房屋买卖合同纠纷律师解析主张合同变更需举证的房屋买卖纠纷案件

发布日期：2015-12-01 作者：靳双权律师

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案情
张衡在北京市朝阳区有一套二室一厅的房屋打算出售，后来经过中介公司的居间服务介绍，2015年1月2日，张衡和高玉晨就该房屋签订了房地产买卖合同，合同约定，高玉晨向张衡购买房屋，房屋总价款为人民币410万元；付款方式为高玉晨于签约后5日内，支付张衡房款人民币100万元，于签约后40日支付人民币110万元，高玉晨办理银行贷款人民币200万元；高玉晨未按合同付款协议约定期限付款的，应当向张衡支付违约金，并承担赔偿责任。
合同签订后，2015年1月5日，高玉晨付款人民币100万元。此后高玉晨再未向张衡支付过房款。2015年6月16日，张衡发函通知高玉晨，要求解除双方签订的房地产买卖合同，并要求高玉晨支付违约金和赔偿金。
6月20日，张衡另行与叶晨签订了房屋买卖合同，将这套房屋卖给了叶晨，随后叶晨也取得了该房屋的房地产权证。
现高玉晨起诉至法院称其曾口头与张衡协商过，张衡同意高玉晨将第二、三笔房款一并申请银行贷款，等于对合同内容的变更，自己根本不存在全逾期付款的情况，而是张衡拒绝过户，将房屋另行出售，单方面违约解除合同，侵犯了自己的合法权益，要求张衡赔偿自己违约金及预期利益的损失。
在本案庭审时，中介公司出具证明，证明高玉晨未付清合同规定的第二笔房款，而张衡则要求高玉晨立即付清余款，高玉晨未付款但答应尽快支付该款项。张衡没有认可高玉晨将第二、三笔房款一起支付。审理中高玉晨提供了用于证明双方变更了合同约定的主要证据，即录音资料。

判决
法院采纳了张衡的观点，判决驳回高玉晨的诉讼请求。

房产买卖纠纷律师靳双权案件评析
房产买卖纠纷律师靳双权认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。高玉晨未能在约定的期限内支付房款，理应承担相应的违约责任。张衡在高玉晨未按约支付房款的情况下通知高玉晨解除合同并支付违约金、赔偿金，符合合同约定。高玉晨主张双方的合同已经经过口头的变更，但对此并无相应的充足的证据予以证明，不应得到法院的采信。就高玉晨提供的录音资料，张衡在庭审中申请对该录音进行鉴定，法院委托了专业的鉴定机构进行鉴定，该机构答复为该录音无法显示其语音分析的特征，根据现有的技术条件及该录音情况，无法鉴定，所以其无法充分证明双方对合同内容已经进行了口头的变更。况且，即使合同确实存在口头变更的情况，显然双方对合同变更的内容也属不明确，对于高玉晨贷款额以外的房款如何支付，是否约定相应的违约责任，之前产生的违约责任是否免除等也均无约定。按照合同法的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。据此，高玉晨的诉讼请求是没有法律及事实依据的，不应当得到法院的支持。

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