房屋租赁需要注意的法律问题（下）

发布日期：2015-12-01 作者：110网律师

房屋租赁需要注意的法律问题（下）撰稿人：王美娇
在本文的上篇中我们分析了房屋租赁合同的内容、房屋租赁合同无效的情形、房屋租赁过程中对租赁房屋进行装饰装修的相关情形，在下篇中，我们来分析一下房屋租赁中的转租行为、买卖不破租赁和承租人的优先购买权的相关法律问题。
一、房屋租赁中的转租情形。
转租是指承租人将其承租的出租人的房屋再出租给其他人的情形，这种情形在法律上称为转租行为。承租承租人出租的房屋的人称为次出租人。
承租人将房屋转租给次承租人时需要经过出租人的同意。承租人经过出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，如果承租人与出租人没有其他的约定，那么人民法院应当认定超过剩余租赁期限的约定无效。
如果承租人没有事先告知出租人将租赁的房屋转租了，那么出租人知道或者应当知道承租人转租之日起，超过六个月没有提出异议，再以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，也不能得到法院的支持，转租合同是有效的。
在房屋租赁合同中，如果承租人拖欠租金并且经出租人催告后合理期间内承租人仍然没有支付租金的情况下，出租人有权解除租赁合同。如果在承租人拖欠租金的情况下，发生了合法有效的转租情形，并且此时承租人要求解除合同的，次承租人可以请求代替承租人支付欠付的租金和违约金来抗辩出租人的合同解除权。当然次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额的可以向承租人折抵租金或者追偿。
二、买卖不破租赁和承租人的优先购买权
1、买卖不破租赁。所谓的买卖不破租赁就是指如果承租人将其出租给承租人的房屋转移给第三人后，承租人仍然有权要求第三人继续履行承租人与出租人的房屋租赁合同。但是如果当事人对房屋租赁或者买卖合同中有其他约定的话则买卖不破租赁条款不再适用。在出现下列情形时买卖不破租赁条款也不再适用：（1）房屋在出租以前已经设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生的房屋所有权的转移。（2）房屋在出租前已经被人民法院查封的。
2、承租人的优先购买权。是指出租人出卖租赁房屋应在合理时间内通知承租人，在同等条件下，承租人享有对租赁物的优先购买权。法律为了保护承租人的优先购买权特别规定（1）出租人出卖房屋没有在合理期限内通知程主任或者有其他侵害承租人的优先购买权情形的话，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但是不能请求确认承租人与第三人签订的买卖合同无效。（2）出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人，承租人有权以同等条件优先购买房屋。（3）出租人如果委托拍卖人拍卖房屋，亦应当在拍卖5日前通知承租人，承租人可以参加拍卖，但是如果承租人没有参加拍卖，其就不再享有优先购买权。
为了保护出租人的处分房屋的合法权益，以及与出租人有特殊关系的人对房屋的合法权益，法律特别规定，在某些情形下，承租人是不享有优先购买权的：（1）房屋共有人对房屋行使优先购买权的。房屋共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。（2）出租人将房屋卖给其近亲属：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，这时候承租人也不享有优先购买权。（3）出租人履行了通知承租人的义务后，承租人在15日内没有明确表示要购买出租人的房屋，这时候为了保护出租人对房屋的处分权，承租人不再享有优先购买权。（4）第三人善意购买了房屋并且已经办理了房屋登记手续的，这时候承租人可以要求出租人承担其优先购买权丧失的损失，但是不能再要求行使优先购买权。
房屋租赁中，经常发生的事情就是转租问题以及在租赁过程中的房屋出卖问题，希望通过本篇能使大家对房屋租赁中经常出现的问题有些了解，能在实际生活中有帮助。
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