为什么企业面临拆迁很难选择产权调换或安置

发布日期：2015-05-05 作者：李三勇律师

无论是旧的拆迁法律法规，还是2011年实施的《国有土地征补条例》，都明确规定了被拆迁人(被征收人)对于被拆迁(被征收)房屋的补偿，既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。但是在实践中，一般是住宅房屋产权人有权选择货币补偿或者产权调换，而非住宅也就是企业类的权利人通常都只有单一的货币补偿，很难要求产权调换或者回迁安置。根据李三勇律师团队多年的经验总结，造成这一局面只要由以下几个因素决定：

一、土地资源稀缺，大量的土地置换会增加政府的拿地成本。
随着城市建设的不断发展、不断扩大，政府可开发利用的土地越来越少，土地正慢慢成为最稀缺的资源。被拆迁企业一般占地面积比较大，如果选择产权调换的话，往往只能重新划定一个地块，进行厂房的建设后重新投入生产，而不可能用多层或者高层的住宅对其进行回迁安置。政府如果对征收后的土地进行招拍挂，按照市场价值对外出让的话，土地的增值空间是相当大的。从这个角度看，政府可以获得的利益比置换给企业是明显合算的，所以政府从利益的角度考虑也不希望把土地置换给企业.

因此，如果一个企业或拆迁范围内的企业大多都选择产权调换的话，意味着需要很多土地对其进行置换，在土地资源稀缺的今天，大量的土地置换会增加政府的拿地成本，降低土地开发的利润空间。

二、城市规划不允许
八九十年代的时候建一个企业，随意性很大，有的企业甚至是建在耕地上或者是农用地上，只要土地的持有方不追究, 即便是属于违章建筑，地方政府出于税收及解决就业的考虑，也不作过多干涉，很多地方还把土地作为招商引资的优惠条件。但近十多年来，不管是在集体土地还是国有土地, 对企业建设用地都有着较为严格的约束。尤其是人口众多，污染问题严重的大中型城市，对工业用地的规划审批非常严格。

目前大的形势以及政府对整个土地的管控，已经到了特别严格的时候了，想让政府给一个民营企业进行土地或者厂房置换,是相当困难的。有的地方政府出于地方经济发展的需要，也会划出一个工业园区，但是企业必须纳税到一定数额,每年的年产值达到一定数额，对地方经济贡献较大，且无重大污染等问题，才可能取得这样的一片地，这对于中小型的民营企业来说是几乎是不现实的。

三、相关土地手续繁琐,人力、物力成本较高。
如果让政府给你进行土地置换,中间涉及的手续是非常复杂的,比如要用集体土地,必须是转化为集体建设用地，或者必须先征地,征为国有土地，经过招拍挂后协议出让给企业。这中间需要的履行国土、规划、招拍挂等一系列手续。作为政府而言,确实比较麻烦，需要考虑各方面的因素，如果每一个企业都要求土地置换，将大大增加政府的工作难度。

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