房屋买卖纠纷律师点评一起代理卖房导致的房屋买卖纠纷

发布日期：2015-08-23 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
2009年8月7日，王刚琪委托其子王闫辉与北京市某某房地产公司签订了一份《房屋买卖居间服务合同》，委托其子代为办理位于北京市石景山区某小区的一套房屋的买卖交易居间手续。2009年8月8日，经该公司居间介绍，买受人百尺度与代理人王闫辉签订了《北京市房屋买卖合同》。
该合同约定：房屋总价款为120万元，本合同签订时买受人交付定金5万元，出卖人应在收到70万元购房款是将房屋交付买受人。合同还约定买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按逾期时间分别处理（1、2不做累加）：1、逾期15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付合同总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。
对于税款双方约定：“个人所得税、营业税、契税、土地出让金或土地收益由买方承担。”因房无所有权证书当时未能办下，因此双方约定自房本办下来三是工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，若因出卖人的责任，致使买受人未能在双方向房屋管理主管部门提出转移登记申请之日起三十日内取得房屋所有权证书的，则视为出卖人违约，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期双倍利率付给利息。买受人不退房的，自卖收人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。
双方协商一致后，百尺度当即交付了定金5000元，并于次日交付了定金45000元。2009年8月20日，百尺度向出卖人王刚琪支付了65万元。2009年9月22日，王闫辉代理王刚琪与百尺度签订《补充协议》，协议主要约定：若因国家重大政策调整而导致新的税费产生，变更部分由买卖双方各承担50%。同日，王刚琪将该房屋交付百尺度，百尺度接收方午后在该房屋内居住至今。
2012年9月9日，北京市住房和城乡建设委员会填发了上述房屋的所有权证，登记坐落房屋坐落为石景山区某街某小区，房屋性质为按经济适用住房管理。王刚琪于2012年9月20日领取房屋所有权证。2012年9月22日，上述房屋买卖合同进行了网签。百尺度在2012年9月22日至2012年10月23日之间多次寻找王刚琪要求过户，但对方均以各种理由推脱不予办理。直到2013年3月1日，国务院出台了“国五条”，明确规定出售自有房屋应缴纳20%的个人所得税。这一下就急坏了百尺度，因此，百尺度将王刚琪起诉至北京市石景山区人民法院，诉求：
一、判令王刚琪继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即将所售房屋产权过户至百尺度名下；
二、判令王刚琪按合同约定以每日总房价款万分之三计算，向百尺度支付自2012年11月7日起至房屋产权过户至百尺度名下之日止的违约金，暂计算至2013年3月18日的违约金为47520元；
三、判令王刚琪按合同约定承担因国家政策调整导致的办理房屋产权过户手续之日税费上涨部分的50%，即65562.5元；
四、判令王刚琪按合同约定赔偿百尺度支付的律师费6万元；
五、案件受理费由王刚琪承担。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、被告王刚琪继续履行其与原告百尺度于二2009年8月8日签订的《北京市房屋买卖合同》，于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区的诉争房屋的产权过户至原告百尺度名下，并向原告百尺度支付迟延过户违约金（以人民币120万为基数，按照每日万分之三的标准自2012年11月7日起计算至房屋产权过户至原告百尺度名下之日止）；原告百尺度于办理房屋产权过户手续的同时给付被告王刚琪剩余购房款人民币50万。
二、驳回原告百尺度的其他诉讼请求。
一审判决后，王刚琪不服判决上诉至北京市第一中级人民法院，一中院在查明事实后判决：
驳回上诉，维持原判。

房屋买卖纠纷律师靳双权案件点评：
房屋买卖纠纷律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公民、法人可以通过代理人实施民事行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
本案中，王刚琪之子王闫辉代理王刚琪与百尺度签订《北京市房屋买卖合同》，其代理行为的后果应当由王刚琪承担。该合同系百尺度与王刚琪的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，百尺度已经履行了自己的付款义务，且已在合同约定的付款期限内交付了足额的购房款，从合同履行上讲，百尺度已经如实守约，而本案被告王刚琪在取得房屋所有权证后并不积极履行自己的过户义务，且以各种理由推脱，已经构成了违约，按照合同约定，百尺度可以要求王刚琪承担违约责任。在庭审中百尺度已经明确表示自己可以一次性给付王刚琪剩余购房款，因此法院对其要求王刚琪继续履行合同，办理过户手续的诉讼请求理应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

商品房买卖纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
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