从政府与被拆迁人的矛盾看城市房屋拆迁立法的缺陷

发布日期：2015-04-19 作者：超级账号5律师

从政府与被拆迁人的矛盾看城市房屋拆迁立法的缺陷
  内容提要：近几年，我国城市房屋拆迁纠纷大幅度增加，成为影响社会安定的突出问题和社会关注的焦点。拆迁纠纷表面上看是拆迁人与被拆迁人的利益冲突，但实际上却表现为政府与被拆迁人的矛盾和对立，政府在实际拆迁中成了拆迁人的代理人和保护伞。究其原因，除了政府和拆迁人有着共同的利益，公权力的违法界入，被拆迁人享有的土地使用权没有得到尊重之外，现行拆迁立法也存有重大缺陷：《条例》没有区分因公共利益拆迁和因经营开发拆迁，特别是《条例》设置的裁决程序和行政强制拆迁程序不合法。笔者试对拆迁立法提出建议。
    关键词：拆迁纠纷-立法缺陷-建议
        近几年，我国城市房屋拆迁纠纷大幅度增加，群体上访事件聚增，因拆迁纠纷引发的激化事件也屡有发生，房屋拆迁成为影响社会安定的突出问题和社会关注的焦点，特别是震动全国的湖南嘉禾拆迁事件，更引发了社会各界对我国拆迁现状和立法缺陷的大讨论。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《宪法修正案》，对公民的基本权利作了重大修改，第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 第二十二条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。” 第二十四条规定：“国家尊重和保障人权。” 《宪法修正案》启迪人们从限制公权和保护私权的角度，从创建和谐社会法律制度的高度，审视现行拆迁立法的合法性和合理性。本文拟从城市房屋拆迁中政府与被拆迁人矛盾和冲突的现象及原因，探讨我国拆迁立法的缺陷与完善。
    一、城市房屋拆迁中政府与被拆迁人的矛盾
    分析城市房屋拆迁纠纷，表面上看是拆迁人与被拆迁人的利益冲突，但实际上却表现为政府与众多被拆迁人的矛盾，正如著名法学家江平教授所说的“拆迁冲突的根源是私权和公权的矛盾”①。矛盾主要表现在拆迁许可证的发放、补偿标准的制定、裁决和执行的程序等方面。
    关于拆迁许可。无论是1991年3月22日国务院以第78号令公布的《城市房屋拆迁管理条例》（下称原《条例》），还是2001年6月13日以第305号令公布的修订后的《城市房屋拆迁管理条例》（下称新《条例》），都规定拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁（原《条例》第八条、新《条例》第六条）。拆迁管理部门在颁发拆迁许可证的同时，应当将许可证中载明的事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并及时向被拆迁人做好宣传解释工作（原《条例》第十条、新《条例》第八条）。可见，拆迁许可证是政府准予拆迁人实施拆迁的具体行政许可行为，拆迁公告是政府公布拆迁许可证，告知被拆迁人有关拆迁主体、拆迁范围、拆迁期限等事项的通知。拆迁许可证的发放和拆迁公告的公布，意味着被拆迁人必须搬迁腾房，丧失原土地使用权。这直接涉及到被拆迁人的利益，但《条例》却没有规定被拆迁人如认为拆迁许可证侵犯了自己的利益有何救济措施。换言之，对政府批准的拆迁活动，被拆迁人只能服从，不能反对；只能就补偿安置标准和拆迁人讨价还价，而不能对拆迁人的建设项目及其拆迁计划和补偿安置方案发表意见；如果在公告规定的拆迁期限内不能与拆迁人达成协议，拆迁管理部门（即政府）将进行裁决，强制按一定的价格或方法成交；对裁决不服，尽管可以行政复议或行政诉讼，但拆迁人己给被拆迁人作了补偿或提供周转房的，不停止拆迁的执行（原《条例》第14条第二款、新《条例》第16条第二款）。因此从一开始，拆迁人与被拆迁人就处于不平等地位，拆迁人常常依仗政府的文件，打着“城市建设”的旗号，压制被拆迁人就范。而政府一开始就站在拆迁人的立场上（也即维护自己批准的拆迁许可证的立场上），向被拆迁人进行“宣传动员”，充当了拆迁人的代言人。
    关于补偿安置标准。原《条例》第20条规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式”。“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。但按此标准所作的补偿，实际上是房屋的残存价值，而不是房地产的市场价值，远不足以购买经济适用房或商品房，所以被拆迁人大都选择产权调换方式。但开发商为了获取最大利润，千方百计降低成本，所建补偿安置楼普遍面积狭小，布局不合理，设施简陋，质量很差。就这样的安置楼，也常常由于开发商的拆迁资金不足，而不能按期建成，造成被拆迁人迟迟不能回迁。九十年代拆迁的突出问题是“回迁难”。被拆迁人往往将对拆迁人的不满发泄到政府身上，认为这是政府强令搬迁的结果。政府面对的是不断上访的人群，忍受着被拆迁人的指责，还要收拾开发商遗留的残局。新《条例》虽然增加了货币补偿的方式，并规定以房地产的市场评估价作为货币补偿的标准，但未明确是否包括土地使用权的价格，致使许多地方又从评估价中扣除了土地使用权的价格，引起被拆迁人的不满。此外，还存在政府直接确定补偿价格的情况，更导致了政府与被拆迁人的矛盾。
    关于拆迁裁决。依原《条例》第十四条、新《条例》第十六条的规定，拆迁当事人不能达成补偿安置协议的，经当事人申请，由拆迁管理部门裁决。但拆迁管理部门裁决后，往往是被拆迁人不服，提起行政复议或者行政诉讼，鲜有拆迁人不服裁决起诉拆迁管理部门的。而行政复议或者行政诉讼无论是拆迁管理部门胜诉还是败诉，都将政府进一步拖入与被拆迁人的对立之中：拆迁管理部门败诉则要重下裁决，引发第二轮行政复议或者行政诉讼；拆迁管理部门胜诉，则要以自己的名义申请法院强制执行裁决，执行的结果是政府替拆迁人完成了拆迁，政府成了拆迁人的代理人。特别是政府依《条例》规定直接进行行政强制拆迁时，更引起与被拆迁人的直接对立，常有媒体披露被拆迁人高举宪法与政府的强迁相抗衡的。
    二、政府与被拆迁人矛盾的原因
    为什么在城市房屋拆迁中会产生政府与被拆迁人的矛盾和对立呢？笔者以为有以下几个方面的原因：
    一是政府和拆迁人有着共同的利益。政府通过建设项目的审批，可以从开发商那里获得土地使用权出让金，而开发项目的建成，又促进了城市的繁荣和发展，增加了政府的税收。因此，政府给予开发商大力支持和各种优惠政策，在项目审批的条件和程序上，在拆迁补偿标准的制订上，在对拆迁当事人的保护上，都更有利于开发商而不利于被拆迁人。例如原《条例》没有补偿安置资金必须到位并实行监管的规定，许多开发商把被拆迁人哄走后，几年不能建成安置楼。新《条例》虽然把拆迁人提供金融机构出具的补偿安置资金证明，作为发放《拆迁许可证》的条件之一，但开发商的补偿安置资金极少有全部或大部到位的，许多地方政府常常体凉开发商的困难，准予部分到位即批准拆迁，被拆迁人的利益难以得到有力保护。
    二是公权力的违法界入。开发项目促进了城市的繁荣和发展，当然也是领导政绩的体现。因此支持开发商的建设项目尤其是打着外资旗号的建设项目，成为各级政府的重要任务。而那些不具备拆迁条件的开发商更想借助公权力的介入，获得项目的批准和支持。于是，按领导批示发证的“条子工程”、先发证后补手续的 “绿色通道”工程、以政府会议纪要或文件代替拆迁许可证的“重点工程”不断出现，违反法定程序，以公权力侵犯私权利的现象也不断可出现，“湖南嘉禾事件”就是其中的典型。在未进行规划定点的情况下，嘉禾县政府为开发商发放了《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》；在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书；在被拆迁人反对强拆时，以妨碍公务为由，拘留了3人②。嘉禾县政府为了保障拆迁，还在公职人员中推出了“四包”、“两停”政策，即包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议，包在规定期限内腾房并交付各种证件，包协助做好妥善安置工作，包不参与集体上访和联名告状。不能完成这一任务的，将被暂停工作、停发工资。全县先后有11名公职人员被降职、调到边远乡镇工作。 “谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”的口号，成为行政权力被滥用到极限的标志③，造成了政府与群众的严重对立，败坏了政府形象。
    三是被拆迁人享有的土地使用权没有得到尊重。有文章指出，城市房屋拆迁中的利益冲突“实质上是国家的城市土地所有权与城市私有房屋所有人的房屋所有权及其国有土地使用权的冲突” ④，此话颇为深刻。由于城市的土地所有权属于国家，政府在批准建设项目，颁发《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》或《建设用地批准书》、《拆迁许可证》时，很自然地认为自己是在行使所有权中的处分权，不需要征得划拨用地上私房产权人的同意，也不存在对其土地使用权予以补偿，只需要对地上建筑物予以适当补偿就行了。因此，拆迁公告张贴后，拆迁范围内的个人才知道自己原享有的土地使用权已经不存在了，被拆迁房屋成了无合法用地且必须拆除的房屋,拆迁公告成为被拆迁人必须在限期内卖房腾地的命令。正是在这种情况下，私有房屋的所有人对属于自己的合法财产无权自主决定“卖还是不卖”、“多少钱才卖”⑤。这种侵犯私房产权人土地使用权的行为，是拆迁当事人地位不平等以及公权干预私权的原因所在。
    三、现行拆迁立法的缺陷
    我国至今尚未制定《拆迁补偿法》，城市房屋拆迁立法的最高层次是国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》。笔者认为新《条例》虽对原《条例》作了一些重大修改，但由于未触动私房土地使用权、政府职能等问题，依然存在一些重大缺陷：
    其一、《条例》没有区分因公共利益需要（简称公益性项目）的拆迁和因经营开发需要（简称私益性项目）的拆迁。这实际上是将所有建设项目都当作城市建设的需要，当作社会公共利益的体现，这也成为政府介入一切拆迁活动，以公权干预私权的依据。有的地方将开发商的工程项目作为党委、政府的“政治任务”，将主要领导分派到各工程项目中去，并公示于众。一些地方政府还为开发商直接承担拆迁任务，组织政府部门成立拆迁机构，制订补偿安置标准，亲自与被拆迁人谈判，以行政权力压制被拆迁人就范。一旦压而不服，则利用《条例》赋于的行政裁决权和行政强制拆迁权，实施强制拆除。这种官商不分的作法，将政府的公众形象与开发项目的私益性绑在了一起，限制或剥夺了被拆迁人与开发商平等协商的权利，使政府成为开发商的保护伞、代理人。
    其二、涉及拆迁的法律制度不协调。原《条例》第8条规定，拆迁房屋必须持国家规定的批准文件申请拆迁。新《条例》第7条更具体规定了申请拆迁所应提交的批准文件和申报材料，并规定市、县政府拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。按此规定，拆迁人只要提供了计划、规划、土地等部门的批准文件和申报材料，拆迁管理部门就必须向拆迁人发放《房屋拆迁许可证》，否则将构成行政不作为。因此，从拆迁所涉及的批准程序上看，在规划批准阶段，政府就己经将被拆迁人的土地使用权剥夺了，就己经确定房屋拆迁许可证的发放了，只是由于行政许可的不透明，众多的被拆迁人不知道罢了。随着拆迁公告的公布，政府与被拆迁人矛盾和对立才表现出来。
    其三、《条例》设置的裁决程序和行政强制拆迁程序不合法。在城市房屋拆迁中，政府的身份有二种，一是国有土地所有权的管理者，一是社会的管理者，且二种身份互相交叉。作为土地所有权的管理者，政府无论是划拨用地而实现公益建设的目标，还是出让土地而收取开发商的土地出让金，都导致了拆迁人与被拆迁人这一对矛盾利益主体的产生。而在这对矛盾利益主体中，政府与拆迁人（公益性项目的拆迁人实际是政府自身）存在着利益、利害关系。政府充当与自己有利益、利害关系的拆迁纠纷的裁决者，有违公正形象和中立地位。事实也正是如此。由于现行的拆迁裁决制度在于保障拆迁人实现拆迁，保障政府拆迁许可的实施，二者存在着利益和目标的一致性，因此在被拆迁人不服政府裁决提起的行政复议或者行政诉讼中，政府表面上是在维护自己所作裁决的合法性，实际上是在维护拆迁人的利益。在法庭上，拆迁人一般无话可说，因为政府在为自己的申辩的同时也为拆迁人申辩了，不仅如此，政府还将在胜诉后申请法院对被拆迁人强制执行，替他们最终完成拆迁。因此，裁决程序不仅以公权力干预了拆迁当事人的私权利，也使拆迁人躲在了政府身后，将政府推到了被拆迁人的对立面，并将拆迁当事人的民事争议变为政府与被拆迁人的行政纠纷。这对政府来讲，是有违裁决初衷的。作为社会的管理者，政府应当是市场经济体制下公共权利的行使者，不应当是民事权益纠纷的裁决者。由于现行拆迁裁决的内容主要是补偿安置争议（不允许对拆迁许可证的发放申请裁决），而补偿安置的实质是拆迁人通过对被拆迁房屋及其土地使用权的补偿或者说购买，来换取对被拆迁房屋的拆除和对房屋占地的使用。这纯属民事权益的范畴，应由拆迁当事人自己协商或者通过司法程序解决。基于以上相同的理由，《条例》赋于政府的行政强制拆迁权，也是不合法的。政府自己批准项目，自己实施拆迁，自己裁决纠纷，自己强制执行，既当裁判员又当运动员，不仅丧失了公信度，还为行政意志不受约束创造了条件。
    其四，新、老《条例》都未对野蛮拆迁、暴力拆迁作出相应规定。为了尽快拆迁、建设、收益，开发商在拆迁中普遍采用 “一哄、二骗、三吓唬”、断水断电等方法。为了规避《条例》所规定的裁决程序和诉讼程序，开发商干脆自己强行拆迁，造成既成事实，反正大不了赔几个钱。面对野蛮拆迁、暴力拆迁，《条例》缺乏规定，缺乏对被拆迁人的保护。
    四、对拆迁立法的建议
    从上述分析可见，造成拆迁中政府与众多被拆迁人的矛盾和对立，既有利益上的趋动，又有政绩上的冲动，还有立法上的漏洞。纠正这种现象，需要遵循“以人为本，构建和谐社会” 的要求，依据宪法的规定，制定拆迁法。笔者以为，将来的拆迁法应当明确私有住房所占土地使用权系私房产权人合法的私有财产权，区分公益性项目和私益性项目的拆迁，取消政府的裁决权和行政强拆权，转变政府职能，加强人大监督，保障拆迁当事人的合法权益。
    第一、应依宪法的规定保护私有住房产权人的土地使用权。
    保护私有住房产权人所占土地使用权，不仅是宪法的要求，而且对在城市房屋拆迁中区分公益性项目与私益性项目，进而对公益性项目用地实行国家征收，对私益性项目用地实行拆迁当事人协商补偿，从而抑制公权力侵犯私权利，具有重要意义。
依据我国现行的土地制度，城市市区的土地属于国家所有，国家对城市土地实行出让和行政划拨两种使用制度，即经营使用、商品房开发必须经过出让方式取得土地，而原私有住宅房屋（个人购置的商品房除外）和城镇房改中个人购买的公房实行土地的行政划拨，但只允许自住，如要上市转让，则要补交一定的土地出让金。因此，城市私有住房产权人享有的划拨土地使用权，是国家“依法确定给个人使用”的，“受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。只有“国家为了公共利益的需要”，才可以依法“实行征收或者征用并给予补偿”。
有人认为，既然私有住房使用的是行政划拨用地，那么在被拆迁时，就应当将所获补偿中的土地价格，补交土地出让金，另外拆迁补偿属于被拆迁人转让房地产，还应当交纳个人所得税和契税。这种认识是片面的。这里敞开我国城市土地公有制形成的历史不谈，一个简单的事实是，私有住房是坐落于土地之上的，与土地构成了完整的房地产价值，这既是私有住房产权人安身立命之地，又是其最重要的私有财产。拆迁房屋而不补偿土地的价值，被拆迁人将无法买到只有房价而无地价的房屋，将会侵犯其私有财产权。从表面上看，被拆迁人与拆迁人达成补偿安置协议，交出房屋和占地，取得货币补偿或产权调换的房屋，是一种交易行为，但这是被动拆迁下的补偿，而不是主动转让的交易，是为了支持公益性建设或者虽然是私益性建设但支持了城市建设和房地产业的发展，而其所获补偿又是购置新住宅的需要，这与“二手房”交易有着本质的不同。2005年3月22日财政部、国家税务总局发出财税（2005）45号《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，规定对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。该通知将拆迁补偿与房地产转让区别开来，符合拆迁的实际，体现了国家对被拆迁人私有财产权的保护。
    第二、区分公益性项目和私益性项目的拆迁程序和补偿。
    区分公益性项目和私益性项目拆迁的意义，在于区分政府职能，区分拆迁许可，区分土地补偿，区分补偿安置标准。
公益性建设项目涉及国家利益和社会公共利益，应由政府立项、进行规划、划拨用地，并依宪法和土地管理法关于征收土地的规定进行征地拆迁。在征地拆迁中，因政府不能自己给自己颁发拆迁许可证，因此可由政府颁布土地征收（含拆迁内容）的决定并公告即可。对征地、拆迁的补偿价格也应遵循市场评估的原则，对被拆迁人一并予以补偿。
    公益性项目与私益性项目拆迁的区别是，其一、由政府通过法定程序发布征地拆迁的决定，告知拆迁程序、补偿安置标准、搬迁期限等事项，不需要申请和核发拆迁许可证。其二、征地拆迁的决定具有强制性，不以被拆迁人是否同意为前提。其三、征地拆迁是国家行为，应由政府组织拆迁，具体形式可由政府成立征地拆迁机构进行，也可以委托项目实施单位或中介机构进行。其四、补偿方式由被拆迁人选择，可以是货币补偿也可以是产权调换，但被拆迁人选择产权调换的，应当易地安置。其五、被拆迁人对补偿安置标准有异议的，可以提起行政复议或行政诉讼，以维护其合法权益。但为了保障公益性项目建设的顺利进行，不应停止征地、拆迁的进行。“为了防止行政复议和行政诉讼期限过长，影响行政效率，可以规定被征收人只能在行政复议和行政诉讼中选择一种救济方式”⑥。
问题是如何确认建设项目的公益性质，即什么是社会公共利益的需要，由谁确定？这需要立法解决。笔者以为，可以由政府拟定公益性项目，由本级或上一级人大常委会审查和批准。在政府拟定和人大审查阶段，都需要进行社会公示和举行听证，向社会公众告知项目的公益性和建设的必要性、征地拆迁的依据和规划方案，补偿安置的标准和程序，这样可以使社会公众特别是使即将成为拆迁区域内的被拆迁人知情，得到他们的理解和支持。
    对于私益性建设项目的立项、规划、用地和拆迁许可，应由政府先予审查，之后由拆迁管理部门发布拟拆迁公告，公示拆迁人、补偿安置方案、工作程序，之后由拆迁人与被拆迁人进行协商。如果拆迁人与全体被拆迁人达成了补偿安置协议，根据《行政许可法》第十三条的规定“公民、法人或者其他组织能够自主决定的”，“可以不设行政许可”，也即可以不再申请、核发拆迁许可证。只需由拆迁人办理规划、土地的批准手续就行了。在被拆迁人大多数同意拆迁，且对补偿安置标准没有异议，而少部分不同意拆迁，且对补偿安置标准有异议的情况下，应由拆迁管理部门举行听证会予以确认，之后核发拆迁许可证，发布拆迁公告。尽管多数人不能决定、代替少数人的意志，但毕竟减少了矛盾，补偿安置标准更趋于公平、合理。拆迁公告发布后，由拆迁当事人依据市场评估价值进行协商、签订补偿安置协议，政府不应干预。协商不成的，由拆迁当事人通过司法程序解决。如果被拆迁人大多数不同意拆迁或对补偿安置标准有异议，那就暂时搁置，不急于办理各项批准手续。
    第三、取消政府裁决权和行政强制拆迁权
    笔者以为，无论公益性项目还是私益性项目，当进入拆迁程序并发生补偿安置争议时，均不应由政府裁决，而应由拆迁当事人通过协商或民事诉讼解决。因此，在将来的拆迁立法中，应取消政府的裁决权和行政强制拆迁权，并相应删除这二项程序。
    第四、转变政府职能、加强人大监督。
    笔者以为，转变政府拆迁管理的职能，主要有以下几个方面：（1）对私益性建设项目的拆迁做好公示、听证、咨询工作，根据被拆迁人对拆迁人的建设项目及拆迁计划和补偿安置方案的认可程度，决定是否颁发拆迁许可证。（2）在颁发拆迁许可证前，应严格审查拆迁人的补偿能力和补偿安置方案，要求补偿安置资金足额到位，要求落实产权调换的安置房屋。（3）当政府颁发拆迁许可证后，应监督拆迁人依法拆迁，严肃处理野蛮拆迁、暴力拆迁行为。对野蛮拆迁、暴力拆迁和未全部完成拆迁的，在未处理、未纠正前，不予颁发建设手续。（4）解答拆迁当事人的咨询，宣传国家的拆迁法规，引导拆迁当事人平等协商，签订补偿安置协议，或通过诉讼解决补偿安置纠纷。（5）加强对评估机构的管理，规范市场评估行为，完善对评估机构的选择和委托评估的程序，使评估活动做到独立、客观、公开、公平、公正。（6）“市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”⑦，以指导拆迁当事人协商补偿安置标准。（7）关注被拆迁的贪困户，对于按市场评估价格补偿后仍无能力解决住房的住户，提供廉租住房或者给予特殊政策照顾。（8）通过规划审查，确保补偿安置小区的绿化面积和道路、设施的完善，通过施工图设计文件审查，确保产权调换房屋的布局合理、设施方便适用，符合设计规范标准。
    加强人大常委会对私益性项目和公益性项目的监督，是保护公民合法的私有财产权，“构建和谐社会”的要求。对私益性项目的监督主要是督促政府落实上述职责，依法纠正政府及其工作人员的越权行政、不严格执法的行为。对公益性项目的监督是人大监督的重点，因为公益性项目是政府实施的，又事关国家和社会公共利益，失去监督将难以避免公权侵犯私权的现象。笔者以为，人大对公益性项目监督的重点，一是在广泛征求社会公众和专家意见的基础上，审核立项的合法性、合理性和可行性；根据本地经济发展水平和社会承受能力，审核项目的建设规模、征地拆迁规模和预算；审核拆迁补偿安置方案和标准；防止在公共利益的旗号下兴建经营性项目和只供少数人享受的项目，防止将行政机关的利益冠以公共利益，防止贪大求洋的形象工程和政绩工程，防止简单追求速度的大拆大建。二是严格征地拆迁的公示、听证、决定程序。三是监督项目的实施情况和补偿安置情况，对擅自改变原审查批准的规划用途和用地性质的，侵犯被拆迁人私有财产权益的行为，依法予以纠正。从而使公益性项目真正符合公共利益，并早日受益。
注：
    ①雷风、陈杰人：《拆迁之祸》，《法律与生活》2003年10月（上）。
    ②新华网：《湖南严肃查处违法拆迁案嘉禾县委书记县长被撤》（//news.xinhuanet.com/newscenter/2004-06/04/content_1508992.htm）
    ③央视《社会记录》《湖南嘉禾拆迁之痛》。//news.qq.com/a/20040526/000359.htm）。
    ④参见刘杰：《城市房屋拆迁中的制度缺陷与完善》（法信网//www.law863.com/show.aspx?id=408&cid=24）
    ⑤参见李楯：《强制拆迁有没有法理？》（神州律师网//www.zjbar.com/show.php?id=8869）。
    ⑥郑传坤、唐忠民：《完善公益征收征用法律制度的思考》（法律教育网：//www.chinalawedu.com/news/2005/4/ma66833848411814500214592.html）。
    ⑦建设部2003年12月1日建住房[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》。

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