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虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定

发布日期:2015-01-20    作者:姚艳艳律师

——郭某等诉徐某某等房屋买卖合同纠纷案

    【案    例】郭某等诉徐某某等房屋买卖合同纠纷案
    【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时,应当考虑购房合同的目的,从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示,对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同,应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件,应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量,合同即为成立,并进而考量上述因素准确认定合同效力。
    【主审法官】周婉              【案例撰写人】魏婷婷

    一、基本案情
    原告:郭某、郭某戊
    被告:徐某、徐某某
    第三人:郭某己
    两原告系父女关系。2000年8月26日,原告所有的上海市新建六队杨家浜桥XX号私有房屋动迁并获得上海市浦东新区XX路xx弄28号402室(以下简称系争房屋)安置房屋,产权登记在两原告名下共同共有。2003年9月10日,以郭某、郭某戊为出卖人、徐某为买受人签订的《上海市房地产买卖合同》约定:徐某以人民币357,000元向郭某、郭某戊购买系争房屋。在付款协议中约定2003年9月10日支付77,000元,2003年10月30日前贷款支付280,000元。同时,徐某与中国民生银行签订《个人住房抵押借款合同》,借款金额为285,000元,该贷款由郭某己实际使用。之后系争房屋即被核准登记至徐某名下。
    2011年4月13日,徐某与案外人姜某签订《抵押担保借款合同》,约定以系争房屋作抵押,徐某向姜某借款700,000元,双方约定借款期内,未经徐某同意,姜某不得将系争房屋出让、变卖、馈赠或以任何形式处置。同日,徐某与姜某向相关房地产登记部门提交上海市房地产登记申请书,登记种类为房地产抵押,债权数额为700,000元。2011年4月13日,经上海市国信公证处公证,徐某向姜某出具委托权,委托权限包括代为签订房地产买卖合同及定金协议、代为收取售房款和定金、代缴相关税费、代为办理房地产转移登记、过户手续、代为办理上述房地产买卖过程中的一切相关事宜等。
    2011年7月6日,徐某与徐某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定徐某某以1,300,000元的价格向徐某购买系争房屋,双方约定于2011年10月6日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同对于房屋交付、房款支付、违约责任等处均为空白。同日,徐某出具两份房款收据,确认收到徐某某支付的系争房屋定金50,000元及房款470,000元。姜某收到徐某某代徐某还款700,000元后至房地产交易中心办理了抵押权注销手续,并作为徐某的代理人与徐某某办理了房屋过户手续。2012年5月16日,系争房屋被核准登记在徐某某名下。2012年9月12日,系争房屋被核准设立最高债权限额为60万元的抵押权。
    审理中,原告郭某、被告徐某及第三人均表示,合同上的签名并不是原告及徐某本人所签。同时,徐某明确原告未向其交付过系争房屋,也未向原告支付过房款,根据抵押借款合同确收到过转帐的700,000元,但扣除支付给徐某某两个月的利息84,000元、公证费5,200元、做贷款费用10,000元等,实际只拿到608,000元;徐某某确向其账户支付过470,000元,但其后徐某某即要求其将该款转至其指定帐户,另一份收据提到的50,000元实际并未收到,当时是徐某某将50,000元作为借款的利息,要求其出具的收条。
庭审中,徐某某申请姜某作为证人出庭作证。姜某当庭作证称,其与徐某某并不认识;徐某向其借款700,000元,之后加上利息50,000元,共计750,000元,2012年5月7日徐某某代徐某归还了750,000元,其与徐某之间的债权债务关系已经了结;当日其配合注销了系争房屋上的抵押同时代徐某办理了房屋过户手续;当时收到750,000元后出具过一张700,000元的收条和一张50,000元的收条。
    审理中,就合同效力问题向当事人释明,原告明确表示,坚持认为两份合同均为无效合同,如法院认定徐某与徐某某之间合同有效,亦不要求处理后果。
    原告郭某、郭某戊诉称,2003年,被告徐某将系争房屋产权证从郭某处取走后一直未归还。2003年9月10日,被告徐某在原告不知情的情况下冒用原告的名义订立虚假房地产买卖合同并将系争房屋过户到其名下。2011年7月6日,被告徐某经案外人姜某代理,又与被告徐某某签订上海市房地产买卖合同,将系争房屋产权转至被告徐某某名下,并将系争房屋抵押登记在中国银行股份有限公司上海市浦东分行名下。2012年11月,原告郭某至交易中心查询系争房屋产权情况,方知系争房屋产权已被转移。原告自始至终未将系争房屋对外出售,亦未收到任何房款,且系争房屋一直由两原告居住。为维护自身的合法权益,故原告起诉,要求:1、确认原告与被告徐某之间就系争房屋签订的买卖合同无效;2、确认被告徐某与被告徐某某之间就系争房屋签订的买卖合同无效;3、被告徐某、徐某某将系争房屋上抵押权涤除并将房屋产权恢复至原告名下。
    被告徐某辩称,同意原告第一项诉请,原告与其之间的房屋买卖合同确实是为了贷款而签订的虚假买卖合同,这是事实。两被告之间就系争房屋买卖,被告徐某某还有一半房款未支付。同意第二项诉请,合同应为无效。第三项诉请,由法院依法判决。其只收到了房款600,800元。
被告徐某某辩称,不同意原告第一、二项诉请,两份买卖合同均为真实有效的。第二手买卖,其已支付了房款。
    第三人郭某己述称,其是通过朋友介绍,到被告徐某某的博文公司去借款,当时在公司上门公证,通过系争房屋做担保。没有签订过房屋买卖合同,其与被告徐某一起去办理的委托公证。其是原告郭某的妹妹,与被告徐某原系夫妻关系。系争房屋原先登记在原告名下。因其在外有欠款,就跟原告郭某商议通过房屋买卖贷款,一年之后将房屋还给原告。后因其债务人没有按时还款,所以其未能将房屋还给原告。当时向被告徐某某借款时,两被告没有签订合同。
    二、法院的认定和判决
    浦东法院经审理认为:依法成立的合同受法律保护。原告与徐某之间就系争房屋签订的买卖合同,双方均明确表示合同上签名非本人所签,且在签订合同后并未实际支付房款及交付房屋,通过买卖所贷款项亦由第三人使用并负责归还,故该买卖合同真实意思系为获得银行贷款而非买卖房屋,故原告与徐某之间就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》应属无效。对于徐某与徐某某就系争房屋签订的买卖合同,在签订合同时,系争房屋登记在徐某名下,且存在抵押权人为姜某的抵押。徐某对于抵押担保借款合同以及与徐某某买卖合同的签订均称系被逼,但未提供证据,本院不予采信。徐某对与姜某签订的借款合同所称700,000元借款提出异议,认为其实际收取仅为608,000元,但对于其所称的被徐某某作为利息收取以及公证费、办理贷款费用等未提供证据,本院难以采信。徐某对徐某某支付的房款提出异议,但根据徐某出具的收条等证据其明确收到徐某某支付的520,000元,对其所称系未实际收取其中50,000元及事后根据徐某某指令转帐470,000元的陈述均未提供证据,本院不予采信。审理中,姜某明确收到徐某某代为支付的钱款后与徐某的债权债务已经了结,并办理了抵押注销手续;且姜某根据徐某出具的委托书与徐某某办理房屋产权过户手续。综上,徐某与徐某某签订房屋买卖合同出于其当时真实意思表示,且双方事后亦实际履行了该买卖合同,虽然合同对于房款的支付、房屋的交房等未做明确约定,但合同的具体条款可以根据当事人的意思表示及实际履行情况进行修订,故该买卖合同应为有效。综上,对于原告要求恢复系争房屋权属登记的请求,本院难以支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定,判决如下:一、原告郭某、郭某戊与被告徐某于2003年9月10日就上海市浦东新区XX路xx弄28号402室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效;二、驳回原告郭某、郭某戊的其余诉讼请求。
    一审判决后,原告不服,提起上诉。二审法院驳回上诉,维持原判。案件现已生效。
    三、对本案的研究和解析
    近年来,随着房地产价格的攀升,高房价背景下的虚假房屋买卖合同纠纷呈多发态势。不同于正常的二手房交易,虚假房屋买卖合同的主要目的是套取贷款或冲抵债务,当事人之间并无真实的房屋买卖的意思表示。
    (一)虚假房屋买卖合同的重要考察点
    经过审判实践总结,发现虚假的房屋买卖案件有别于正常二手房交易的一些表现形式,可以作为法官认定房屋虚假买卖的考察点。在认定时,通常会考虑购房合同的目的,从合同签订、履行过程即合同签订前,买受人有否实地查看房屋,房屋买卖是否经过合法手续、中介介绍,买卖合同中的条款约定是否完备,全部房款是否实际支付,若有银行贷款由谁归还,房屋有否实际交付,房屋是否过户,签订合同后,短期内房屋是否存在多次转手等方面来进行综合判断。
关于本案第一手房屋买卖合同效力的认定。原告郭某、郭某戊与被告徐某之间签订了房屋买卖合同,约定了其中的28万元房款由被告徐某通过银行贷款形式支付,被告徐某之后获得了285,000元的银行贷款。虽然在之后的合同履行过程中,系争房屋过户到了被告徐某名下,但是该笔银行贷款没有按约定支付给原告,相反由第三人郭某己使用,除银行贷款以外的其余购房款,被告徐某未向原告支付过,系争房屋也并未交付被告徐某。这些反常行为表明,双方的真实目的不是买卖房屋,而是通过虚假的房屋买卖,套取银行购房贷款。被告徐某也承认,其与原告之间并无真实的房屋买卖关系,房屋买卖合同只是为了获取银行贷款。原告与被告徐某之间签订的房屋买卖合同为无效合同,对此实务中基本不存在争议。审判实务中,对于合同无效的判决理由通常表述为“房屋买卖并非当事人的真实意思表示,而是以合法形式达到套取银行贷款的目的,故合同无效”。
    (二)合同成立的判断及合同效力的认定
    关于本案第二手合同成立的判断。第二手合同中仅约定了当事人的姓名和住所、系争房屋坐落及基本情况、房屋售价,对房款支付、房屋交付、违约责任等都未进行约定。关于合同的成立条件,合同法对此没有规定,审判实践中一般认为当事人双方就合同的主要条款经过协商一致,合同就成立。就“主要条款”的理解,合同法没有具体规定,有观点认为主要条款就是合同法第十二条规定的合同的主要内容,另有观点认为,主要条款就是合同法第十二条规定的前三项:当事人的名称或者姓名和住所、标的和数量,其他条款如数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式没有规定的,可以通过合同法第六十一条、第六十二条的规定来补充完善。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)》对于合同成立的认定包括三个方面:当事人的名称或者姓名、标的和数量。本案中从合同约定的条款看,确实有不少条款为空白,但与合同成立相关的条款均作了约定,根据法律规定,对于未约定或约定不明确的合同内容或条款,当事人可以通过协商或依据有关法律予以确定,合同依法成立,且并不能就此必然导致合同的无效。
    关于请求合同无效主体的范围。虽然合同无效从理论上讲是绝对无效的,但这不意味着任何一个人都可随意提起无效之诉。无效之诉的主体只能限定在当事人,除非是符合合同法第五十二条规定的“当事人恶意串通,损害第三人利益”,该受损害的第三人才可以向法院提起合同无效之诉。因此,提起买卖合同无效之诉的主体若非房屋买卖合同的当事人,其他共有产权人、同住人、继承人等要提起合同无效之诉,必须有证据证明“当事人恶意串通,损害第三人利益”。本案中,原告郭某、郭某戊作为系争房屋原产权人,有权起诉要求确认两被告之间就系争房屋签订的买卖合同无效。
    当事人意思表示真实是合同的有效要件之一。本案原告上诉中称原审对徐某与徐某某就系争房屋所签订的房屋买卖合同存在的异常情况未予查清:该两人的购房行为无中介参与,徐某某对系争房屋内装修、布局情况的描述与实际不符,也即徐某某未曾实际看房;买卖合同就付款方式、违约条款、水、电、煤、物业变更等重要事项均未进行约定,合同附件均为空白,不符常理;从付款情况看,徐某某未支付过购房款,其所支付的款项系民间借贷性质,金额仅为60余万元,根本未达到合同约定的130万元;系争房屋也至今未交付,亦与常理不符,认为原审认定徐某某代徐某向姜某还款70万元依据不足,徐某某与徐某之间签订的关于系争房屋的买卖合同系恶意串通行为,实为民间借贷,双方并无买卖房屋的合意,系争房屋买卖合同应属无效。徐某系无权处分系争房屋,徐某某并非善意取得,无权取得系争房屋的产权。
    从合同的签订过程看,徐某在合同上亲自予以了署名,徐某虽声称其出售房屋并非自愿,但未提供相应的依据;且第二手房屋买卖合同依法成立。从合同的履行过程看,关于房款的支付情况,徐某某主张其支付房款的主要依据为徐某出具的两份房款收据,一份是房屋定金5万元的收据,一份是房款47万元的收据,以及姜某出具的徐某某代徐某还款70万元的收条一张。上述47万元的房款支付除了有收据佐证外,还有徐某某向徐某的银行转账记录为证,故可以认定。徐某虽声称该47万元此后又被转回给了徐某某,但未就此提供相应的证据;且即使如此,根据徐某庭审的确认,也是在其亲自操作下完成的转账,在无证据显示徐某系被逼迫的情况下,该转账行为应当认定为徐某自主处分账户中资金的行为。5万元的定金虽无银行转账记录佐证,但涉及的金额较小,在徐某出具收据确认收到的情况下,可以作出认定。系争房屋在转让给徐某某之前担保有姜某的70万元的借款,该借款在系争房屋上进行了抵押登记。徐某并未提供其归还姜某借款的任何证据,则结合姜某出具的收条及其到庭陈述、系争房屋70万元的借款抵押权被注销的事实,可以认定徐某某向徐某支付了70万元房款。虽然上述三笔房款累计的金额122万元与合同约定的130万元不符,但并不能就此导致合同的无效,仅涉及房款是否足额支付的问题。再从系争房屋的交付看,虽然该房屋至今仍由郭某、郭某戊居住,尚未交付,但该情况与合同是否有效并无直接关联,且徐某某已经另案提起了排除妨害纠纷之诉。
当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,郭某、郭某戊主张徐某与徐某某之间就系争房屋所签订的房屋买卖合同无效,认为属于虚假交易,房屋买卖行为实为民间借贷,房屋的出售方徐某虽亦如此主张,但在买受方徐某某予以否认的情况下,其应当提供确实而充分的证据予以佐证。但就其现有的举证情况看,仍不足以认定徐某与徐某某之间的房屋买卖合同属于虚假交易。
    综上,在郭某、郭某戊未能提供充分证据证明徐某某与徐某之间恶意串通,损害其合法利益,以及徐某某与徐某之间关于系争房屋的买卖行为并非真实交易,而系民间借贷的情况下,其应当承担由此产生的不利后果,结合本案现有证据显示的徐某某已经支付了近全部购房款的事实,法院认为徐某某与徐某之间签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系依法成立的合同,合法有效,徐某某据此取得系争房屋的产权有相应的依据,故依法驳回了原告的其余诉讼请求。

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