房产律师解析房屋买卖合同之可得利益损失

发布日期：2015-11-13 作者：靳双权律师

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案情介绍：
2012年2月11日，黄芩祥与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定，黄芩祥购买该开发商开发的诉争房屋，房屋的总价款为520万元；预计交房期限为2013年8月1日前；出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之二的违约金。
该商品房预售合同签订之后，黄芩祥按约如期支付了购房款，同时支付了燃气初装费、有线电视初装费等相关费用。由于该开发商开发建设的该别墅所在土地内尚有农户及厂房未拆除，因而导致黄芩祥购买的房屋无法建造，该开发商无法按约交付房屋。
2015年9月1日初，黄芩祥向该开发商发出解除合同通知书，要求与该开发商解除合同，返还黄芩祥已支付的房款人民币520万元，并要求该开发商赔偿黄芩祥购房时的合同价与现在市场价的差价损失。开发商收到该通知后，由于双方对于是否解除合同及是否应当赔偿差价损失存有争议，为此，黄芩祥将开发商起诉至法院。
审理期间，黄芩祥向法院提出申请，要求对诉争房屋的现有市场价值进行评估，为此法院委托相应的单位进行评估，经评估，估价时点的市场价格与合同价相差人民币92万元。黄芩祥的诉讼请求为解除合同，返还购房款人民币520万元及燃气初装费等费用人民币9914元，并赔偿购房时的合同价与现市场价的差价损失人民币92万元。
一审法院认为双方签订的商品房预售合同合法有效，该开发商未按期交付房屋，为此，黄芩祥依据合同约定解除合同符合法律规定，法院予以支持。对于黄芩祥主张要求该开发商赔偿所购房屋的合同价与现市场价的差价损失人民币92万元的诉讼请求，一审法院认为，黄芩祥该主张属于选择违约责任中的违约损害赔偿。而对于违约损害赔偿，只有在双方当事人没有确定违约责任或约定的违约金不足以弥补黄芩祥损失的时候，黄芩祥才可以继续主张违约损害赔偿。在违约金与违约损害赔偿并存的情况下，当违约金的数额已转化为补偿性的损害赔偿时，对于该开发商来说，其支付违约金以后，对黄芩祥的赔偿也仅限于违约金数额不能弥补实际损害的部分。
本案中，双方合同中已约定了违约金，但黄芩祥认为约定的违约金不足弥补其损失，而选择了违约损害赔偿。对于黄芩祥基于该开发商违约而解除合同并主张违约损害赔偿，该损害赔偿并不遵循完全赔偿原则，其也仅限于信赖利益的损失赔偿，而不应包括合同履行后的可得利益的损失赔偿。因合同解除而产生的信赖利益主要包括订立合同时支出的必要费用、为准备履行或在履行中支出的费用，合同解除后因恢复原状而发生的必要费用等。对于可得利益也只有在合同完全履行时才可能产生。
本案中黄芩祥所主张的房屋差价不属于信赖利益，属于合同履行后可得利益。但黄芩祥既然选择了合同解除，就表明其不愿再履行合同，因此不应再考虑其合同履行后的可得利益的损害赔偿。因此一审法院对于黄芩祥所主张的房屋差价损失人民币92万元的诉讼请求不予支持。
一审法院审理后判决黄芩祥与该开发商签订的商品房预售合同于2015年9月1日解除；该开发商于本判决生效后10日内返还黄芩祥购房款人民币520万元，相关费用人民币9914元；驳回黄芩祥要求该开发商赔偿购房时的合同价与现市场价的差价损失人民币92万元的诉讼请求。
黄芩祥不服一审法院的判决，提起上诉。在二审中，该开发商表示当时由于动拆迁影响了黄芩祥所购的诉争房屋的建造，在一审诉讼期间该别墅已可以开工。黄芩祥表示在2014年9月，拆迁也没有完成，若当时已动工，自己也不会起诉。2015年1月初诉争房屋符合交付条件，该开发商书面致函给黄芩祥，要求其收房，之后，法院召集双方现场看房，黄芩祥表示要求继续履行合同。
房产律师靳双权案件评析
本案争议的焦点在于因出卖人违约，买受人解除合同后的损失赔偿问题。对于出卖人非恶意违约情形，如果合同客观上无法履行，买受人被迫解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第113条的充分赔偿原则和可预见规则，买受人主张的房屋升值差价的损失赔偿属可得利益损失赔偿，应得到法院的支持。对于客观上可以履行，仅仅由于迟延交付或者延迟办证，导致买受人主张选择解除合同的情形，买受人不主张合同约定的违约责任，而要求房屋升值差额部分的损失赔偿，则不应当得到支持。因此此时买受人选择解除合同的，解除合同的后果应在合同当事人预期之内，对于房屋升值差价应当理解为当事人选择放弃，不予赔偿。在客观履行不能和客观可履行之间还存在能履行但履行期限无法预见和合理期限内能履行的中间情形，前者比照客观履行不能，后者比照客观可履行处理。
本案中由于动拆迁原因阻碍该开发商的建房行为，一审期间阻碍建房的因素仍未消失，应属于能履行但履行期限无法预见的情形，比照客观履行不能，故黄芩祥解除合同有权要求房屋升值差价部分的损失赔偿。在二审期间出现了新的情况，黄芩祥选择履行合同，由该开发商承担逾期交房的违约责任，符合法律规定及合同约定，应得到法院的支持。

二审判决
最终二审法院判决撤销一审法院的判决，判决继续履行黄芩祥与开发商签订的商品房预售合同，开发商向黄芩祥支付逾期交房的违约金。

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