物业公司是否有权起诉业主圈地

发布日期：2015-01-23 作者：李红彦团队律师

近年来，小区业主各自为政，时而私搭乱建庭院，时而围栏圈成农场，并呈现出一家行动，数十家跟风的态势，继而引发多起物业管理纠纷，影响居民小区的和谐稳定。对于业主此类乱建行为，物业公司是否有权提起诉讼？

　　对此问题，有人认为物业公司没有权利提起诉讼。根据《物业管理条例》第46条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。即在业主出现私搭乱建等违反规约行为时，物业公司的职责是进行劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应当报告有关行政管理部门，法律法规没有授权物业公司可直接提起诉讼。
有人认为在物业服务合同或业主（临时）公约有约定的情况下，物业公司享有诉权。物业公司对小区进行物业管理权的基础是物业服务合同或业主（临时）公约，如果合同或公约对小区业主私搭乱建等行为有禁止性约定，并授权物业公司对私搭乱建的业主进行诉讼，则物业公司依据双方合同中的约定行使诉讼权利并无不妥。

　　因为此前法律法规对此没有作出明确规定，各法院所掌握的尺度又不尽相同，同一类型的物业公司诉请拆除业主私搭乱建的案例，会产生不同的判决结果。有的法院支持物业公司的诉讼请求，有的法院则认为物业公司不是适格的诉讼主体，驳回了物业公司的起诉。

　　那么从司法解释上看，对业主“圈地”私搭乱建等行为，物业公司究竟是否有权起诉？最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了回答。该司法解释第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，明确了物业服务企业对业主“圈地”私搭乱建行为的诉权，可谓是当下物业诉讼维权的一场及时雨，具有很强的现实意义。

　　一、有利于统一法律适用，避免出现同案不同判现象，维护法律权威。
如上所述，由于《物权法》和《物业管理条例》对此问题并未作出明确规定，导致物业公司起诉之后，各地法院由于所掌握的尺度不同，对同类型的物业公司诉请拆除业主私搭乱建的案例，产生不同的判决结果，有损法律权威。而该司法解释对此问题予以明确，统一了司法标准，有利于维护法律权威。

　　二、有利于更好地保护和协调物业管理法律关系中的各方利益，解决现实矛盾。
现实中小区业主自行铲除公共绿地，“圈地”私搭乱建行为屡有发生。而物业公司没有权力进行管理，只能申请有关行政机关处理，由于行政管理部门执法资源有限，实践中效果不尽人意。其他相关业主虽有诉权，但在息诉厌诉法律文化传统的影响下，往往不愿起诉，而以跟风效仿或者拒绝交纳物业费等方法来平衡自己的利益损失，致使小区管理上问题较多，引发多起物业纠纷。司法解释赋予物业服务企业相应诉权，有利于纠正业主违反规约的行为，从而维护小区的和谐稳定，符合全体业主的利益要求。

　　伴随着最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在2009年10月1日的实施，业主“圈地”私搭乱建行为将得到更好的规制，物业管理法律关系中的各方利益将得到更好的平衡，我们的小区也将更加文明。

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