合同部分无效导致合同无法履行的应当解除合同返还财产——房产律师靳双权点评一件房屋买卖合同纠纷案件

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
位于北京市大兴区的诉争房屋所登记的房屋所有权人为王鑫，房屋所有权证书登记的建筑面积为63.04平方米。王鑫在未依法取得建设工程规划许可证的情况下于诉争房屋处自行加建了阳光房与厨房等建筑物。
2014年9月16日，王鑫作为出卖人（甲方）与买受人张子娇（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定王鑫将坐落于北京市大兴区房屋出售给张子娇，建筑面积为63.04平方米，房屋成交价格为230万元，买受人在签订合同时应当支付定金10万元。双方在合同中约定：“甲方保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。房屋产权无查封、无债务纠纷”。合同第十条补充条款约定“1、双方协定自签订合同之日起十五个工作日内，乙方向甲方支付首付房款人民币80万元整，剩余部分首部款于2014年10月31日前付清。（如乙方确有困难，甲方同意，可顺延10天）。2、该房屋甲方重新装修未完工，新装修费用和物品需要单独另行作价的，甲、乙双方同意自行协商”。
同日，双方另行签订补充条款，该补充条款中双方约定“1、经过甲乙双方再次协商一致，甲方重新装修的费用是人民币15万元整，……，另包含2014年房屋物业费和供暖费，水电费预存的费用，此笔款项乙方于甲方户口迁出后七个工作日内一次性结清。如乙方逾期支付则按银行日利息双倍支付违约金。2、甲乙双方约定，于过户当日甲方把本房屋附属的院子的使用权证明复印件转给乙方。3、甲方承诺房屋交付给乙方时所有的配套可以正常使用，装修完好（以目前装修现状为准），双方共同验收后于过户当日交于乙方使用”。
合同签订后，张子娇于2014年9月16日支付定金10万元。于2014年10月13日支付首付款80万元。双方于2014年10月办理了网签手续，并于2014年10月28日办理贷款面签，贷款金额为50万元。因张子娇需要增加贷款额度至80万元，故双方于2014年11月17日撤销网签。双方达成一致意见，约定剩余首付款为60万元，贷款金额为80万元。
后因王鑫建设的彩钢建筑物未依法取得《建设工程规划许可证》，2014年11月19日，大兴区房屋行政主管部门函告北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局将诉争房屋进行行政限制。王鑫将违法建设拆除完毕后，2014年12月26日，大兴区房屋行政主管部门函告北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局将涉案房屋解除行政限制。
由于涉案房屋被行政限制，双方未再进行网签、面签及后续交易程序。张子娇于2014年12月4日得知诉争房屋被查封，于2015年1月23日得知诉争房屋解除查封。
后张子娇将王鑫起诉至法院，要求法院判令：解除双方所签订的合同，王鑫返还已付房款90万元，并支付违约金25万，赔偿居间费及其他相关费用共计6万元。
 
审判结果：
北京市大兴区人民法院经审理后判决：
一、解除双方所签合同。
二、王鑫于判决后七日内返还张子娇已付购房款90万元。
 
资深房地产专业律师靳双权案件点评：
资深房地产专业律师靳双权认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在本案中，张子娇与王鑫签订《房屋买卖合同》时，王鑫自行建造的建筑物业已存在，张子娇看中王鑫加建的部分从而有意愿购买涉案房屋，且张子娇对于王鑫自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面积内一事知情，因此双方签订的房屋买卖合同既包括与房屋所有权证书上载明的建筑面积相对应的房屋，也包括加建部分的建筑物。
由于王鑫建设的彩钢建筑物未依法取得《建设工程规划许可证》，故双方就该部分建筑物达成的《买卖合同》应系无效。因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。王鑫应将张子娇支付的购房款共计90万元返还给张子娇。张子娇要求王鑫支付90万元利息的诉求，于法无据，法院未予支持。
而对于房屋买卖合同部分无效的后果，双方均有过错，应当承担相应的责任，因此双方主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求，依据不足，法院并未支持。而王鑫要求张子娇承担迟延履行违约金一节，因为该《房屋买卖合同》自签订时便存在无效部分，合同无法正常履行，因此王鑫要求张子娇支付迟延履行违约金的主张，于法无据，法院未予支持。
综上，法院的判决是正确的。