房产买卖合同--卖家收到首付款但拒绝偿还银行按揭贷款，法院判决卖家办理过户手续，并承担违约责任

发布日期：2015-11-10 作者：崔华律师

上海市浦东新区人民法院
    民事判决书
                                         （2015）浦民一(民)初字第13159号
    原告陆某某。
　　委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
　　委托代理人周晓，上海博拓律师事务所律师。
　　被告程某某。
　　被告孟某某。
　　原告陆某某诉被告程某某、孟某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告陆某某及其委托代理人周晓、崔华，被告程某某到庭参加诉讼，被告孟某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陆某某诉称，2014年11月3日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将其共有的位于上海市浦东新区周浦镇周康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(下同)160万元的价格转让给原告，办理过户时间为2015年2月28日前，被告应于2014年12月30日前至贷款银行办理还贷手续，如逾期办理，每逾期一日，按已付房款的万分之五支付违约金。2014年10月20日，原告向被告支付了5万元购房定金，合同签订当日，原告向被告支付了100万元的房款，但被告至今未按约办理房屋抵押贷款的注销手续，导致无法办理过户手续。现诉请判令：1、被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，协助将系争房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付违约金52,500元(以105万元为本金，自2014年12月31日起暂算100日)；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉请2违约金的计算期间明确为自2014年12月31日起至本案判决之日止。
　　被告程某某辩称，同意办理系争房屋抵押登记注销手续，也同意将办理房屋过户手续，但被告现无能力提前还清银行贷款，故无法办理抵押注销手续。对于违约金，被告认为标准过高，请求法院予以调低至1万元。
　　被告孟某某未作答辩。
　　经审理查明，2014年11月3日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将其共同共有的系争房屋以160万元的价格转让给原告，在2015年2月28日之前共同向房产交易中心办理过户手续。合同第四条约定，甲方于2015年3月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同第十条约定，甲方未按本合同约定交接房产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)第2条约定了甲方应在签订本合同后40个工作日内至贷款银行办理还款手续，并于还款后15个工作日内办妥抵押登记注销手续，若甲方未按约及时办理还款手续，则乙方有权单方解除合同，甲方应按本合同第十条约定的违约金比例承担违约责任。合同签订当日，原、被告双方补签一份《协议书》，约定原告购买被告的系争房屋成交价为160万元，另原告再支付被告房屋装修补偿款53万元，两项共计213万元。合同签订当日，两被告收到原告支付的首期购房款105万元，但被告未按约至银行办理系争房屋的还贷手续，未办理房屋抵押登记注销手续。2015年1月底，双方办理房屋交付手续，系争房屋现由原告居住。
　　另查，两被告作为系争房屋的共同共有人，于2013年7月6日向中信银行股份有限公司上海浦东分行办理系争房屋商业贷款手续，债权数额100万元；于2014年1月4日向中银消费金融有限公司办理贷款手续，债权数额27万元。
　　审理中，被告表示同意办理房屋过户手续，但其目前无能力偿还贷款，无法涤除抵押。原告表示愿先行支付108万元剩余房款给被告用于清偿系争房屋上述贷款以涤除系争房屋的抵押权。同时，原告承诺若剩余108万元房款不足以涤除抵押，原告愿以自有资金先行代为补足差额部分。
　　以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、银行汇款凭证、上海市房地产登记薄以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方于2014年11月3日签订房屋买卖合同后，被告按约应于40个工作日内至贷款银行办理还款手续，并于还款后15个工作日内办妥系争房屋的抵押登记注销手续。现由于被告未办理涤除手续，导致双方无法办理房屋过户，故原告请求继续履行合同，要求被告办理涤除抵押手续并将房屋过户至原告名下，本院予以支持。被告行为已违约，理应承担违约责任，原告请求被告支付自2014年12月31日起至本案判决之日止的违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金数额，被告表示愿意支付1万元，对此，本院综合案件当事人的实际情况，酌情调整为1万元。被告孟某某经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告程某某、孟某某于本判决生效之日起十日内涤除设定在上海市浦东新区周浦镇周康路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记(抵押权人为中信银行股份有限公司上海浦东分行和中银消费金融有限公司)，并于办妥涤除手续之日起十日内协助原告陆某某将上述房屋过户至原告陆某某名下；过户时，原告陆某某支付被告程某某、孟某某购房尾款108万元；
　　二、被告程某某、孟某某于本判决生效之日起十日内支付原告陆某某自2014年12月31日起至2015年7月1日之日止的违约金1万元。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费24,260元，减半收取计12,130元，财产保全费5,000元，均由被告程某某、孟某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员

陈建军

二〇一五年七月一日

书记员

陈佳琳

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