以房屋质量问题是否可以拒付物业费的民事判决书

发布日期：2015-12-01 作者：崔新江律师

河南省郑州市惠济区人民法院
民事判决书
（2014）惠民二初字第XXX6号
    原告河南省XXX物业服务有限公司.
    法定代表人田XXX。
    被告王XXX，男，汉族，1981年4月生。
    原告河南省XXX物业服务有限公司诉被告王XXX物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由审判员李XXX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告王XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    原告诉称，被告王XXX系XXX小区XXX号楼XXX户业主，家中房屋建筑面积为90.07㎡。2012年5月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按住宅面积每月每平方米1.37元收取。合同履行过程中，自2012年12月1日起被告无故拖欠物业管理服务费至今，期间，原告一直依法对被告居住的小区提供物业服务，履行了自己应尽的义务，按照《前期物业管理服务协议》相关规定，被告除需补交拖欠的物业费外，还需按每天3‰的标准缴纳违约滞纳金，经原告多次催缴物业费，被告仍拒不缴纳。请求判令被告向原告支付自2012年12月1日至2014年6月30日的物业管理服务费2345元及违约金1956元；本案诉讼费由被告承担。
    为支持其主张，原告向法庭提交下列证据：
    证据1：《前期物业管理服务协议》一份、催费通知单六份、物业费及违约金计算方式、因房屋质量问题去被告家中协调的照片四张，证明被告欠付物业费及原告做的一系列工作，证明了原告的诉请；
    证据2：工作日志一份，证明在2012年7月15日被告王XXX的邻居家漏水，水漏到了王XXX家，当时原告协调双方解决了问题，被告称原告不作为不是实情。
    原告提供的证据经被告质证，对证据1中的《前期物业管理服务协议》无异议，对物业费及违约金计算方式认为是原告单方计算的，可能合同中也有约定，对催费通知单认为是原告贴在被告大门上的，对照片认为是原告2014年8月份去被告家拍摄的；对证据2认为是楼上铺地板泼水，水从房顶裂缝漏到了被告家中，正常情况下泼水不应该漏水，裂缝非常明显，被告家主体结构没有变动。
    被告辩称，第一，原告所诉与事实不符，原告违约在先，原告在诉状中称被告无故拖欠物业费，与事实不符，实际情况是被告将房屋装修完毕后，发现房屋墙体多处裂缝，就前往物业管理处报修，原告称其会将问题向上反映，要求被告等待通知，后被告多次询问原告，原告依然要求被告等待，被告入住后，原告又两次来被告家中收取物业费，同时与被告协商房屋维修问题，但没有协商成，同时原告的态度很恶劣，实际上因为原告没有履行物业应尽的义务，小区内大部分业主都拖欠物业费；第二，被告报修事项属于原告维修范围，根据《前期物业管理服务协议》第一、二条的规定，被告向原告报修的事项属于物业公司维修的范围，退一步讲，根据《商品房住宅质量保证书》第四条规定，即使是房屋质量问题，原告也有维修义务；第三，原告的不作为，致使被告的损失扩大，应赔偿被告的损失；第四，被告有权扣减物业费，原告自2012年9月份至今，一直恶意拖延维修，致使被告房屋损失更加严重，根据《河南省物业管理条例》第四十六条的规定，被告有权扣减物业费，并要求原告承担违约责任。综上，请求判令驳回原告的起诉，并要求原告承担维修责任，赔偿被告的损失。
    被告为证明其答辩理由，向法庭提交如下证据：
    证据1：《前期物业管理服务协议》一份，该协议规定房顶是公共部分，被告家的房顶是裂的，属于原告维修的部分；
    证据2：《商品住宅质量保证书》，证明该保证书规定在保修期内业主报修后，原告应该在三天内给业主答复；
    证据3：照片一组，证明业主房子裂的痕迹；
    证据4：《河南省物业管理条例》，证明该条例规定业主委员会有权要求核减物业费，而原、被告签订的协议没有这一项。
    被告提供的证据经原告质证，对全部证据的真实性无异议，对证明目的有异议，应该是河南XXX置业有限公司负责维修，而原告只是负责协调，房屋的所有问题应该由置业公司承担
    本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
    被告王XXX系位于XXX小区XXX号XXX户的业主，房屋建筑面积为90.07㎡，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等六个方面，房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）为按照先交费后服务的原则，每半年缴纳一次，高层住宅物业管理服务费为每月1.32元／㎡，电子监控设备运行、维护费为每月0.05元／㎡；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日3‰的标准交纳违约金。经原告催交，被告至今未交纳2012年12月1日到2014年6月30日的物业费。
    另查明，河南XXX置业有限公司（以下简称XXX置业公司）发放给被告的《商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书》第四条第二、三、四款规定，在保修期内，该项目的质量保修由XXX置业公司委托原告负责，负责人刘XXXXXX，涉及第三条所规定的质量问题，在正式接到住户保修之日起三天内给予答复，并根据质量问题难易确定修复时间，承担质量保修。因公司原因逾期未进行修理的，XXX置业公司承担全部维修费用，用户经公司同意自行维修的，XXX置业公司承担全部维修费用。
    本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，不违反法律规定，双方均应按照合同履行各自的义务。被告所购住宅墙面开裂，依照约定原告负有保修、维修的义务，原告逾期进行修理，按照《商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书》，应由XXX置业公司承担全部维修费用，且按照《前期物业管理服务协议》，原告所收物业管理费中不包含房屋共用部位大中修、更新、改造的费用，综上，按照权利义务相对应的原则，原告未对房屋共用部位尽到保修、维修义务，被告可要求XXX置业公司承担维修费用，而不能免除被告交纳物业费的义务，但对原告要求的滞纳金可予以免收。被告应交纳的物业管理费为90.07㎡×1.37元×19个月=2344.52元。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：
    一、被告王XXX于本判决生效后十日内支付给原告河南省XXX物业服务有限公司物业服务费2344.52元；
    二、驳回原告河南省XXX物业服务有限公司其他的诉讼请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    本案案件受理费50元减半收取为25元，由被告负担。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
    判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

审判员　　李XXX
二〇一四年十二月三十日
书记员　　王XXX

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