房屋买卖合同纠纷依法解除返还定金

发布日期：2016-03-31 作者：吴丁亚律师

原告陆某与被告张某、北京某投资管理有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曾慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆某及其委托代理人徐立新、张国伟，被告张某、某公司法定代表人魏秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告陆某诉称，原告通过被告某公司购买一套二手房，房屋位于北京市长阳镇起步区号地号楼层单元室，房主即被告张某，房屋总价款为195万元，房屋面积为89平方米。2015年5月24日原告、被告张某、被告某公司签订房屋买卖定金协议书，原告支付了定金5万元，2015年5月30日又签订了房屋买卖合同，原告支付了中介费42900元（房屋总价款2.2%），在合同中约定2015年7月25日交首付款100万元，交首付款后被告将房屋交付原告，剩余款项原告走贷款。2015年7月25原告交给被告首付款，被告拒收，当时被告某公司也没有办法，随后在2015年8月3日原告又一次交给被告张某首付款，但依然拒收，由于被告张某的行为原告无法购买，被告已经构成违约，而且无法协商，原告所购买的房子无法入住，原告无奈又租了8个月的房子，租金为18400元，这些也是原告损失。现为了维护原告的合法权益，原告诉至法院要求：1、请求法院判令解除原告与被告张某于2015年5月30日签订的房屋买卖合同；2、判令解除原告与被告张某、被告某公司于2015年5月30日签订的居间服务合同；3、判令被告张某双倍返还原告交的定金50000元，即100000元；4、判令被告某公司返还原告所交的中介费42900元；5、判令被告张某赔偿原告的租房费18400元；以上合计161300元；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告张某辩称，我同意解除房屋买卖合同和居间服务合同，也同意返还原告定金50000元，但不同意赔偿原告的租房费和承担本案的诉讼费。首先，原告陈述事实不真实，我现在急需将涉案房屋卖出，不存在故意拒收首付款的情况。5月24日，我向中介公司提供过我的银行账户，如果原告想付首付款给我的话，可以直接打入我账户，根本不存在我拒收的问题。其次，因双方签订的房屋买卖合同存在问题，我要求补充内容，7月25日即约定的支付首付款当天，中介工作人员告知我原告公积金贷款时间推迟且原告的公积金贷款额度不够，导致中介公司承诺的买卖双方在8月底完成贷款和房屋交接的情况不可能实现，因此原告与我均不同意，导致约定的付首付款当日，原告没有付首付款。后我要求中介公司尽快协调原告付款，但始终没有得到中介公司的消息。8月3日，我接到中介公司工作人员的电话后，立即到中介公司，但却被告知给付给我的剩余贷款时间将推迟至9月15日，后我与中介公司的法定代表人魏秋发生争执，魏秋用椅子要砸我，我就离开了中介公司。最后，我也认可中介公司在居间服务过程中存在重大过错，导致合同内容存在重大问题，中介公司为了促成买卖合同签订，隐瞒贷款周期，且在8月3日威胁我。
被告某公司辩称，我方同意原告的前三项诉讼请求，不同意原告的第四项诉讼请求。因为我方已经全心全意为双方服务了，我方作为中间方，已经正常履行合同了，我方没有违约。
本院查明
经审理查明，2015年5月24日（星期日），甲方（出售人）张某，乙方（购买人）陆某，丙方（居间人）某公司签订《买卖定金协议书》，协议约定交易房屋坐落于北京市房山区长政南街号院三里号楼单元，产权证明文件所载建筑面积：89平方米，产权人：张某；协议书第二条约定交易房屋的性质为商品房，房屋总价款为195万元，房屋买卖涉及的税费由乙方承担；第三条约定乙方应于协议签署时间向甲方支付购房定金5万元；同时第四条约定甲乙双方签署本协议后5个工作日签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应于本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方收取的定金不予退还。
2015年5月30日（星期六），出卖人张某与买受人陆某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区长阳镇起步区6号地11#住宅楼12层1单元1202，产权证明所载建设面积89平方米，该房屋的抵押情况为该房屋已设定抵押，抵押权人为张某；约定出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为1950000元，买受人采取下列付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议，买受人向出卖人支付定金5万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；约定买受人拟贷款为700000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要发生的各项费用；约定按照本项约定时间或约定条件：收到首付款后将该房屋交付买受人；同时买卖合同中约定了逾期交房责任、逾期付款责任以及出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的违约责任。同日，甲方（出卖人）张某、乙方（买受人）陆某以及丙方（居间人）某公司签订居间服务合同；同时，原告陆某（买房）与被告张某（卖方）签订补充协议约定甲乙双方约定过户手续在乙方办理完贷款后进行；甲乙双方约定，乙方需在2015年7月25日将首付款一百万交付甲方，甲方收到全部首付后将房屋交付于乙方。
2015年5月24日，原告陆某通过被告某公司支付被告张某5万元定金。2015年5月30日，原告陆某支付被告某公司居间服务费42900元。
另查明，房山区长阳镇起步区号地住宅楼层单元房屋与房山区长政南街号院三里号楼单元房屋为同一房屋。
经本院向原告陆某释明，原告陆某的诉讼请求涉及房屋买卖合同纠纷以及居间合同纠纷，原告陆某要求以房屋买卖合同纠纷案由提起诉讼。
上述事实，原告提交买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、收据，当事人陈述以及庭审笔录等证据在案证实。
本院认为
本院认为，2015年5月24日原告陆某与二被告之间签订的《买卖定金协议书》以及2015年5月30日原告陆某与被告张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，对双方有约束力。原告陆某、二被告之间因房屋买卖合同履行过程中存在分歧，导致合同难以履行，现原告要求解除2015年5月30日原告陆某与被告张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告张某表示同意解除，本院不持异议。
就本案是否适用定金罚则的问题。本院认为2015年5月24日《买卖定金协议书》的内容系双方对将订立关于涉案房屋买卖合同的约定，应当认定为预约合同；而该协议书中第四条即关于定金的约定，为双方应在约定期限内签订房屋买卖合同以及逾期未订立合同应承担的责任等内容的约定，因此该定金的性质应认定为立约定金。现原告陆某主张，2015年5月30日，双方签订的买卖合同中提及“定金五万元”应适用定金罚则，本院认为原告陆某与被告张某并未在合同签订后实际另行支付过任何费用，且该“定金五万元”系在买卖合同付款方式中提及，由此该条款中提及的“定金五万元”应理解为双方约定将已支付的立约定金五万元用于抵扣房款，并非买卖合同的履约定金。本案双方当事人在约定期限内签订了关于涉案房屋的房屋买卖合同，已经履行了2015年5月24日的《买卖定金协议书》约定，后在房屋买卖合同中也未订立履约定金，因此现原告陆某以被告张某违反《北京市存量房屋买卖合同》为由要求适用定金罚则，请求被告张某双倍返还定金100000元，没有事实和法律依据，本院不予支持；现被告张某同意返还原告陆某定金5万元，本院不持异议。
原告陆某主张被告张某在履行房屋买卖合同中拒收首付款，存在违约，导致合同无法继续履行，造成其租房损失，应承担赔偿损失的违约责任，本院认为履行合同过程中双方对贷款以及剩余房款给付日期等事宜进行协商，双方均未有违反合同约定的情形，现原告陆某要求被告张某赔偿损失，无合同和法律依据，故本院不予支持。
原告陆某要求解除原告与被告张某、被告某公司于2015年5月30日签订的居间服务合同；以及要求被告某公司返还原告所交的中介费42900元，该些请求系属居间合同纠纷范畴，与本案原告提起的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，因此原告该请求不宜于本案予以处理，原告可以另行提起诉讼主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告陆某与被告张某于2015年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告张某于本判决生效之日起七日内返还原告陆某定金五万元。
三、驳回原告陆某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百六十三元，由原告陆某负担一千二百一十六元（已交纳），由被告张某负担五百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

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