商品房买卖合同常见问题及处理实务
发布日期：2015-12-08 作者：张付杰律师
一、商品房买卖合同履行问题
履行是商品房买卖合同当事人追求的目的，表现为买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房并转移房屋所有权。商品房买卖合同的履行，主要有以下几个问题：
1、商品房连环买卖如何履行？
买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？
【张付杰律师分析】：基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。商品房连环买卖离不开合同的相对性，虽然针对同一标的物，且彼此连续，但仍旧属于不同的主体和不同的法律关系，不会突破合同的相对性原则，当然，若符合法律规定的代位权的情形的，第三人可以突破合同相对性，但就商品房连环买卖而言，不存在代位问题。除了合同的相对性，国家税收政策及对防止虚假房屋买卖的考量，法院目前的处理方式，是相对较为合理的。
2、未经抵押权人同意转让商品房如何处理？
出卖人（抵押人）在约定的履行期限届满时未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商品房权属转移登记，买受人要求继续履行合同并办理商品房权属转移登记，该如何处理？
【张付杰律师分析】根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故，未经抵押权人同意的商品房买卖合同是有效的，作为买受人是可以要求出卖人（抵押人）消灭抵押权的义务，继续履行，若出卖人（抵押人）在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，买受人有权请求解除合同，也可以行为涤除权。法院在审理过程中，若买受人拒绝行使涤除权，法院将进行释明，要求其变更诉讼请求。
3、预抵押后，后购房人无力归还贷款，货款人能否对该预售商品房行使抵押权？
抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
二、商品房买卖合同解除问题
1、商品房买卖合同被预查封后，因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？
【张付杰律师分析】商品房被预查封后，出卖人可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。
根据法律规定，预查封的效力等同于正式查封，但预查封存在查封期限，同时规定预查封的土地、房屋权属只有登记在被执行执人名下的，预查封登记才自动转为查封登记，因此，预查封并非正式查封，预查封的限制不影响出卖人行使合法正当的合同解除权。
2、如何判断影响正常居住使用？
司法实践中，如出现以下几种情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；(5)消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；(6)订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的。
3、精装修商品房装修质量问题如何处理？
装修部分存在严重质量问题的处理。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同，因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，两合同构成合同联立，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。在另行签订装修合同的情形，买受人亦可请求单独解除装修合同。
装修存在质量瑕疵的，因不影响买受人正常使用的，买受人无权拒收房屋。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，可以就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张。对于装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，可结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。
出卖人指定精装修的商品房质量问题的处理。买受人可依据法律规定，请求出卖人承担委托人责任。
4、合同解除后，房差如何处理？
【张付杰律师分析】商品房买卖合同被解除，违约方应承担赔偿责任，赔偿的范围包括了直接损失和间接损失，房屋差价损失系因合同解除所引起的，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定。没有约定的，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价的差额计算。没有最相类似商品房比照的，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价，同时还要考虑守约方是否防止了损失的扩大。
三、商品房买卖合同违约问题
1、买受人能否主动违约？
【张付杰律师分析】买受人不得主动违约，除非出卖人同意。
2、土地使用权证使用年限缩水，出卖人应否承担责任？
【张付杰律师分析】如果出卖人已尽告知义务，买受人仍愿意购买的，可以认定商品房买卖合同据实订立，出卖人不承担违约责任。如果出卖人未尽到告知义务，且移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，即构成违约，出卖人应当承担违约责任。
3、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？
【张付杰律师分析】商品房买卖合同对此有明确约定的，按约定处理。商品房买卖合同没有明确约定，且上述公共部分或公共设施无法采取补救措施的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。若业主就补救或者赔偿达不成一致的，应成立业委会，由业委会维权，业委会怠于起诉的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的，业主有权提起诉讼。
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