正常运作的经费来源于管理费的收缴。
7、业主拖欠物业费用引起的纠纷:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳,业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以向法院起诉。
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