一起以不合理价格买卖房屋致使继承不合理的案件

发布日期：2015-06-03 作者：靳双权律师

案情回顾：
刘老先生的老板王老太早在东外大街有一处房产，1996年该房屋拆迁，拆迁单位分给她一套资管的承租公房。1998年刘先生因病去世，2001年4月王老太与产权单位签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价购得该房。购房时，她使用了老伴和她两个人的工龄，产权证登记在了自己的名下。
王老太与老板刘先生有三个儿子，分别是刘大、刘二、刘三。王老太于2011年年底去世，王老太去世后，刘二和刘三便提出继承遗产，但不料长孙刘军却拿出了与奶奶王老太签订的《房屋买卖合同》，称奶奶已将房“卖”给他。
原来，早在2005年，老夫妇最疼爱的长孙刘军要结婚，王老太为了帮长孙解决婚房问题便搬去与大儿子同住，把自己名下的这套房以4万元的价格卖给刘军，并办理了过户手续。引刘先生去世时，王老太健在，所以当时为分家析产，直到王老太去世后，刘二和刘三才知道房产过户给了侄子刘军。
“这房子是用父母的工龄买的，母亲没权都赠给我侄子，购房合同无效！”两位叔叔提出疑问，而刘军却称：“房子是爷爷去世后，奶奶一个人名义买下的，不能算爷爷的遗产！”价值300多万的房子仅4万元就卖给了刘军，况且这个是老夫妇生前住的房子，怎么王老太一个人说赠予就赠予了呢？于是，两个叔叔将刘军告到了法院。

法院判决：
北京市朝阳区人民政府经过审理后作出判决：
确认刘老太与刘军于2005年5月12日签订的《房屋买卖协议》无效。

律师剖析：
此类买卖协议在日常生活中经常遇到，亲人之间为了避税，仅象征性地约定一个买卖价格，便将房屋进行过户。而一旦家人对于该房屋过户持有异议时，购房合同往往就面临被确认无效的可能。
结合本案的情况，王老太用夫妻双方的工龄及积蓄卖房，房屋依法应属于夫妻共有财产。
依据最高人民法院《关于在享受本人工龄何以死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》的相关规定，刘老先生去世时为分家析产，且生前其工资积蓄均由王老太保管，在刘老先生去世后，王老太是用夫妻二人的工龄购买了诉争房屋，且系用夫妻二人的共同积蓄支付的购房款。因此，房屋应属于王老太夫妻共同财产。
靳律师认为，王老太与长孙刘军在房管局的档案中是通过买卖形式进行交易的，因此王老太与刘军之间的行为应认定属于买卖房产的行为，而非“赠予”。该房产是刘老先生及王老太的夫妻共同财产，二人各有一半份额，在未进行分家析产之前，刘老先生的遗产应由王老太及其三个子女共同共有。
依据我国《物权法》的相关规定，处分共同共有的财产，应经过全体共有人的同意，王老太擅自将房屋出售给孙子，已构成了“无权处分”。因此，王老太将房产卖给长孙的行为应被认定为无效。
靳律师在这里指出，王老太的长孙刘军购房不构成善意取得。刘军如果要构成善意取得，必须满足三个条件：一是购买时须为善意；二是支付了合理的对价；三是已经办理过户登记。而刘军在购买该房产时明确知道该房屋是其爷爷奶奶生前留下的房产，因此不能认定他是不知晓情况的善意第三人；另外，刘军购买该方并未支付合理对价，只是象征性地以4万元价格购房。
由此可见，刘军购买房产的行为不符合善意取得的前两个构成要件，虽然房产已过户到刘军的名下，但不能认定它属于善意取得。这从另一方面印证了王老太与刘军之间的买卖协议应依法被认定为无效。
本案中，王老太将房产赠与长孙确实系其真实意思表示，对于该房产中属于王老太自己的份额，她赠予长孙仍然是有效的。其余部分应由刘老先生的三个儿子来继承，原则上应平均分割。
鉴于房产属于不可分物，且目前房产已登记在刘军的名下，刘军为了结婚已装修并入住多年，同时刘军所占的房产份额最多。为了便于分割，可以由刘军继续取得房屋所有权，对于其两个叔叔所享受的份额，可由刘军以货币形式给与折价补偿。

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