资深房产律师解析房屋买卖合同继续履行纠纷

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系北京房屋买卖律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
2015年3月19日，张启明（出卖方，乙方）的委托代理人张启钊和白晓（出卖人，甲方）的委托代理人白辉在第三人中介公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，在该合同中双方约定了出卖人出售的位于昌平区的诉争房屋成家价格279万，房屋内其他设备设施作价26万。
同日，上述三方签订了一份《补充协议》，该协议内容为：房屋价款和设备设施作价总价319万元，不含税。关于具体交易事宜，双方约定：乙方在2015年3月19日向甲方支付定金10万，乙方支付首付款时定金视作首付款至一部分。甲方应当在接到丙方（中介）的评估通知后5日内配合评估公司对诉争房屋进行评估；乙方应当在2015年4月17日前将第一笔首付款110万元，不包含前期支付全部定金10万元以非建委资金监管的方式支付甲方。
甲乙双方应当在2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2015年9月29日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后两日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方协议一致，由乙方承担相应税费，并由乙方向主管部门缴纳相应的税费。
关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方与其旅行补充协议所约定义务的，每逾期一日，违约方向守约方支付按日计算支付房款总价万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期旅行补充协议约定的义务超过十五日的……甲方若出现上述根本违约情况之一的，甲方应当在违约行为发生之日起15日内，已相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方；乙方若出现逾期履行补充协议约定义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知形式解除房屋买卖合同，乙方应当在违约行为发生之日起15日内，已相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金，一方向甲方已经支付的全部款冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
关于其他事项，双方约定甲乙双方一致同意等到2015年9月25日在进行缴税过户，甲方承诺该房屋为其家庭名下满五年唯一住房，如交易不是满五年唯一住房，多出的20%个税由甲方承担。
当日，张启明向白晓支付定金10万元。2015年4月17日，张启明的委托代理人支付了购房款110万。
后双方因过户事宜发生纠纷，张启明将白晓起诉至法院，要求解除合同并要求白晓返还定金赔付违约金。
 
庭审过程：
庭审中，法院经开庭审理查明：
一、2015年4月17日，张启明的委托代理人张启钊和白晓（出卖人）、担保公司签订了一份《担保协议》，约定乙方将购房款110万元（以下称托管资金）存入丙方资金托管账户内，乙方最迟应当在办理房屋所有权转移登记前2个工作日内将全部托管资金足额存入托管账户，病房依照本协议约定或三方零星达成的一致意见对监管账户进行管理，并依照约定条件对账户内资金进行划转或退回。当日，张启钊交纳了购房款110万。
 
二、张启明和白晓没有在合同约定的2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。
中介公司表示只有出具评估报告后才能办理贷款手续，已经审核完张启明的资质，但由于白晓需要办理相关手续来满足诉争房屋“满五唯一”的条件，所以迟迟未办理网签，因此没有办法出具评估报告。
白晓就此提交了一份2015年7月9日其女和张启明一方的微信聊天记录证明已经和张启明协商好更名及网签、评估时间，内容为：已经和中介说好，13号更名办满五唯一，14好网签及评估，当天就出报告。张启明一方回复好。张启明对此表示认可。
庭审中，白晓表示办理更名当天发现中介私自办理抵押登记影响了房屋更名，因此同志中介，中介解除抵押之后办理了更名手续。
中介则表示没有办理抵押登记，是担保公司申请网申占用并后续解除的，原因是李伟要求提前使用首付款110万，为了保护张启明资金交易安全，白晓、张启明和担保公司共同签了《垫资协议》，网申占用可以随时解除。
经法院核实，2015年4月17日，张启明和白晓及担保公司签订了《垫资协议》，约定甲方将房子出售给乙方，三方协商一致，由丙方向甲方出资110万（垫资款），丙方收取服务费。
白晓表示垫资协议并无网申占用约定，链家公司和原告表示不清楚是否有该约定。
 
法院审理后还查实，双方没有在2015年7月15日办理网签。同时白晓提交了一份房屋所有权证书，显示2015年7月14日，诉争房屋所有权人已经变更为了案外人白童。张启明表示没有见过房产证，双方没有协商过变更合同主体，也不同意变更。2015年7月17日，张启明向白晓发送《告知书》，要求解除合同。白晓认可真实性，但表示双方已经通过微信和中介公司对相关内容予以变更。
2015年7月22日，原被告和中介公司达成《三方会谈纪要》，明确协调无果，买方通过诉讼解决问题。
2015年9月23日，张启钊和白晓、担保公司签订了《解除协议书》，约定担保公司可以自行划扣托管资金人民币110万到丙方账户，视为丙方已经收回垫资款。庭审中，张启明表示110万已经由担保公司在2015年9月30日予以退还。
 
审判结果：
法院经审理后判决：
一、解除原被告签订的《存量房屋买卖合同》。
二、被告返还原告定金10万。
三、被告在判决生效后十日内给付原告违约金14万。
 
北京房屋买卖律师靳双权案件点评：
北京房屋买卖律师靳双权认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中双方所签《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应当依照合同约定全面履行各自义务。
本合同签订之后，张启明已经依照合同约定按期如数支付了相应的定金及购房款110万元，但反观白晓，其未能在合同约定的期限内配合中介公司办理资格审核、房屋评估的手续，导致双方不能再合同约定的期限内办理贷款申请手续。后双方在2015年7月9日通过协商达成一致意见，约定白晓在在7月14日办理更名使该房屋具备满五唯一条件，双方于7月15日办理网签。但其在办理完毕更名手续后并未协助张启明和中介办理评估、网签手续。根据双方补充协议相关约定，出卖人未能在合同约定期限内和买受人一起前往贷款机构办理贷款申请手续，其行为已经构成根本违约，张启明有权根据合同约定行使解除权。
我国《合同法》第93条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中双方在合同中约定当一方违约时，另一方应当以书面形式要求解除合同，本案中白晓的行为已经满足了双方所约定的解除合同行为，而张启明为防止损失扩大要求解除合同并通过书面形式向白晓发出了解除通知书，白晓亦收到解除通知书，应当认定为双方约定的解除合同条件已经成就，因此张启明要求解除合同并要求白晓返还定金的请求有事实基础，亦于法有据，法院应当予以支持。
同时，张启明作为守约方，积极履行自己的义务，而出卖人怠于履行合同义务，应当支付张启明违约金。
综上所述，法院的判决是正确的。