购房优惠约定不明未签合同 法院判决退还定金
发布日期：2015-09-07 作者：超级账号5律师
购房人取得了某小区商品房的团购优惠资格，但开发商认为团购优惠与商家作出的购房优惠不能叠加计算，双方最终未能订立商品房买卖合同，此前的购房定金是否返还？近日，重庆市九龙坡区人民法院对此纠纷作出一审判决，认定房屋认购书的实质为预约合同，因不可归责于当事人双方的事由致房屋买卖合同未订立，购房定金应退还，判决被告重庆某地产公司向原告陈先生返还购房定金3万元。
法院审理查明，重庆某信息公司受重庆某地产公司委托，就其开发的一商品房小区组织团购。原告与该信息公司签订团购协议，约定原告支付5000元团购费，享受总房款8%的团购优惠，并与购房时的现场优惠累加计算。
同日，原、被告签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠。
签订团购协议和认购书后，原告分别向重庆某信息公司及被告支付了团购费5000元、认购定金3万元。
签订房屋买卖合同过程中，原、被告就房屋价格计算方式产生分歧，原告主张团购优惠与购房优惠累加计算。被告认为，参加团购是享受购房优惠的前提，该购房优惠价格已将团购优惠包含在内。
双方最终未订立的商品房买卖合同。
法院审理认为，房屋认购书中被告承诺的购房优惠并未明确表明是否已包含了先前团购优惠在内，双方无法就优惠后的实际价格达成一致，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于法律规定的不能归责于双方的事由，被告应向原告退还3万元购房定金。
据此，法院遂作出上述判决。
【法官说法】
因不可归责于当事人双方的事由致房屋买卖合同未订立，购房定金应退还
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，由于约定不明，原、被告双方就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。
针对目前通过签订认购书并预先交纳购房定金的方式买卖商品房的情况较为普遍的实际，法官提醒，房屋认购书的实质为预约合同，违反约定内容将产生相应的违约责任，故对于房屋价款及计算方式等重要条款，应当进行明确约定，以维护自身合法权益。
瑕疵股权转让价款约定不明时的判定
【案情回放】
某饮料公司于2007年1月9日注册成立，注册资本为280万元，成立时的股东为刘某、郝某及案外人葛某。工商档案材料显示：公司设立时刘某出资225.4万元，郝某出资30.8万元，案外人葛某出资23.8万元。同年2月12日，刘某与郝某签订股权转让协议书，约定：刘某把225.4万元股权中的21万元转让给郝某，其他股东不再购买。转让双方自签字之日起股权交割清楚，以后所引起的法律责任由股东按其出资比例进行分担。同日，公司作出股东会决议，决议内容为：全体股东一致同意刘某将225.4万元股权中的21万元转让给股东郝某。上述决议作出后，公司办理了工商变更登记手续，将刘某持有的21万元股权变更至郝某名下，现刘某持有公司204.4万元股权，郝某持有51.8万元股权。
原告刘某主张，被告郝某未支付上述股权转让的对价21万元，故请求法院判令郝某支付股权转让款21万元。郝某在一审答辩中称：已向刘某支付了股权转让款，支付形式为把从公司领取的20万元又还给刘某；在二审中又称：公司设立时各股东均未实际出资，故其没有支付过股权转让款，之所以在一审中称已经支付，是因为刘某将21万元的出资义务转让给郝某，故郝某同意对公司履行21万元的出资义务。另，各方当事人在案件审理中均认可，股东刘某、郝某、葛某在公司设立时均未履行出资义务。
【不同观点】
本案主要涉及股权转让价款约定不明时的认定。实践中，大量股权转让协议未明确股权转让的对价，对于该类纠纷的处理，主要有以下三种意见：一是在没有明确约定对价时，应视为有对价，至于对价的确定，应当推定为出资额；二是在没有明确约定对价时，应视为有对价，并应对转让的股权进行评估，以评估价格作为确定股权转让价款的依据；三是在没有明确约定对价时，应视为无对价，受让方无偿获得股权。
本案中，诉争股权转让协议书并未明确21万元股权所对应的价格，对于是否应支付股权转让价款，主要有两种观点。
第一种观点认为，股权转让协议书签订后，双方实际办理了股权变更登记手续，进行了股权变更登记。从2007年双方发生股权变更之后，刘某一直未主张股权转让款，直至2014年刘某才向郝某起诉主张股权转让款21万元。因双方签订的股权转让协议中并未约定股权转让对价，且双方均认可公司进行工商注册登记时全体股东并未实际出资，刘某与郝某发生股权转让的时间系在公司完成工商注册登记后很短的时间内，郝某在这种情况下以21万元的对价来受让刘某21万元股权明显不符合逻辑。且双方没有书面约定股权转让对价款，故刘某要求郝某支付股权转让款21万元的诉讼请求不应予以支持。
第二种观点认为，尽管诉争股权转让协议书未明确约定股权转让的对价，但从郝某在一审、二审的陈述来看，其认可诉争股权转让存在对价，且同意对公司履行21万元的出资义务。公司设立后，刘某将其持有的21万元股权转让给郝某，故郝某就此应先向刘某支付股权转让款，而非支付股东出资款。所以，刘某要求郝某支付股权转让款21万元，于法有据，应予支持。该观点为本案中法院所持观点。
【法官回应】
应根据合同约定及当事人真意来处理
公司设立时股东未履行出资义务，其所持有的股权仍可依法转让，其亦有权收取股权转让价款。股权转让协议中未明确约定股权转让价款时，应从合同约定和当事人的真实意思表示等方面予以判断，对真实股权转让价格作出正确的认定。
1.瑕疵股权转让合同的效力问题
股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额，这是公司设立的前提条件，也是股东的法定义务。实践中，原始股东违反出资义务的情形大量存在，致使在其转让瑕疵股权时引发纠纷。其中，瑕疵股权转让合同的效力认定是妥善处理该类纠纷的核心问题和前提条件。认定出资瑕疵股东转让股权的效力时，除了当事人适格、股权可以依法转让等法定条件外，尤其应当根据受让人的意思表示是否真实来处理。当转让人隐瞒出资瑕疵事实，受让人对此不知亦不应当知道时，股权转让合同属于可变更、可撤销的合同；如果受让人明知或应知转让股东出资瑕疵事实的，那么股权转让合同应认定为有效合同。
本案中，各方当事人均认可，某饮料公司设立时，股东刘某、郝某、葛某均未履行出资义务。其后，刘某将其持有的公司225.4万元股权中的21万元转让给股东郝某。对于该转让行为的效力，应依据以下两点来判断：一是公司设立时，全体股东均未实际出资，对此郝某是明知且认可的；二是本案系公司内部的股权转让，郝某在受让刘某21万元股权时其应当知道刘某是否已经补缴出资。故诉争股权转让协议书合法有效。
2.股权转让价款约定不明时的认定
本案中，诉争股权转让协议书仅约定刘某把225.4万元股权中的21万元转让给郝某，其他股东不再购买，并未明确21万元股权所对应的对价，所以双方对股权转让价款各执一词。但是综合股权转让协议以及当事人陈述等情况，本案可以认定郝某以21万元的价格受让刘某的股权。首先，从郝某在一审、二审的陈述来看，其认可诉争股权转让存在对价，并在一审中认可其曾向刘某支付了20万元股权转让款，但是其未能对付款情况提供证据予以证明。其次，二审中，郝某以刘某未履行出资义务为由，拒绝向刘某支付股权转让款，却同意对公司履行21万元的出资义务。但是由于股东出资义务与股权转让系两个不同的法律关系，刘某将其持有的公司21万元股权转让给郝某后，郝某就此应先向刘某支付股权转让款。如果刘某在公司设立后未履行出资义务，其出资义务不因股权转让而解除，公司仍有权就其未出资部分要求刘某履行出资义务。因此，可以认定刘某与郝某签订股权转让协议书时，约定有偿转让且以出资额为对价，故无需对股权的真实价值进行评估。据此，刘某要求郝某支付股权转让款21万元，于法有据，应予支持。
实践中，股权转让价格的认定不能一概而论，应从以下几方面事实作为依据：
一是以股权的真实价值为依据。股权的真实价值，即股权所对应的公司资产的价值。一般情况下，有限责任公司全部股权的价值应等同于公司整体资产的价值，而公司的资产从某种意义上而言，实际是由公司的全部股权所构成。故股权转让实质上是对公司资产的转让，按照等价的交易原则，其转让价格应等同于被转让股权所对应的公司资产的价值，这是确定股权转让价格最常用的依据。需要注意的是，由于股权具有财产权和社员权的双重属性，故股权中所包含的某些权利如分红权、资产分配权等，虽然与股东的经济利益有一定关系，但其权利的基础是股东的成员身份，故其权利价值无法以货币方式来衡量，在各方当事人没有相应约定的情况下，上述权利不应计入股权转让的价值范围。
二是以当事人的真实意思表示为依据。在某些情况下，股权转让的价格可能与其真实价值不符，由于各种各样的原因，股权转让的当事人可能脱离股权的真实价值而另行确定股权的转让价格。根据自愿平等的合同原则，当事人自行确定转让价格是其享有的民事权利，故在没有无效和可撤销事由的情况下，即使转让各方当事人约定的股权转让价格与股权真实价值不符，只要此种约定是其真实意思表示，亦可以作为认定股权转让价格的依据。
三是以工商登记材料的记载为依据。工商登记作为企业内部状况对外公示的主要手段，其法律效力应得到足够的尊重，工商登记材料中所记载的股东持股状况、出资数额和股权价值是公司债权人向公司和股东主张权利的重要依据，也是股东承担相应民事责任的原因之一。考虑到受让股权后，新股东可能会产生对外承担相应民事责任的风险，而此类风险的大小则基本按照工商登记材料的记载予以确定。因此，从保护债权人权益的角度出发，工商登记材料中所记载的股权转让价格，也应当成为重要依据。
四是以合法有效的合同为依据。在审判实践中，还可能发生当事人签订的多份股权转让合同中，有某些合同应属无效的情况。此时即使无效合同系当事人的真实意思表示，亦不能以此作为认定股权转让价格的依据，否则即有鼓励和纵容当事人违法的嫌疑。在此情况下，应当在考虑有效合同是否反映了股权的真实价值，是否亦系当事人真实意思表示的基础上，以合法有效的合同作为确认股权转让价格的依据。当然，如有效合同确实无法作为确认股权转让价格的依据，则应当按照实际情况，由法院启动评估程序确定股权转让价格。
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