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超过诉讼时效,买房人能否要求开发商交付房屋并支付逾期交房违约金

发布日期:2015-01-23    作者:徐涛律师
2006年初,张先生与某开发商签订《商品房购销合同》,约定甲方(开发商)应于200731日前,将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方(张先生),若逾期交房应按日支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后,张先生按约付清了全部房款,开发商也于2007228日在报纸上刊登交房通知。但张先生按通知要求去接房时却发现其购买的第一层的商品房怎么高出地面一大截,要上一截楼梯才能入户,原本可以享用的房前花园变成了楼下车库业主的便利了。于是,张先生找开发商交涉,开发商却以张先生的房号并未变化,楼下车库只是因地势原因有半截露出地面对张先生房屋无任何影响,《商品房购销合同》并未约定房前花园由张先生享有等理由予以拒绝,张先生因此也拒绝接收房屋。后来,双方也口头商谈过换房问题,但均未达成一致意见。(注:这些交涉及商谈过程没有任何证据可以证明,只是张先生的口头陈述)。20091020日,张先生向法院起诉要求开发商交付合同约定的房屋并支付自200731日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。
[双方抗辩主要观点]
原告认为:开发商虽然于2007228日在报纸上刊登了交房通知,但开发商通知交付的房屋不符合法定和约定的交房条件,如:20071129日才取得消防验收合格证明,将地下一层的车库建成地上一层,违反规划,导致原告所购第一层的房屋实际已变成第二层,违反了《商品房购销合同》的约定,且原告一直在与开发商交涉,开发商的违约行为处于持续状态,原告的全部诉讼请求均应予以支持。
被告辩称:被告开发建设的商品房已于2007220日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格,有五方签章认可的《工程质量竣工验收记录表》和《单位工程验收证明书》为据,并于2007228日在报纸上刊登了交房通知,被告没有任何违约行为,不应当承担违约责任;其次,退一万步讲,即使要追究被告的违约责任,原告也应于200732日至200932日期间提出其权利主张,但原告直至20091020日才向法院提起诉讼,显然已超过诉讼时效,其权利主张已依法丧失胜诉权,因此,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
当然,被告也表示:被告在取得法院驳回原告全部诉讼请求的生效判决的前提下,被告还是愿意按现状向原告交付房屋的。
[一审判决主要内容]
1、被告提交的《工程质量竣工验收记录表》和《单位工程验收证明书》可以证明诉争房屋于2007220日已经建设单位组织验收合格,符合合同约定的交房条件;且被告也于2007228日在报纸上刊登了交房通知,履行了合同约定的通知义务。
原告诉称被告将地下一层的车库建成地上一层,违反规划,导致原告所购第一层的房屋实际已变成第二层,因原告并未提供被告有违反规划行为的相应证据予以证明,且原告的房号与合同约定一致,相关法律并没有规定:要上一截楼梯才能入户的房屋一定是第二层,因此,原告的这一辩解不予支持;原告诉称的争议房屋于20071129日才取得消防验收合格证明,从而认为争议房屋20071129日才符合法定交房条件,本院认为,虽然消防法等相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可,但相关规定从性质上来说,均属于管理型的法律规范,并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行,也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定,而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等,因此,原告的该项辩解也不予支持。
2、《商品房购销合同》约定200731日前交付房屋,逾期交房的,从次日起计算违约金,因此,200732日至200932日期间的两年内,原告应提出权利主张,而原告20091020日才向本院起诉,已超过两年的诉讼时效,其权利主张已丧失胜诉权。
根据上述两大理由,一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
[二审判决主要内容]
1、争议房屋所属建设工程的消防验收意见书(20071129日××市消防大队出具)中的如下陈述“××房地产开发经营有限公司:你单位报送的……《建筑工程消防验收申报表》及全套消防竣工资料于20071128日收悉,该工程经你单位组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范进行自检合格,并书面出具了《建筑工程消防验收自检报告》及由××消防检测评价有限公司出具的《电气设施检测报告》和《消防设施检测报告》”可以证明:被告组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范对争议房屋的消防设施进行自检合格后于20071128日报送××市消防大队进行消防验收,××市消防大队于20071129日出具消防验收意见书确认合格。而消防设施也是房屋的组成部分,也应经建设单位组织验收合格后才可交付使用。本院确认:争议房屋于20071129日符合交付条件,因此,在《商品房购销合同》约定的200731日,争议房屋尚不具备交付条件,被告存在违约行为;争议房屋于20071129日符合交付条件后,被告还应再次通知原告接收房屋,但被告没有通知原告,因此,在原告没有证据证明被告拒绝交付房屋的情况下,本院确认被告的违约状态一直延续到本案一审证据交换之日2009122日。
2、因200731日房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日即20071129日起计算,原告于20091020日向法院起诉,并未超过诉讼时效,一审的处理有误,本院依法予以纠正。
根据上述理由,二审法院遂判决:1、被告于判决生效之日起10日内向原告交付合同约定的房屋;2、被告于判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金135688元(自200732日起至2009122日止,按原告已付房款××元乘以万分之三计算)。
[律师点评及相关法律规定提示]
问题一:关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交付房屋以及支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间的问题,有两种意见:第一种意见,买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使,超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的,因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见,买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效,而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。
[最高人民法院民一庭倾向性意见]:商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
《中国民事审判前沿》2005年第1集,第218页,最高人民法院民事审判一庭编,法律出版社
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
问题二:商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解?
[最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。103页——113
2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。
如果当事人约定的交房条件是第1种,那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。
如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种,则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。
如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件,应如何认定呢?
我们认为,商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,买受人有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。
但地方法院却往往与最高法院观点不一致,如某区法院认为:根椐《建设工程质量管理条例》第16条第1款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出,建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后,公安消防、环保部门也会进行验收,但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴,是公安消防、环保部门履行行政权利的行为,履行的是一种监督权,而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式,也不属于竣工验收的范畴。出卖人(开发商)约定:“该商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格”符合上述法律规定。
商品房交付的有关问题解析
1、实务中的争议
商品房买卖实践中关于逾期交房的纠纷越来越多,据不完全统计,逾期交付的商品房占到整个销售商品房的40%左右,逾期交房纠纷具有人数众多、赔偿金额巨大、社会影响大、政府关注的特点,对房地产企业影响巨大。
主要有以下几种类型:第一种是开发商在合同约定的交房期限通知购房人交付房屋,但购房人认为开发商未达到交房的条件拒绝领取钥匙,进而要求开发商承担逾期交房的违约责任;第二种是有的购房人在接受房屋后,以开发商不符合房屋交付条件为由追究开发商的违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房司法解释”)第十一条规定,房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。明确规定了移转占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。该条所规定的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有的事实状态,并不必然的产生所有权变动。
在商品房交付争议的案件中,买卖双方对于什么样的商品房具备交付条件争议颇大。相当一部分开发商认为,根据现行法规,建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准,作为建设单位的开发商组织了设计、施工、监理单位进行工程竣工验收,经验收合格即可交付使用。还有的开发商提出没有任何法律规定未经竣工验收备案不能交付使用,因此只要竣工工程的实质条件达到使用要求就可交付房屋。
2、我国法律关于商品房验收的规定
根椐我国现行法律法规的规定,商品房的验收包括:工程质量验收和综合验收,综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位进行的验收。
1) 商品房工程质量的验收的规定。
主要是《建筑法》、《建设工程质量管理条例》(国务院发布,2000130日实施)。《建筑法》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。第四十九条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。
2)商品房综合验收的规定。
《城市房地产开发经营管理条例》(国务院发布,1998720日实施)第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可使用;未经验收或者验收不合格,不得交付”、“房地产项目峻工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)中的强制性条文第6.0.7条规定:“单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文,必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定:“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”
3、商品房交付的验收条件应为综合验收,而不仅仅是质量专项验收。
《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收,主要反映了建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收,是强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关,坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位;客体是指商品房的质量;内容是商品房的质量是否合格;产生的法律后果是商品房可以进入市场,可以交付给业主使用。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收,还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等,涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收,而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用,不具备工程竣工验收备案的条件,无法取得《竣工验收备案证》,且建设行政机关在审查备案资料时,对不符合备案要求的工程,有权责令建设单位重新组织竣工验收,并给予行政处罚。因此,商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的,不仅其公信力受到质疑,而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。
为此,商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收,同时其又是房地产市场中特殊商品,还应符合综合验收的标准,为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收。
4、买卖双方签订的《商品房购销合同》中约定的“甲方(开发商)应于200731日前,将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方(张先生)”中的“经建设单位组织验收合格”如何理解?
《商品房购销合同》中约定的“经建设单位组织验收合格”不能简单地理解为“地基基础经建设单位组织验收合格”或者“主体结构经建设单位组织验收合格”,而应是“所有分部工程均应经建设单位组织验收合格”,理由是:自2002 1 1 日起施行的《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)中的强制性条文第5.0.4条规定,单位(子单位)工程质量验收合格应符合下列规定:1.单位(子单位)工程所含分部(子分部)工程的质量均应验收合格;2.质量控制资料应完整;3.单位(子单位)工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整;4.主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定;5.观感质量验收应符合要求。即不仅:地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑电气、建筑给排水、通风分部工程等应经建设单位组织验收合格,而且:室外工程、物管中心工程、公共建筑工程及配套设施工程均应经建设单位组织验收合格。200631日起实施的编号为GB 50368 - 2005国家标准《住宅建筑规范》是强制性国家标准,关于消防,其3.1.6条规定:“住宅应具有防火安全性能。”9.1.4条规定:“住宅建筑的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足防火安全要求。”9.1.5条规定:“住宅建筑设备的设置和管线敷设应满足防火安全要求。”此外,对耐火等级及其构件耐火极限、防火间距、防火构造、安全疏散、消防给水与灭火设施、消防电气、消防救援都做出了详细的规定。这说明,消防设施也是构成住宅的一部分,且消防设施是住宅的一个专业性很强的决定住宅安全性能的重要分部工程,当然就应验收合格后才能交付使用。
5、逾期交房中特殊原因的理解
商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括以下两个方面,第一方面是不可抗力,遭遇不可抗力,且出卖人(开发商)在规定的期限内通知买受人,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可以予以延期。第二方面是一些开发商在补充协议条款中约定第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任,主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。
司法实务中,开发商提出的不可抗力认定。
《合同法》第一百一十七规定,因不可抗力不能履行合同的,根椐不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的,不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件,既包括自然力量,如地震、水灾、旱灾、暴风雪等;又包括社会异常行为,如战争、暴乱、军事封锁等。
1)以自然现象为表现形式的不可抗力。司法实践中,在逾期交房的情况下,很多开发商提出,由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因,导致施工不能正常进行,对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力,应从以下两个方面认定是否属于不可抗力,第一个方面,如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式,则不能认定为不可抗力,因为开发商根椐当地的自然条件,合理安排工期,在签认合同时合理预见,确保在约定的期限内依法交付房屋。如是该自然现象在当地属异常天气,应认定为不可抗力。第二方面,自然现象是否足以导致延期施工,自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践,开发商为了免除自己的逾期交房的违约责任,提供了当地气象部门的气象资料,以此证明发生了不可抗力,人民法院在审理案件时,会要求开发商提供施工日志,以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工,一般情况下人民法院很难认定其存在因果关系。
2)政府行为能否作为不可抗力,免除开发商逾期交房的违约责任。
审判实践中,关于政府行为是否纳入不可抗力应区分以下三种不同情况:
A、当政府行为是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如建设过程中发现文物遗址,高考、中考期间不允许施工,迎接重大社会活动导致停工等。
B、当政府行为针对特定领域、特定人作出的,应考虑为情事变更因素,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位(水电煤燃暖等)。这是现阶段开发商面临的主要问题之一,这些因素开发商不可控,虽然水电煤燃暖已经大部分由相应企业完成,但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批,而大部分企业是垄断企业且为国有独资公司,保留了较浓厚的行政色彩,且与政府管理部门存在一定联系,很多时候不受市场规则与合同约定的控制,我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素,对开发商也同样显失公平,尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则,在立法缺失的情况下,可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则,法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。
C、当政府行为是基于第三人的过错做出的,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。
3)异常社会事件能否认定为不可抗力。战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件,属于不可抗力。如果因开发商原因引起的,无论开发商是否有过错,均不属于不可抗力,如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房,尤其是“钉子户”原因导致的无法开工,能否构成不可抗力,很多开发商也很委屈,认为应当构成不可抗力,有些动迁户尤其是“钉子户”漫天要价,导致开发商不堪重负,况且强制拆迁属于政府或人民法院的职务行为,开发商无法控制,我们认为,对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系,除重大市政工程外,不能认定为政府或人民法院应依维护社会公共利益而采取职务行为,从而认定为不可抗力。
4)施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题,且国家对于施工资质有严格的要求,因此重大技术难题不构成不可抗力。
6、开发商逾期交房应如何承担违约责任
1)购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根据合同法的规定,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2)购房人有权要求支付违约金并解除合同。
A、法定解除。依据《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务,导致购房人无法实现购房目的,购房人有权解除合同。
B、约定解除。如:商品房买卖合同约定,出卖人逾期超过一定期限,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款,并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。
C、合同解除的法律后果。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
(3)购房人有权要求赔偿损失。
《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
根据私法自治原则,如果当事人约定了违约金,应当优先适用违约金条款,只有在双方没有约定违约金的情况下,才能适用司法解释第十七条规定。
7、购房人接受房屋后,事后能否以商品房不具备交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任?
对此问题,争议相当于大,不但法学理论界有争议,司法实务部门也有相当大的分岐,主要有以下两种观点:
(1)商品房不具备交付条件,但购房人已经实际接受房屋,视为对合同变更,购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。该观点认为,法律及合同已经明确了商品房的交付条件,在该条件不具备时,购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任,如果购房人接受房屋,是其对自己权利的处分,其无权要求开发商承担违约金。福建省高院采用此观点。
(2)商品房未经综合验收,开发商即通知购房人接受房屋,应以具备交付条件的日期作为实际交付日期,开发商应承担违约责任。上海高院采用此观点,其主要理由是:A、开发商有违诚信用原则;B、《合同法》第一百五十八条规定,出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的,买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此购房人在接收商品房后仍有权开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。C、有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益,促进房地产市场的健康发展,促进社会的公平正义,实现法律的精神实质。
8、无正当理由拒绝接收房屋的法律责任
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”,商品房不符合交付条件包括以下两种情况:
(1)商品房未经综合验收。
(2)商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收,并取得相关证明文书,购房人仍有权拒绝接受房屋,并要求开发商承担违约责任。《合同法》第一百四十八条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
9、对于出卖人无法交付房屋的配套设施,应区别是现房销售还是商品房预售来分别认定违约责任
1)现房销售中买受人往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解,在购房当时,就应该知道出卖人交付的房屋及配套设施是否与合同及广告、宣传材料一致。如果出卖人所销售的房屋配套设施等与合同及广告、宣传材料不符,买受人并未提出异议的,但在购房后反悔的,此种情况不宜认定为出卖人违约;如果出卖人所销售的房屋配套设施等与合同及广告、宣传材料不符,买受人当即提出异议,出卖人亦承诺整改或答复日后将保持与合同及广告、宣传材料一致,而出卖人在房屋交付使用后,未按照承诺履行的,则应认定出卖人为违约。
2)商品房预售中发生的出卖人未履行合同及广告或宣传材料中承诺的,只要合同有约定或承诺、宣传材料的内容具体确定,并且对出卖人订立合同时对房屋价格的确定有重大影响的,一旦出卖人违反约定,应认定为违约。
 吴黎明
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