房屋买卖合同违约纠纷继续履行合同强制过户

发布日期：2016-03-23 作者：吴丁亚律师

二原告诉称，二原告于2012年12月30日就坐落于北京市XXX房产买卖事宜与二被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间委托协议》和《补充协议》。居间人为北京名舍房地产经纪有限责任公司。另，原、被告双方及居间人于2013年3月10日签订《有关房屋买卖合同的补充协议》及《三方关于土地权证的协议》。合同约定房屋总价为145万元，其中首付款75万元约定于权属登记变更当日支付，余款采取银行商业贷款方式。2012年12月30日，原告已向被告支付定金5万元。双方在银行面签手续已经完成，银行已经批贷。2013年4月10日原告支付个人所得税8550元、契税25650元。2012年12月31日原告支付中介费22000元。由于被告签订房屋买卖合同时未办下土地使用权证，导致合同履行延期，原告已准备好合同约定的首付款，2013年4月10日双方办理过户手续未能完成，后被告拒不配合办理过户及交房手续。被告的行为给原告带来了巨大的经济损失，目前争议房屋租金每月约3500元，合同约定的逾期过户及逾期交房的违约金低于原告的实际损失，故请求法院对违约金数额予以增加。现原告诉至法院，请求：1、判令二被告协助办理XXX房屋权属转移登记手续；2、判令二被告将XXX交付给原告；3、判令二被告支付逾期办理房屋权属转移登记及房屋交付的违约金（自2013年4月11日起至原告取得房产证、房屋交付之日止，按每月3500元标准，暂计算至2013年8月15日为14000元）；4、判令二被告协助办理XXX房屋的土地使用权权属转移登记手续；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称二被告辩称，中介公司为了促成交易，获得利益，怂恿原、被告签订阴阳合同，草签合同时故意将房价145万元中的57万元写成家具、家电、装修及配套设施的价格，网签合同时，中介公司未经卖方同意，擅自又进一步将家具、家电、装修及配套设施的价格增加到60万元，从而把网签的房价做成85万元，以此手段为买方逃避纳税，大大增加房屋交易风险，我方就此问题咨询税务局，被告知一旦发现逃税要受严厉处罚，对此我方很担心以后自己会受牵连，该阴阳合同违反了国家税收政策，属于恶意串通损害国家利益的合同。该合同不仅存在逃税的问题，同时房屋权属状况也填写错误，建委告知需要撤了网签重新办理网签才能过户。我方认为，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，不同意原告的诉讼请求。我方提起反诉，请求法院确认原、被告于2012年12月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院查明经审理查明：原告陈卜东与王媛媛系夫妻关系。2012年12月30日，原告二人作为买受人，被告二人作为出卖人，在北京名舍房地产经纪有限责任公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人所售房屋位于北京市XXX，建筑面积为28.28平方米；出售房屋的所有权证号为京房权证市宣私字第4170669号，共权证号为共字第001号；房屋成交价格为88万元，该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为57万元，总计145万元；出卖人应当于2013年1月25日前将该房屋交付给买受人；在本次交易中所产生的所有费用均由买受人承担并向相关部门缴纳；买受人应于变更权属登记当日付首付款人民币75万元，出卖人将本房屋内所有家具、家电赠与买受人，余款70万元买受人申请抵押贷款。同日，双方又签订《补充协议》约定：在买受人支付首付款后五个工作日内，出卖人必须配合买受人共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在买受人所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2013年1月25日前自行办理物业交割手续；任何一方逾期履行付款和物业交割义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价万分之五的违约金，任何一方出现根本违约情形的，守约方可有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向守约方支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元，并向居间机构北京名舍房地产经纪有限公司支付居间服务费22000元。因二被告所有的房屋未取得土地使用权证，无法按合同约定办理房屋过户手续，原、被告双方及居间机构北京名舍房地产经纪有限公司于2013年3月10日签订《三方关于土地权证的协议》和《有关房屋买卖合同的补充协议》。2013年3月19日，被告取得出售房屋的土地使用权证。2013年4月10日，原告支付个人所得税8550元、契税25650元。当日在房管部门办理过户过程中，由于居间机构在北京市住房和城乡建设委员会官方网站上备案的《北京市存量房屋买卖合同》中的房产证号填写有问题需要修改，当天未完成过户。因双方协议约定过户当日交付首付款，原告因此未向被告支付首付款。被告也未将房屋交付给原告。另查，原告的购房资格已经北京市住房和建设委员会初步审核通过，并在北京市住房和建设委员会的官方网站上予以公布。现原告诉至法院，请求：1、判令二被告协助办理XXX房屋权属转移登记手续；2、判令二被告将XXX交付给原告；3、判令二被告支付逾期办理房屋权属转移登记及房屋交付的违约金（自2013年4月11日起至原告取得房产证、房屋交付之日止，按每月3500元标准，暂计算至2013年8月15日为14000元）；4、判令二被告协助办理XXX房屋的土地使用权权属转移登记手续；5、本案诉讼费由被告承担。原告承诺在办理房屋产权过户时可将剩余房款全部支付给被告。被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，认为原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》为阴阳合同，原告与居间机构恶意串通，故意将网签房价做低，以达到为买方逃税的目的，违反了国家税收政策，损害了国家利益，请求法院确认原、被告于2012年12月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原告不同意被告的反诉请求。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、有关房屋买卖合同的补充协议、三方关于土地权证的协议、买卖定金协议书、定金收条、转账凭证、契税发票、个人所得税发票、个人所得税转账凭证、房屋购买居间委托协议、居间成交确认书、居间服务费收据、银行账户明细清单、租房网页截图、证人证言、购房资格检验结果信息、网签存量房屋买卖合同（无签字）、住建委接待群众来访回执存根、土地使用权证在案佐证。本院认为本院认为，关于合同效力问题，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行，对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。本案被告就原告与居间机构销售等问题已向相关行政主管部门投诉信访，是否构成规避税收应由相关行政主管部门予以处理，该问题不影响合同效力。二被告请求确认买卖合同无效，不符合法律规定合同无效的法定情形，本院对被告反诉要求确认合同无效的请求不予支持。原告的购房资格已经北京市住房和建设委员会初步核验通过，其要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当。现原告诉至法院，要求被告协助办理房屋权属及土地使用权转移登记，并要求被告交付房屋，同时原告承诺在办理房屋过户时将剩余房款一并支付给被告，原告主张理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金问题，因在合同履行中，双方均认可是由于网上签约填写内容不符合规定，造成原、被告双方合同履行的中断，原告主张缺乏事实依据，故本院对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：裁判结果一、自本判决生效之日起十日内，原告刘某向被告林某支付剩余购房款人民币一百四十万元。二、自本判决生效之日起十日内，被告林某协助原告刘某办理北京市XXX房屋权属转移登记手续，相关费用由原告刘某负担。三、自本判决生效之日起十日内，被告林某协助原告刘某办理北京市XXX房屋的土地使用权权属转移登记手续，相关费用由原告刘某负担。四、自本判决生效之日起十日内，被告林某将北京市XXX房屋交付给原告刘某。五、驳回原告刘某的其他诉讼请求。六、驳回被告林某的反诉请求。如果原告刘某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费三十一元，反诉费三十五元、诉讼保全费五千元，由被告林某负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

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