擅自出让、转让或出租农民集体土地使用权用于非农业建设的法律责任

发布日期：2015-10-31 作者：王丽律师

    《土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。     根据上述规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移农民集体建设用地使用权外，农民集体土地使用权原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设。此外，《土地管理法》第六十二条还规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予以批准。国务院有关政策也对城镇居民购买村民宅基地、农民住宅或“小产权房”作出了禁止性的规定。
    擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让、出租用于非农业建设属于违法行为，其法律责任如下：
    一是行政责任：
    （1）责令限期改正。所谓责令限期改正，是指行政机关依法作出的要求被处罚人在一定期限内停止违法行为或者将其违法行为恢复到合法状态的行政处罚。
    （2）没收非法所得。非法所得包括出让金、转让金和租金以及受让方、承租方因受让土地使用权或者承租土地而获取的收益。
    （3）并处罚款，罚款额度为非法所得的5％以上20％以下。

    二是党纪政纪责任：
    根据《行政机关公务员处分条例》、《违反土地管理规定行为处分办法》或《中国共产党纪律处分条例》、《农村基层干部廉洁履行职责若干规定（试行）》的规定，对擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设或者对批准该行为的相关人员应当给予行政、党纪处分的，应向纪检、监察机关建议给予责任人相应的处分。
    需要指出的是，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让用于非农业建设的法律责任，与《土地管理法》第七十三条关于买卖或者以其他形式非法转让土地的法律责任的规定，存在部分竞合的情况。在执法实践中应根据违法行为的具体情节，择一予以适用。特别是涉及在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施及涉嫌构成刑事犯罪的，应当根据《土地管理法》第七十三条的规定予以查处。
【链接1】
《土地管理法》相关规定：
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
【链接2】
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）相关规定：
加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
收的原属于农民集体所有的土地。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
【链接3】
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）相关规定：
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
【链接4】
《违反土地管理规定行为处分办法》第十一条
【链接5】
《中国共产党纪律处分条例》第一百零九条
【链接6】
农村基层干部廉洁履行职责若干规定（试行）相关规定：
第一条禁止滥用职权，侵害群众合法权益。不准有下列行为：
（一）非法征占、侵占、“以租代征”转用、买卖农村土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等资源；……
第五条禁止在村级事务决策中独断专行、以权谋私。不准有下列行为：
……（二）违法违规发包集体土地、调整收回农民承包土地、强迫或者阻碍农民流转土地承包经营权，非法转让、出租集体土地，或者违反规定强制调整农民宅基地；……。
第二十条乡镇领导班子成员和基层站所负责人有违反本规定第一章所列行为的，视情节轻重，由有关机关、部门依照职责权限给予诫勉谈话、通报批评、调离岗位、责令辞职、免职、降职等处理。
应当追究党纪政纪责任的，依照《中国共产党纪律处分条例》、《行政机关公务员处分条例》等有关规定给予相应的党纪政纪处分。
乡镇党委和政府领导班子成员因工作失职，应当进行问责的，依照《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》处理。
涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第二十一条村党组织领导班子成员有违反本规定第二章所列行为的，视情节轻重，由有关机关、部门依照职责权限给予警示谈话、责令公开检讨、通报批评、停职检查、责令辞职、免职等处理。
应当追究党纪责任的，依照《中国共产党纪律处分条例》给予相应的党纪处分。
涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第二十二条村民委员会成员有违反本规定第二章所列行为的，视情节轻重，由有关机关、部门依照职责权限给予警示谈话、责令公开检讨、通报批评、取消当选资格等处理或者责令其辞职，拒不辞职的，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定予以罢免。
对其中的党员，应当追究党纪责任的，依照《中国共产党纪律处分条例》给予相应的党纪处分。
涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

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