开发商逾期办理房产证支付违约金案件——资深房地产专业律师靳双权点评一件房屋买卖纠纷

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
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案件介绍：
2010年11月30日，某某公司（乙方）与北京市某房地产开发集团（甲方）签订《房产转让合同》，某某公司购买诉争房产，价款1035万元。2011年6月23日，双方另签订《房产转让合同》，某某公司购买诉争房产，价款1259万元。二份合同第八条均约定“甲方应当在2011年12月31日前向乙方交付该商品房”；合同第十五条均约定“如因甲方的责任，乙方未能在房产交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之三的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由甲方支付。如甲方延期办理完毕产权证，甲方向乙方支付的违约金总额不超过已付款的3%”。
后某某公司与北京市某房地产开发集团按照实测面积就房款进行结算，双方签订二份《补充协议》，最终确定北区201号楼房价款为1065万元；北区202号楼房价款为1278万元，以上房款合计2344万元。
上述合同签订后，某某公司依约支付房价款，北京市某房地产开发集团依约交付房屋。
2013年5月5日，某某公司（买受人）与北京市某房地产开发集团（出卖人）就诉争房产买卖事宜签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为2344万元。该《房屋买卖合同》第十条中双方约定“买受人未能在本合同签订之日起一百二十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人责任，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。
2015年8月1日，某某公司取得涉诉房屋的所有权证书。
后该公司起诉开发商要求对方承担相应的逾期办理房屋所有权证书违约金。
庭审中，某某公司主张北京市某房地产开发集团应按照《存量房屋买卖合同》约定给付自2013年9月2日起至2015年8月1日止的违约金。北京市某房地产开发集团主张应当按照《房产转让合同》给付违约金，且北京市某房地产开发集团已经依约交付房屋，某某公司并无实际损失，违约金计算标准过高。某某公司称因北京市某房地产开发集团未能顺利办理产权证书，导致了其融资成本提高造成经济损失。
 
审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
北京市某房地产开发集团开发商给付三某某公司逾期办理房屋所有权证书违约金66万元。
 
北京房地产专业律师靳双权案件点评：
北京房地产专业律师靳双权认为，原北京市某房地产开发集团签订的《房屋转让合同》及《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此系合法有效的合同，双方均应当依照合同约定履行各自的义务。本案中《存量房屋买卖合同》签订在后，因此应当适用《存量房屋买卖合同》中有关违约金的条款为准。合同签订后，某某公司已经依照合同约定支付了购房款，因此北京市某房地产开发集团亦应当及时履行协助办理房屋所有权证书的义务。本案中北京市某房地产开发集团开发商未依照合同约定完成上述义务，因此应当承担违约责任。依照现有证据可以得知，北京市某房地产开发集团开发商逾期办理房产证的时间系2013年8月2日至2015年8月1日，某某公司请求依照合同约定的标准计算违约金，而北京市某房地产开发集团认为某某公司没有实际损失，若依照合同约定标准计算违约金数额明显过高，因此要求法院予以酌减。根据《合同法司法解释二》第29条第一款之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、逾期办理产权证的原因、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
法院在和衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得房屋所有权证书对某某公司所造成的实际损失为基础，某某公司应当对北京市某房地产开发集团违约行为所造成的损失及相应数额承担举证责任，由于某某公司对其主张不能提出证据加以佐证，但鉴于北京市某房地产开发集团未能依照合同约定履行办证义务，从客观上讲违约行为对某某公司使用、处分房屋产生一定影响，因此法院在充分考虑相应合同履行状况及当事人过错程度、预期利益等方面，结合实际情况，将违约金数额予以调整是正确的。
综上，法院的判决是正确的。