出卖人签订商品房预售合同时，其预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效？

      商品房预售许可证已过有效期和没有取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证及具备预售资格，不应当因预售许可证的过期而丧失预售资格。
      预售许可证过期后销售房屋与自始没有取得预售许可证即销售房屋是否等同，取决于对《商品房买卖合同解释》相关内容的规定是否进行目的性解释。最高人民法院制定该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条以及《城市房地产开发经营管理条例》第24条所规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，不应当因为预售许可证的过期而丧失预售资格。
      因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，不应当适用《商品房买卖合同解释》第2条的规定，预售合同应当被认定为有效合同。