名为借贷实为买卖的，应按买卖合同纠纷处理

发布日期：2016-03-31 作者：110网律师

名为借贷实为买卖的，应按买卖合同纠纷处理

案例：原告刘某向法院起诉，称在2008年10月，其与齐某签订一份借款合同，合同中约定刘某向齐某借款120万元，借期一年，为担保该笔借款，将自己的一套房屋抵押给齐某使用，现还款期限已经过，其按当初借款合同约定归还齐某借款，并愿意支付利息，但齐某拒绝接受，因此诉至法院，要求判令齐某接受借款及相应利息，齐某腾退房屋。
齐某辩称，其不同意刘某的诉讼请求，该案事实是其与刘某在2008年10月就买卖上述房屋达成了一致，购房款120万元，但因为在签订合同时该房屋尚未办理房产证，故双方经协商，将购房合同写成借款合同，并载明如将来该房屋不能办理房产证，就由原告刘某归还齐某购房款并支付利息，因此实际上双方签订的是房屋买卖合同。双方还约定刘某先行将房产交付齐某使用，并在日后协助办理房屋产权过户手续，待取得房屋所有权证后，该借款合同自动失效。因此，请求驳回对方诉讼请求。
法院经审理查明：2008年10月，齐某购买了刘某名下房屋一套，同时双方签订借款合同。刘某为董某另外书写了借条。后向齐某交付该房屋，该房屋一直由齐某居住使用至今，2010年政府有关部门通知刘某该处房屋可以办理房产证。
法院认为：当事人双方在民事活动中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中刘某与齐某签订的借款合同系双方真实意思表示，且内容合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。双方签订的借款合同约定，齐某借给刘某120万元，借期一年，借款期限届满后，刘某将房屋的钥匙和使用权交付齐某，同时将署有自己名字的房屋所有权证交付给齐某抵押，并协助齐某办理房屋过户手续，但在该合同中未约定如何还款及如何计算借款利息情况。据此，从该合同期满的后续义务是办理房屋过户手续而不是偿还借款的实质内容来分析，法院认为该合同名为借款合同，实为房屋买卖合同。法院最终确认双方所签合同名为借款合同，实为房屋买卖合同，故法院驳回了刘某诉讼请求。
分析：买卖合同和借款合同是截然不同的两种合同关系，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，在借款合同中贷款人的目的是取得借款人的借款；而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，在买卖合同中买受人的主要目的是取得标的物的所有权。因此两者在合同目的上有着本质的区别。
本案中，虽然双方在借款合同中约定借款期限届满时，若齐某将来不能取得房屋所有权，则刘某须返还借款并支付违约金。但上述合同内容成立后，贷款人并合同约定的借款期限届满时督促借款人及时履行归还借款的义务，而借款人也未按照合同的约定主动归还借款，并在事实上一直占有并使用上述房屋，故应视为贷款人与借款人双方均认可并接受了上述房屋买卖并转移占有这一事实，双方在平等自愿的基础上，签订了房屋买卖合同，并且实际上已实施了买卖上述房屋的行为，双方之间的合同目的已经达到，双方之间的债权债务关系自然消亡。
另外，法院在审理中还应考虑到近年来房屋价格上涨较快，房屋所有权人即原告刘某在2010年得到该处房屋可以办理房产证后才向法院提起诉讼，并主动要求返还欠款并让齐某腾退房屋，其上述行为早已经超过了履行合同的合理期限；另外在借款合同中，当借款期限届满后，贷款人怠于行使自己的返还借款请求权，借款人到法院起诉要求归还借款也不合常理。
综上，从日常经验和法理分析，双方之间当初达成的就是一个房屋买卖合同而非借款合同。因此原告的诉求不能得到人民法院的支持。

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