夫妻一方擅自出租共有房屋租赁协议效力的认定

发布日期：2015-12-08 作者：姚乐乐律师

夫妻一方擅自出租共有房屋租赁协议效力的认定

　陈某与妻子王某共有一栋门面楼房，面积680平方米，房产证上夫妻俩人共有登记明确。此房原已出租给刘某办公司使用3年，到2013年6月10日租赁时间期满。租赁还未到期，刘某的属下张某表示愿承租此楼房办酒家。陈某夫妇在与张某洽谈房屋租价和是否出租车库时，两人意见不一，陈某同意房屋年租金11万元，并愿意车库一起出租。而王某表示年租金11万元价格太低，并考虑到房屋办酒家不卫生因而不同意车库一同出租。但2013年4月14日，陈某未经得王某同意，以自己的名义擅自与张某签订协议，将楼房和车库以年租金11万元的价格租给张某。租期9年，并约定每年的7月14日交下年度房屋租金；协议自签字之日起生效；任一方违约，处违约金5万元。协议签订之日，张某向陈某交押金人民币5000元。协议签订5天后，王某才知道房屋被租情况，随即向张某表明不同意房屋年租金11万元和车库一同出租，要求解除协议，张某不同意。后协议未能得到履行。2013年8月底，张某向法院起诉，请求判令陈某按协议承担违约责任。

　【分歧】

　对张某的诉讼请求是否支持，焦点问题是房屋租赁协议是否有效，审理中有三种意见：

　第一种意见：租赁协议有效。理由是陈某的行为属家事代理，根据婚姻法及其解释，夫妻双方具有家事代理权。张某为善意第三人，王某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　第二种意见：租赁协议有效。理由是陈某的行为构成表见代理。

　第三种意见：租赁协议无效。理由是陈某属无权代理，且未经王某追认同意,所签协议不是王某的真实意思，对王某不产生法律效力。

　【评析】

　笔者同意第三种意见，理由如下：

　一、陈某的行为非日常家事代理

　《婚姻法》第十七条及《婚姻法解释(一)》第十七条规定，我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，第一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。第二类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
1、本案不属于日常生活需要处理夫妻共同财产，不适用夫妻互为代理。夫妻间有权代理的仅是于婚姻共同生活期间的家庭日常事务，其范围主要包括：维持共同生活的费用；抚育子女的费用；家庭成员所需的医疗费用；其它日常生活所需的费用。在日常生活需要的范围内，夫妻行使家事代理权，任何一方可以决定。

　本案，陈某与王某共同财产系房屋，属不动产。对其出租长达9年时间，年租金11万元，并依据《城市房地产管理法》第五十四条的规定，租赁协议订立后当事人还应当到房产主管部门办理房屋租赁登记备案手续，接受房产部门监督，其行为显然不属于日常生活需要处理夫妻共同财产，而属于非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理的行为，理所当然夫妻之间不适用相互代理，任何一方不可以独自决定。

　2、本案张某非善意第三人。本案房屋出租属于夫妻对非因日常生活需要而对共同财产做重要处理，即属重要家事处理。张某与陈某签订的房屋租赁协议是否对王某产生拘束力，关键在于张某否属于善意第三人，即张某是否有理由相信陈某的行为是陈某与王某夫妻双方的共同意思表示。

　⑴善意是指不知情。就本案来说即是指张某不知或不应知在与陈某签订房屋租赁协议时，陈某没有擅自出租该房屋的权限。其中又包括两种情形：第一种情形是张某对所租房屋为陈某与王某共有财产的事实不知情；第二种情形是张某知其为陈某与王某夫妻俩共有，但对王某就协议款项内容下不同意出租共有房屋不知情。这两种情形均不存在时，才可认定张某为善意。只要存在其中任一种情形，均不能认定张某是为善意。而对本案出租房屋，陈某与王某夫妻俩早就到房管部门进行了产权登记，明确其为夫妻共有财产，依不动产公示原则，即使张某对此房屋为其夫妻俩共有财产的事实不知情，也应推定其知情，足以对抗第三人张某。

　⑵在张某与陈某夫妇就房屋租赁先期洽谈时，王某就向张某明确表明过“年租金11万元价格太低，不同意车库一同出租”之意思，即此条件下王某不同意出租房屋张某并非不知情。同时，在张某与陈某擅自签订房租协议5天王某知其情况后，王某又立即向张某重申了自己的主张，并要求解除协议。这些事实说明在张某与陈某签订协议时，张某知道王某与陈某就房租价格及是否一同出租国库意见不一，王某一直坚持已见，陈某无权代理王某，此实情也证明张某非善意。
　
　⑶第三人张某明显存在过错。《婚姻法解释(一)》)第十七条第（二）项的前半部分“夫或妻非因日常需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定，既是对夫妻双方对共同财产做重要处理时，应当协商取得一致意见的要求，也是提醒第三人在与夫妻一方从事非日常生活范围内的重大财产交易时要注意夫妻双方是否取得一致意见，即赋予了第三人的注意义务。本案张某与陈某夫妇经常相见，彼此很熟悉，张某在与陈某签订房屋租赁协议时，应当征询王某意见，了解其夫妻是否取得了一致意见。特别是在知道王某与陈某在价格和车库是否一同出租等主要问题上夫妻俩意见不一，因而在协议签订时，更应求证王某夫妻俩是否统一了意见？但张某未尽到此义务，并避让王某参加协议签订，主观和客观上均明显存在过错。

　二、陈某的行为不构成表见代理

　依《合同法》第四十九条规定，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订协议，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向被代理人主张该协议效力，要求被代理人承担协议中所规定的义务。构成表见代理要满足以下条件：一是行为人并没有获得被代理人的授权就以被代理人名义与相对人签订了协议。所谓“以被代理人名义”，不仅要求行为人与相对人发生交易时，要向其披露被代理人的姓名并要以被代理人的名义实施民事法律行为，还包括行为人在订立协议时，必须以被代理人的名义订约。因为只有行为人以被代理人的名义进行民事活动，才能使代理行为的法律后果归属于被代理人。行为人如果以自己的名义而非以被代理人的名义进行民事活动或订立协议，则不成立代理，而是行为人自己的行为。二是协议的相对人在主观上必须是善意的、无过错的。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理，如果相对人明知行为人无权代理仍与其进行交易则不是善意，则不构成表见代理。所谓无过错，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的，即相对人已尽了充分合理的注意后，仍不能发现行为人无权代理的事实。而如果相对人不经审查或未尽合理注意就相信行为人有代理权并与其进行交易，此时相对人就属于有过错，表见代理不成立，相对人则无权要求由被代理人承受法律后果。

　本案，首先是陈某在非属日常家事代理的情形下，没有以王某的名义签名订立协议。租赁房屋为陈某与王某夫妻俩共有，在租赁协议上，陈某在出租方只签了自己的姓名，因而不构成以王某的名义签名订立房屋出租协议。其次，张某的行为明显存在过错。因为在协议签订前，张某应当对所租房屋相关情况进行了解，在明知王某“年租金11万元价格太低，并不同意车库一同出租”意思，夫妻俩意见不一情况下，还与陈某签订租赁时间长达9年之久的租赁协议，其行为显然不当。再次，所租房屋经过房管部门确权登记，王某为房屋共有人已经公示，当推定相对人张某知道或应当知道所租房屋为陈某与王某夫妻俩共有。故，对此房屋租赁协议陈某的行为不构成表见代理，张某无权向王某主张协议效力。

　三、陈某的行为属无权代理

　综上，本案陈某与张某签订的房屋租赁协议，房屋共有人王某未授权陈某代理，以上又排除了陈某的行为不构成日常家事代理和表见代理，盖然性结论只能是陈某属无权代理。依《合同法》第四十八条的规定，租赁协议未经王某追认，对王某不发生法律效力。依《民法通则》第五十五条、第七十一条、第七十五条的规定和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，基于张某非善意第三人，陈某未经王某同意将该房屋租赁给张某，侵犯了王某对该房屋的共有权利，陈某与张某签订的租赁协议依法应确认无效。

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