广州购买没有房产证的二手房的风险,要注意什么?
发布日期:2015-01-13 作者:张静律师
购买二手房却没有房产证,其中的风险是巨大的。首先是卖方的信用问题,如果卖方一房二卖或者卷款潜逃,买方将面临损失;其次是房子是否能办理房产证、何时能办理房产证都未可知,存在很大的不确定性。再有,卖家买方时可能有按揭贷款,如果卖家隐瞒实情,买家根本无法查明。一旦卖家不还款,房子会被银行拍卖。同样,这种房子可能也会被法院查封。
二、购买未取得房产证二手房应注意什么
1、注意付款细节。尽量通过银行汇款、转账支付房款,避免支付现金。银行交易记录是最有效的证据,同时,你可以借此取得卖家的银行账户。如果卖家要求现金付款,那么买家就要提高警惕了。
2、取得购房合同、发票、所有缴费票据和《房屋质量保证书》。买家支付购房款,必须要求卖家交付购房合同和相关票据。如果卖家无法提供购房合同,那么建议不要买这个房子。
3、多方详细调查房屋情况。可以到开发商、物业、房管局查询房屋五证是否齐全、有没有抵押、查封,核实房屋业主的身份。此外,现场考察也是必要的,包括有没有出租,房屋有没有质量问题等。
4、详细约定日后过户税费的负担。二手房过户的主要税费包括营业税、印花税、契税、个人所得税等。对这些税费的分担,需要约定明确,避免发生争议。
5、要求卖家提供担保。尽管买家可以使用没有房产证的房屋,但使用并不等于产权。由于无法办理过户,卖家应当提供担保,特别是在一次性付款的情况下。可以让卖家找一个担保人,或者提供其他财产担保。
6、以较高的违约责任约束卖方。对于无证二手房来说,违约责任是必须的,尤其是在一次付款、卖家拒绝提供担保的情况下。无法按期办证、一房二卖、隐瞒真实情况都可以要求卖家承担责任。
现在各个城市好像最让人关心的是如何居住的问题,因为这是我们干其他事情的前提,所以对于一般人来说,二手房时很实惠的,但是有很多二手房没有房产证,那不得已购买就会有风险,这时我们要保护自己,起码知道应该注意什么问题吧。上述阐述很清楚的讲了这个事情,还有不懂的可以问律师解决。
??行政诉讼,请求确认房管局为该房产抵押登记的具体行政行为无效。(本人认为难度较大,银行很可能以善意取得胜诉)
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