房屋买卖合同纠纷，卖方不得任意行使解除权

发布日期：2015-04-10 作者：靳双权律师

内容简要：房产专业律师靳双权近期代理了一起房屋买卖合同纠纷案件，从而发现几个问题很需要注意，比如，合同是当事人意思表示一致的结果，如果几方当事人均已经达成协议，在合同文本上签字。合同各方是否可以依据合同的某一条款解除合同？规定合同方可以任意解除合同的条款是否可以撤销？如果不能依据合同条款解除合同是否与合同的意思自治原则产生矛盾？
一、案件情况
2014年3月6日，我方当事人李鑫、刘丽华通过中介北京合家兴业房地产经纪有限公司购买张宇房屋一套，李鑫、刘丽华按照合同约定向张宇支付了定金、房屋首付款，并向中介公司交纳中介服务费;剩余的未交纳房款按合同由李鑫、刘丽华向中信银行贷款支付。后李鑫、刘丽华的贷款获得中信银行的审批，按双方合同的约定，双方可以办理过户手续。时值通州房价快速上涨的时期，后房价上涨，张宇表示反悔，意欲解除合同,双倍返还定金；-- 理由是双方签订的房屋买卖合同第9、10条给予了买卖双方任意解除合同的权利。合同第9条约定:“如买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该房屋转让于其他任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失合同第10条约定如卖方在收取定金后不依合同条款将房屋出售于买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失，则买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。” 后，我作为李鑫、刘丽华的代理人向法院提起诉讼，后张宇向法院提起反诉。
二、审理过程
我方诉称，被告的行为违反了平等主体间交易应遵循的诚实信用原则和双方合同的约定，我方要求撤销《房屋买卖居间合同》第9、10条的规定，要求张宇继续履行合同并协助李鑫、刘丽华办理房屋产权登记转移手续。庭上，我方提交了双方签订的《房屋买卖居间合同》予以佐证。原吿刘丽华与张宇及第三人中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意悤表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。但因《房屋买卖居间合同》系中介公司提供的格式条款，在签订合同时中介公司未就合同第9、10条的含义向买卖双方加以提示，且该两条赋予买卖双方任意违反合同约定的权利，违反《中华人民共和国合同法》诚实信用的基本原则。在现有房屋价格较合同签订时大幅上涨的情况下，张宇拒绝继续履行合同会造成二原告较大经济损失，致使双方利益严重失衡，故《房屋买卖居间合同》第9、10条属显失公平的条款，应予撤销。张宇辩称，在原告尚未办理贷款时，其已经提出过解除房屋买卖合同，合同的规定是公平合理的，合同第9、10条对双方的权利义务进行了公平合理的约定，并未任何限制一方的权利，应受到法律的保护。其愿意双倍返还定金。张宇反诉称，其与李鑫、刘丽华以及北京合家兴业房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》是建立在双方平等自愿的基础之上的，其解除合同也是根据双方合同第10条的约定，其要求解除其与李鑫、刘丽华以及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》。李鑫、刘丽华对反诉辩称，合同第10条的规定是格式条款，加重了其义务,且在买卖合同签订以前，中介公司并未向其提示注意并解释该提案款，双倍返还定金不足以弥补其损失。三、法院判定
北京市xx区人民法院经审理认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用的原则。在订立合同时显失公平的合同条款，当事人可以要求予以撤销。根据査明的事实，对于李鑫、刘丽华要求撤销《房屋买卖居间合同》第9、10条的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。在《房屋买卖居间合同》第9、10条被撤销的情况下，被告张宇应继续履行与刘丽华签订的《房屋买卖居间合同》，协助二原告办理诉争房屋的产权转移登记手续。李鑫、刘丽华应将剩余购房款给付被告张宇。对于张宇要求解除《房屋买卖居间合同》的反诉请求，不予支持。据此判决:1.撤销原告刘丽华与被吿张宇、第三人房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》第9、10条;2.被告张宇继续履行与原告李鑫、刘丽华、第三人房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》3.被告张宇于本判决生效之日起十日内协助原告李鑫、刘丽华办理产权转移登记手续，原告李鑫、刘丽华于办理产权转移登记手续之日给付被告程某剩余购房款人民币七十五万元;4.驳回被告张宇的反诉请求。
四、安居房产律师靳双权评析意见
本案的焦点在于三方签订的房屋买卖合同是否应当继续履行以及合同第9、10条是否应当被撤销。具体而言;主要是指在合同明文约定合同方可以任意解除合同的前提下，合同一方是否可以解除合同。
房屋买卖合同应当继续履行，其依据如下: 首先,从我国《合同法》立法基本原则来说，任意解除合同不符合合同法鼓励交易的原则。鼓励交易是维护市场经济发展所必须的，是提高效率、增加社会财富的手段，也有利于维护合同的自由。不管是在立法还是司法的过程中，都应当以是否有利于促进合法有效的交易作为一个重要的标准。合同一旦成立并生效在法律上对各方当事人即具有拘束力，任何一方当事人不得擅自变更或者解除合同。
其次，本案中，房屋买卖合同依法成立，对双方当事人具有约束力，买方须照约定支付房款，卖方须按照约定交付房屋并协助买方办理房屋转移登记。尽管我国《合同法》第93条第2款承认了约定解除合同，但前提是双方当事人达成解除合同的协议。本案中，买卖双方并没有达成解除合同的合意，买方并不同意解除合同，且本案也不符合法定解除的情形：（1)因不可抗力使合同不能达到目的；（2)在履行期限届满以前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现；（5 )法律规定的其他情形。综上，该合同既不符合约定解除的条件也不符合法定解除的条件，买卖合同仍有效，受国家法律的保护，双方应当继续履行。
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