丈夫卖房妻子不知 本案买卖合同是否有效

[案情] 
    高某与王女系夫妻关系，两人因感情不和而分居，正在办理离婚手续。两人在婚后建设房屋4间，现由王女居住。孙某系无房户，于2003年2月到高某所在的村庄租房居住。期间经他人介绍，高某将4间房屋卖给孙某，双方于2003年3月12日签订了房屋买卖协议。协议约定：高某将4间砖瓦结构平房的产权作价人民币64 000元一次性卖给孙某，房款由孙某一次付清，高某于2003年3月底前将房屋交给孙某居住。协议签订后，孙某于3月19日交付房款50 000元，双方口头约定余款14 000元于交房时一次性付清。3月20日，高某和孙某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给孙某。后高某一直没有将房屋交付，孙某于2003年6月18日诉至法院，要求高某交付房屋。本案在审理过程中，法院依法追加王女为共同被告参加诉讼，王女则以高某出卖房屋未经其许可为由主张房屋买卖合同无效。


    [争议]

    本案的关键在于高某与孙某签订的房屋买卖合同是否有效。审理过程中，存在两种不同意见：


    第一种意见认为，该房屋买卖合同有效。理由如下：第一、孙某与高某均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，亦未损害国家和社会公共利益。因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自己的义务；第二、协议签订后，孙某按照约定已支付房款5万元，高某亦按照约定变更了房屋所有权登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”高某将房屋的所有权手续过户给孙某，符合不动产买卖生效的要件，因此，该房屋买卖合同合法有效；第三、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，孙某在购买房屋时并不了解高某的婚姻状况，其有理由相信系高某和王女的共同意思表示。因此，王女不得以不同意或者不知情为由对抗孙某的善意取得。


    第二种意见认为，王女与高某在婚姻关系存续期间共同建造的房屋，属于双方共同共有。高某在与王女夫妻感情不和分居生活期间,未经共有人王女同意,擅自处分夫妻共同财产，侵犯了王女对该房屋的所有权，其与孙某签订的房屋买卖合同无效。


    [评析]  笔者同意第二种观点，理由如下：


    一、王女与高某在婚姻关系存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。” 《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，高某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。


    二、共同共有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。我国《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，高某将房屋卖给孙某，未经共有人王女同意，侵犯了王女对该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。因此，对王女的抗辩，应予支持。


    三、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”高某与王女夫妻感情不和，正在分居生活，高某未与王女协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要处理决定，其动机并非为了日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产。孙某作为房屋买卖合同的买受人，在高某所在的村庄租房居住，并未尽到对合同标的物的产权审察注意的义务，故不能认定其有理由相信高某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。


    四、善意取得的标的物应为动产，不适用于不动产。善意取得制度是以牺牲原所有人的利益（静的安全）为代价而保护善意第三人的利益（动的安全），以期利益平衡。其构成要件也比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在，以占有为其公示方法，以占有之变动为其变更的公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记之变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。笔者认为，本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人王女的利益。


    五、虽然房屋买卖合同无效，但购房人孙某的合法权益仍应受到法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”本案中，高某出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但孙某未尽到对合同标的物进行审察注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定过错。故应由高某返还孙某购房款5万元，该款的利息损失由孙某自行承担。


    综上所述，笔者认为该案应判决孙某与高某签订的房屋买卖合同无效，由高某返还孙某购房款5万元，利息损失由孙某自行承担。

（作者单位：山东省日照市中级人民法院）

    

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